Здравствуйте, Вадим!
Во-первых, конечно, первоначально следует проанализировать условия заключенного Вами договора купли-продажи. В частности, на предмет обязанности продавца передать квартиру покупателю, срока исполнения им этой обязанности, условий, в зависимость от которых поставлено исполнение этой обязанности.
Связана ли обязанность в течение 10 дней с момента регистрации перехода права собственности подписать акт-приема передачи квартиры с моментом перечисления средств материнского капитала.
На что они мне ответили, что передача ключей возможна только когда придут средства мат капитала (заранее об этом ни один из менеджеров не предупреждал, мало того, они не предупреждали что мне надо идти в пенсионный фонд и писать заявление о перечислении этих средств)Вадим
Необходимо исходить из условий договора — вправе ли продавец не передавать квартиру, если не поступили средства материнского капитала (часть первоначального взноса).
От ответа на все эти вопросы зависит то, можно ли будет впоследствии предъявить продавцу требование о возмещении убытков, вызванных несвоевременной передачей квартиры (предмета купли-продажи). А ответ на эти вопросы зависит от содержания договора купли-продажи.
В законе приводятся лишь общие нормы о сроке передачи товара по договору купли-продажи.
Так, в соответствии со ст. 457 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ):
1. Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.
В Вашем договоре, как я понимаю, срок указан — 10 дней с момента регистрации перехода права собственности. Но не исключено, что исполнение этой обязанности поставлено в условие от получения продавцом первоначального взноса в полном объеме (включая материнский капитал).
Кстати, надо сказать, что предупреждать покупателя о необходимости подачи им заявления в Пенсионный фонд о распоряжении средствами материнского капитала продавец не обязан. Это правило предусмотрено нормативными правовыми актами — именно по распоряжению владельца сертификата на мат. капитал ПФР перечисляет эти средства продавцу.
Далее надо иметь в виду, чем у Вас подтверждается, что ПИК передал Вам неверные реквизиты для перечисления средств мат. капитала. Вероятно, это электронная переписка (?). Необходимо сохранить любую переписку с ПИК, с тем, чтобы можно было сделать скриншоты, которые впоследствии могут служить в суде доказательствами по иску о взыскании убытков.
ПФР сказали нам чтобы мы запросили у ПИКа справку с корректными реквизитами и инструкциями для перевода, чтобы все получилось отправить. Такую справку ПИК также не дает.Вадим
Затребуйте у ПИКа корректные реквизиты для перечисления средств мат. капитала, и не просто устно, а письменно — путем направления претензионного письма (по электронной почте, по обычной почте, важно, чтобы осталось подтверждение, что такое требование им было Вами направлено). В претензионном письме сразу же укажите, что промедление в предоставлении корректных реквизитов вынудит Вас предъявить требования о возмещении убытков, поскольку Вы намерены квартиру сдавать в наём, в связи с чем в настоящее время терпите убытки.
Что касается убытков, то в силу ст. 15 ГК РФ убытками могут быть как реальный ущерб, так и упущенная выгода (неполученные доходы):
2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Можно вполне попробовать взыскать с продавца квартиры упущенную выгоду, обосновывая это тем, что с того момента, как Вы должны были получить квартиру (когда продавец обязан был её передать по акту приема-передачи), Вы намерены были её сдавать в наём. Причем для суда недостаточно будет просто услышать от Вас, что Вы были намерены это сделать. Должно быть письменное подтверждение того, что Вы уже приняли для этого определенные меры. В частности, к примеру, должен быть уже заключен договор найма квартиры, нанимателем внесен задаток (или обеспечительный платёж). Например, в связи с тем, что Вы не смогли своевременно вселить нанимателя в квартиру (по причине того, что продавец не передал её Вам своевременно), он потребовал расторгнуть договор найма, было заключение соглашение о расторжении договора найма, Вы вернули нанимателю внесенный им задаток, а возможно, что вообще выплатили ему предусмотренный договором найма штраф за нарушение условий договора найма. Кроме этого, необходимо будет в суде доказать размер убытков. Помимо того, что убытки будут выражаться в размере неполученных доходов в размере платы за наём за определенный период, желательно, чтобы размер такой платы соответствовал реальному рыночному размеру платы за наём (то есть должно быть какое-то письменное подтверждение того, что такой размер платы за наём является обычным, установленным на данном рынке).
Что касается указания попозиционно стоимости услуг, то это обсуждается в чате, конкретно с тем юристом, который будет Вами выбран.
