Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Можно ли продать квартиру с незаконченной перепланировкой?
Здравствуйте.
Квартира досталась по наследству. При прошлом собственнике в 2010 году получен проект на перепланировку: убрать дверной проем шкафа-темнушки, установить там душевую кабину. Проект не согласован. Часть работ была сделана: разобрали досчатый пол , подвели к месту установки душевой трубы воды и канализации, возвели пол заново, сама душевая не установлена.
Можно ли продать квартиру в таком состоянии? Или же обязательно доделывать перепланировку и полностью завершать регистрацию? Может быть возможны промежуточные или упрощенные варианты? Возможно, это вообще не перепланировка, а переустройство? Текущий собственник хотел бы продать квартиру поскорее, не вкладывая деньги в ремонт и время в длительные множетсвенные согласования
Спасибо!
- Душевая по проекту.jpg
- Темнушка по кадастровому паспорту.jpg
Добрый день! В соответствии со ст 25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
А перепланировка помещения это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
То есть если если перенесли только коммуникации, то это переустройство, если изменили дверной проем, то уже перепланировка.
Сейчас продать такое помещение можно, если квартира покупается не ипотеку и банк не потребует свежего технического паспорта. В настоящий момент если есть сведения в ЕГРН этого достаточно для перехода права. Готовится договор и обе стороны его подают в Росреестр через МФЦ. Но вот покупатель может впоследствии , если это не оговорено отдельно предъявить претензии
Ст 475 ГК РФ
если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Последствия самовольного переустройства или самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме : собственник обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ст 29 ЖК РФ). Упрощенного варианта к сожалению нет. Либо возвращать в прежнее состояние, либо на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Либо продавать как есть, но обговорить с покупателем отдельно этот момент .
Здравствуйте, Алексей.
убрать дверной проем шкафа-темнушки, установить там душевую кабину. Проект не согласован. Часть работ была сделана: разобрали досчатый пол, подвели к месту установки душевой трубы воды и канализации, возвели пол заново, сама душевая не установлена.Алексей
Тут судя по всему, как перепланировка так и переустройство по смыслу ст.25ЖК РФ, п.1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170)
При этом, как следует из ч.3 и ч.4 ст.29 ЖК РФ, самовольное перепланировка. переустройство требуют от собственника приведение жилого помещения в первоначальное состояние или сохранение в измененном состоянии при наличии решения суда.
Можно ли продать квартиру в таком состоянии? Или же обязательно доделывать перепланировку и полностью завершать регистрацию?Алексей
Теоретически это возможно, но Вы значительно сузите для себя круг потенциальных покупателей, практически будет сведена к 0 возможность продать квартиру с использованием ипотеки, потребуется как минимум указание на состояние квартиры в договоре купли-продажи, принятие на себя покупателем соответствующих рисков, банки договор купли-продажи с такими условиями не согласуют и кредит на такую квартиру покупателю не выдадут.
Может быть возможны промежуточные или упрощенные варианты?
Нет, тут либо приведение все в проектное состояние, либо доведение проекта до конца.
Здравствуйте, Евгений. Спасибо за ответ!
Почитал статьи 557 и 475 ГК, недостатки товара (квартиры) нужно оговорить в договоре купли-продажи. В какой форме это нужно сделать, чтобы обезопасить себя от претензий покупателя в будущем? Насколько опасно Определение ВС РФ от 31 октября 2017 г. N 78-КГ17-68?
В какой форме это нужно сделать, чтобы обезопасить себя от претензий покупателя в будущем?Алексей
В письменной, конечно. Предусматривается пункты договора о том, что покупатель осмотрел квартиру, приобретает ее в том состоянии как есть. Если же Вам требуется конкретные формулировки — они есть в сети, составление же их индивидуально — это отдельная услуга в чате. Касаемо определения -ВС направил дело на новое рассмотрение, так как помещение находилось в долевой собственности, при этом в деле доказательств совершения перепланировки именно подателем жалобы не имелось. Но это не Ваш случай. Вы как наследник принимаете на себя права и обязанности наследодателя.
Здравствуйте, Ольга! Спасибо за ваш ответ.
В какой именно форме стоит зафиксировать в договоре незаконченную перепланировку? Прямым текстом описать состояние? Не повлечёт ли это признание договора недействительным в будущем, ведь делать перепланировку без согласования по закону нельзя? Насколько ухудшает ситуацию Определение ВС РФ от 31 октября 2017 г. N 78-КГ17-68?
В определении суда указано, что обязанности по приведению технических помещений в прежнее состояние должна быть возложена солидарно на всех собственников помещений без установления вины каждого из них. Это не ухудшает и не улучшает вашу ситуацию. Вы можете указать в договоре, в пункте где говорится о том что покупатель осмотрел помещение, удовлетворен состоянием и т.д., написать о имеющихся изменениях. Такая запись не повлечёт признание договора недействительным в будущем, но может быть риском для вас в следующих случаях. Например, если вы сделали проем для душевой, а стена оказалась несущей и это повлечет разрушение дома. Либо если перенесенные инженерные коммуникации окажутся поврежденными и будет залив соседей. Тогда ваш покупатель попробует обратиться в ваш адрес для покрытия убытков причиненных соседям. Но с другой стороны есть договор, в котором права и обязанности были покупателю переданы в полном объеме. На практике такие договоры проходят, но есть риски определенные для продавца. Может быть, что все в порядке и никаких вопросов не будет, а может быть наоборот в результате незаконного переустройства какие-то повреждения… Тогда судебные споры. Так что решать вам. Продавать так или узаконить изменения.