8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
500 ₽
Вопрос решен

Можно ли продать квартиру с незаконченной перепланировкой?

Здравствуйте.

Квартира досталась по наследству. При прошлом собственнике в 2010 году получен проект на перепланировку: убрать дверной проем шкафа-темнушки, установить там душевую кабину. Проект не согласован. Часть работ была сделана: разобрали досчатый пол , подвели к месту установки душевой трубы воды и канализации, возвели пол заново, сама душевая не установлена.

Можно ли продать квартиру в таком состоянии? Или же обязательно доделывать перепланировку и полностью завершать регистрацию? Может быть возможны промежуточные или упрощенные варианты? Возможно, это вообще не перепланировка, а переустройство? Текущий собственник хотел бы продать квартиру поскорее, не вкладывая деньги в ремонт и время в длительные множетсвенные согласования

Спасибо!

, Алексей, г. Иркутск
Ольга Романова
Ольга Романова
Юрист, г. Саратов
9.2 рейтинг

Добрый день! В соответствии со ст 25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

А перепланировка помещения это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

То есть если если перенесли только коммуникации, то это переустройство, если изменили дверной проем, то уже перепланировка.

Сейчас продать такое помещение можно, если квартира покупается не ипотеку и банк не потребует свежего технического паспорта. В настоящий момент если есть сведения в ЕГРН этого достаточно для перехода права. Готовится договор и обе стороны его подают в Росреестр через МФЦ. Но вот покупатель может впоследствии , если это не оговорено отдельно предъявить претензии

Ст 475 ГК РФ

если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Последствия самовольного переустройства или самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме : собственник обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ст 29 ЖК РФ). Упрощенного варианта к сожалению нет. Либо возвращать в прежнее состояние, либо на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Либо продавать как есть, но обговорить с покупателем отдельно этот момент .

2
0
2
0
Алексей
Алексей
Клиент, г. Иркутск

Здравствуйте, Ольга! Спасибо за ваш ответ.

В какой именно форме стоит зафиксировать в договоре незаконченную перепланировку? Прямым текстом описать состояние? Не повлечёт ли это признание договора недействительным в будущем, ведь делать перепланировку без согласования по закону нельзя? Насколько ухудшает ситуацию Определение ВС РФ от 31 октября 2017 г. N 78-КГ17-68?

В определении суда указано, что обязанности по приведению технических помещений в прежнее состояние должна быть возложена солидарно на всех собственников помещений без установления вины каждого из них. Это не ухудшает и не улучшает вашу ситуацию. Вы можете указать в договоре, в пункте где говорится о том что покупатель осмотрел помещение, удовлетворен состоянием и т.д., написать о имеющихся изменениях. Такая запись не повлечёт признание договора недействительным в будущем, но может быть риском для вас в следующих случаях. Например, если вы сделали проем для душевой, а стена оказалась несущей и это повлечет разрушение дома. Либо если перенесенные инженерные коммуникации окажутся поврежденными и будет залив соседей. Тогда ваш покупатель попробует обратиться в ваш адрес для покрытия убытков причиненных соседям. Но с другой стороны есть договор, в котором права и обязанности были покупателю переданы в полном объеме. На практике такие договоры проходят, но есть риски определенные для продавца. Может быть, что все в порядке и никаких вопросов не будет, а может быть наоборот в результате незаконного переустройства какие-то повреждения… Тогда судебные споры. Так что решать вам. Продавать так или узаконить изменения.

Консультация юриста бесплатно
Евгений Каргапольцев
Евгений Каргапольцев
Юрист, г. Курган
10 рейтинг

Здравствуйте, Алексей.

убрать дверной проем шкафа-темнушки, установить там душевую кабину. Проект не согласован. Часть работ была сделана: разобрали досчатый пол, подвели к месту установки душевой трубы воды и канализации, возвели пол заново, сама душевая не установлена.

Алексей

Тут судя по всему, как перепланировка так и переустройство по смыслу ст.25ЖК РФ, п.1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170)

При этом, как следует из ч.3 и ч.4 ст.29 ЖК РФ, самовольное перепланировка. переустройство требуют от собственника приведение жилого помещения в первоначальное состояние или сохранение в измененном состоянии при наличии решения суда.

Можно ли продать квартиру в таком состоянии? Или же обязательно доделывать перепланировку и полностью завершать регистрацию?

Алексей

Теоретически это возможно, но Вы значительно сузите для себя круг потенциальных покупателей, практически будет сведена к 0 возможность продать квартиру с использованием ипотеки, потребуется как минимум указание на состояние квартиры в договоре купли-продажи, принятие на себя покупателем соответствующих рисков, банки договор купли-продажи с такими условиями не согласуют и кредит на такую квартиру покупателю не выдадут.

Может быть возможны промежуточные или упрощенные варианты?

Нет, тут либо приведение все в проектное состояние, либо доведение проекта до конца.

