Понимаю, что нужно выделять долю для ребёнка, НО если мы выделим долю в нашей 3-х комнатной квартире

Здравствуйте!

Согласно п.6 ст.7 Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ  «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Заявление о распоряжении может быть подано в любое время по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, за исключением случаев, предусмотренных частью 6.1 настоящей статьи

Исключением является приобретения жилья по ипотеке. Т.е. для покупки жилья без ипотеки необходимо, чтобы ребенок достиг 3-х летнего возраста.

Согласно п.4 ст.10 этого же закона в жилом помещении приобретенном за счет материнского капитала должно быть выделены доли супруг и детям. Размер долей не может быть меньше размера материнского капитала.

Здравствуйте, Артем!

Жилое помещение приобретенное за счет средств материнского капитала с момента его приобретения в силу закона находится в долевой собственности родителей и детей (см. п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)" 

http://www.consultant.ru/docum...

Исходя из положений указанных норм права дети должны признаваться участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского капитала.

Таким образом, чтобы продать квартиры приобретенную за счет средств материнского капитала Вам в любом случае придется заручиться согласием органов опеки и попечительства (п. 3 ст. 60 СК РФ, ст. 37 ГК РФ), и сделку Вы сможете провести только на условиях, предусмотренных этим согласием.

При этом органы опеки и попечительства Вам скорее всего откажут выдать согласие на отчуждение этого жилого помещения под условием предоставления доли в Вашей уже имеющейся 3-х комнатной квартире, так как по распространенному среди должностных лиц этих органов, мнению такая сделка нарушает положения  п. 3 ст. 37 ГК РФ о запрете опекуну, попечителю, их супругам и близким родственникам совершать сделки с подопечным, за исключением дарения или передачи в безвозмездное пользование — поскольку передача детям долей в одной квартире как условие продажи их долей в другой, строго говоря, дарением не является, и по причине того, что на вырученные от продажи квартиры средства детям не выделяются, и сделка таким образом нарушает ущемляет интересы несовершеннолетних.

Суды такую точку зрения органов опеки чаще всего поддерживают (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 30.11.2018 по делу N 33-52352/2018)

Отказывая в удовлетворении искового заявления, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что решение об отказе в выдаче предварительного разрешения на совершение сделки с недвижимым имуществом несовершеннолетних принято органами опеки и социальной защиты в пределах их полномочий и соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку на вырученные средства другое жилье не приобретается, денежные средства на счет на имя несовершеннолетних не вносятся, сделка дарения детям долей в квартире, в которой они проживают с родителями, является безвозмездной, т.е. не связана с предполагаемым договором купли-продажи долей.

http://www.consultant.ru/cons/...

Поэтому купив квартиру на средства материнского капитала Вы должны выделить доли детям, получить согласие органов опеки на продажу этой квартиры с условием приобретения нового жилья для Ваших детей не хуже отчуждаемого, и только потом продавать.

В противном случае Ваша сделка может быть оспорена уполномоченными на защиту прав несовершеннолетних органами.