Покупка квартиры

Question

Добрый день. 30.12.16 был заключён договор долевого участия между застройщиком и физ лицом#1. 06.03.17 было заключено доп. соглашение к договору долевого строительства между застройщиком и ООО Экострой. При этом не понятно куда делось физ.лицо и как у него исчезли права на долевое строительство. 25.12.2018 был заключён договор уступки права требования между ООО Экострой и ООО Инвестиции. 04.04.2019 был заключён договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве между ООО Инвестиции и физ.лицо#2. 13.09.2019 по факту приёма передачи квартира передана застройщиком физ. лицу#2. Физ. лицо стало собственником квартиры о чем свидетельствует выписка из егрн. Сейчас физ. лицо#2 продает квартиру, я хочу ее купить. Меня интересует какие возможны риски при покупке данной квартиры, так как участвовало много лиц в цепочке, в том числе юридических.

Олег Горбунов · Answer

Добрый день По-хорошему нужно изучать каждую из цепочки сделок. В принципе не является проблемой само по себе, если квартира прошла такой витиеватый пусть, но проблема в том, что при каждой новой сделке возникает новое лицо, которое потом вдруг может посчитать свои права нарушенными и оспорить последующие сделки. Например, большие вопросы вызывает: 06.03.17 было заключено доп. соглашение к договору долевого строительства между застройщиком и ООО Экострой То есть непонятно, куда делся первоначальный участник ДДУ. Теоретически он может сейчас возникнуть и заявить, что своих прав он не уступал и по-прежнему имеет права на объект Меня интересует какие возможны риски при покупке данной квартиры Риск состоит в оспаривании всех последующих сделок одним из промежуточных правообладателей, который может посчитать свои права нарушенными действиями другого, что касается юридических лиц, то сделка может быть оспорена также участниками ЮЛ как крупная, совершённая без согласия участников и т.д. Статья 11. Уступка прав требований по договору 1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Поэтому для оценки безопасности сделки нужно изучать все сделки по переходу прав хотя бы в течении последних 3 лет. Без полной уверенности в чистоте этих сделок соглашаться на покупку не рекомендуется. Поскольку времени прошло не так много, по многим из сделок ещё не истёк срок давности по оспариванию

Руслан Салимов · Answer

Здравствуйте! Коллега уже сообщил о возможных рисках. Если вы знаете где можно запросить эти документы, подскажите Возможно эти документы сохранились у застройщика, физ.лицо №2 может попросить копии этих документов у застройщика, если дадут, то можно будет уже понять всю историю квартиры. Но у вас как добросовестного покупателя есть тоже защита. Согласно п.1 ст.302 ГК РФ: Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Как видите не во всех случаях это работает, поэтому прежде чем покупать взвесьте все риски и примите решение покупать или нет. Если собственник лишился прав на квартиру каким то криминальным способом, то сможет истребовать имущество. При этом неважно что вы напишите в договоре, 100% гарантии у вас не будет.