0
0
0
0
Алексей
Алексей
Клиент, г. Иркутск

Здравствуйте, Евгений. Спасибо за ответ!
Почитал статьи 557 и 475 ГК, недостатки товара (квартиры) нужно оговорить в договоре купли-продажи. В какой форме это нужно сделать, чтобы обезопасить себя от претензий покупателя в будущем? Насколько опасно Определение ВС РФ от 31 октября 2017 г. N 78-КГ17-68?

В какой форме это нужно сделать, чтобы обезопасить себя от претензий покупателя в будущем?

Алексей

В письменной, конечно. Предусматривается пункты договора о том, что покупатель осмотрел квартиру, приобретает ее в том состоянии как есть. Если же Вам требуется конкретные формулировки — они есть в сети, составление же их индивидуально — это отдельная услуга в чате. Касаемо определения -ВС направил дело на новое рассмотрение, так как помещение находилось в долевой собственности, при этом в деле доказательств совершения перепланировки именно подателем жалобы не имелось. Но это не Ваш случай. Вы как наследник принимаете на себя права и обязанности наследодателя.

Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
Недвижимость
Можно ли продать квартиру когда в ней прописан несовершеннолетний?
Добрый день! Я живу заграницей, уехала ещё в подростковом периоде. Мама осталась жить в России с моей старшей сестрой. С каждым годом ситуация все хуже и хуже. Я созваниваюсь с Мамой по 1-3 часов в день. У сестры сын, которого она регулярно бьет. Дома ругань. Сестра хочет забрать квартиру у Мамы. Иногда бьет и Маму-пенсионерку... Царапает ногтями и даже кусает... Мама боится идти в полицию. У сестры мол знакомые в местной полиции. Мама хочет продать квартиру (она единственный собственник, у сёстры и племянника прописка, племяннику 12 лет будет). Сестра не даёт согласие. Даже не хочет полквартиры (разменять). Хочет целую. Угрожает Маме , пока что словесно. Мама очень боится. Подскажите как можно поступить в такой ситуации, чтобы моя Мама была в безопасности. Мама ко мне приехать не может из-за визы, я ее не могу взять на свою визу пока что. Можно ли продать квартиру когда в ней прописан несовершеннолетний? Я хочу чтобы Мама была в безопасности. Спасибо большое за консультацию. Анастасия
, вопрос №2962155, Анастасия, г. Москва
2 ответа
Недвижимость
Можно ли продать квартиру и как?
Купила квартиру в доме 1971 года постройки. Жалею, квартира не нравится, но сейчас прямо продавать ее не могу и не хочу-невыгодно. Хочу спросить можно ли продать квартиру по большей цене чем покупала? через сколько лет можно так продавать? влияет ли ремонт на цену квартиры?Потому что я хочу квартиру в новом доме, хочу продать эту и докопить. Сколько лет ей нужно владеть? Какие документы надо на нее получить? сейчас у меня на руках только выписка из егрн и договор купли-продажи.
, вопрос №2921894, Антон, г. Москва
1 ответ
Недвижимость
Можно ли продать квартиру, не имея договора дарения и не вступая в наследство?
Есть квартира, которую решили продать. Квартира по договору дарения поделена между 3-мя братьями. Один из них умер, его договор дарения утерян. У умершего есть жена и дочь, которые хотят отказаться от своей доли денежных средств с продажи квартиры. Можно ли продать квартиру, не имея договора дарения и не вступая в наследство, написав заявление отказ от денег?
, вопрос №2183936, Наталья, г. Нижний Новгород
1 ответ
Недвижимость
Можно ли продать квартиру до истечения 6 месяцев, если один из собственников умер?
Ситуация такая. Квартира принадлежит 2 собственникам - брату и сестре. Квартиру они хотят продать. Нашли покупателя, сейчас он занимается оформлением ипотеки. Сестра живет далеко и выслала доверенность брату на продажу квартиры. Сегодня эта сестра умерла. У нее наследники - два сына. Вопрос: Можно ли продать квартиру сейчас, если оба наследника не будут против или нужно обязательно выждать 6 месяцев? Долго искали покупателя, не хочется его терять.
, вопрос №2015426, Андрей, г. Кемерово
5 ответов
Недвижимость
Можно ли продать квартиру, если она приобретена в кредит, но нет записи об обременении?
Здравствуйте. Я хочу продать квартиру, которая находится в общей совместной собственности с мужем и куплена в ноябре 2012 года. Недвижимость приобретена в кредит "Приобретение готового жилья", но в свидетельстве о ГРП в графе существующие ограничения права сделана запись "не зарегистрировано". Могу ли продать квартиру без каких-либо проблем, если в кредитном договоре указана квартира и в замен хочу купить другую недвижимость? Но есть еще один вопрос. У мужа имеется задолженность в том же банке по кредитной карте. Он не платил около года, и сейчас приходят письма и поступают звонки. И в этом случае можно ли продать квартиру и не арестуют ли ее?
, вопрос №921732, Альфия, г. Уфа
4 ответа