Добрый день! В соответствии со ст 25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
А перепланировка помещения это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
То есть если если перенесли только коммуникации, то это переустройство, если изменили дверной проем, то уже перепланировка.
Сейчас продать такое помещение можно, если квартира покупается не ипотеку и банк не потребует свежего технического паспорта. В настоящий момент если есть сведения в ЕГРН этого достаточно для перехода права. Готовится договор и обе стороны его подают в Росреестр через МФЦ. Но вот покупатель может впоследствии , если это не оговорено отдельно предъявить претензии
Ст 475 ГК РФ
если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Последствия самовольного переустройства или самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме : собственник обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ст 29 ЖК РФ). Упрощенного варианта к сожалению нет. Либо возвращать в прежнее состояние, либо на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Либо продавать как есть, но обговорить с покупателем отдельно этот момент .
Здравствуйте, Ольга! Спасибо за ваш ответ.
В какой именно форме стоит зафиксировать в договоре незаконченную перепланировку? Прямым текстом описать состояние? Не повлечёт ли это признание договора недействительным в будущем, ведь делать перепланировку без согласования по закону нельзя? Насколько ухудшает ситуацию Определение ВС РФ от 31 октября 2017 г. N 78-КГ17-68?
В определении суда указано, что обязанности по приведению технических помещений в прежнее состояние должна быть возложена солидарно на всех собственников помещений без установления вины каждого из них. Это не ухудшает и не улучшает вашу ситуацию. Вы можете указать в договоре, в пункте где говорится о том что покупатель осмотрел помещение, удовлетворен состоянием и т.д., написать о имеющихся изменениях. Такая запись не повлечёт признание договора недействительным в будущем, но может быть риском для вас в следующих случаях. Например, если вы сделали проем для душевой, а стена оказалась несущей и это повлечет разрушение дома. Либо если перенесенные инженерные коммуникации окажутся поврежденными и будет залив соседей. Тогда ваш покупатель попробует обратиться в ваш адрес для покрытия убытков причиненных соседям. Но с другой стороны есть договор, в котором права и обязанности были покупателю переданы в полном объеме. На практике такие договоры проходят, но есть риски определенные для продавца. Может быть, что все в порядке и никаких вопросов не будет, а может быть наоборот в результате незаконного переустройства какие-то повреждения… Тогда судебные споры. Так что решать вам. Продавать так или узаконить изменения.