Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Несколько вопросов по продаже квартиры, находящейся в ипотеке
Несколько вопросов по продаже квартиры, находящейся в ипотеке. Новостройка.
1. Как оформить сделку по продаже квартиры, находящейся в ипотеке, если нет возможности погасить остаток ипотеки за счет собственных средств? Т.е.как привлечь средства покупателя для снятия обременения банка?
Какой договор? У кого оформлять — у нотариуса?
Какие сроки?
2. Можно ли продать квартиру в новостройке, не вступая в право собственности, если уже подписан акт приема-передачи квартиры с застройщиком?
Здравствуйте, Ольга!
По первому Вашему вопросу.
Если квартира в ипотеке, то банк является залогодержателем, поэтому необходимо, на мой взгляд, договариваться с банком, чтобы был заменён залогодатель.
Иначе можно заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи, по которому покупатель оплачивает аванс в размере остатка задолженности по ипотеке, а после снятия обременения Вы заключает основной договор купли-продажи (ст. 429 Гражданского кодекса РФ).
По второму вопросу.
В силу ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...»:
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Поэтому если уже подписан акт приёма-передачи, то через уступку квартиру не продать. Необходимо регистрировать право собственности.
По второму вопросу. Раз мы должны оформить право собственности, значит, возникает необходимость оплаты налога с продажи. Но платить налог на всю сумму, надеюсь, не придется? За вычетом суммы долга банку?
Поскольку продавать квартиру Вы будете менее, чем через 5 лет после регистрации права собственности, то да, у Вас возникнет обязанность уплаты НДФЛ в размере 13% от суммы продажи.
При этом можно, во-первых, воспользоваться налоговым вычетом в размере не свыше 1 млн.руб.
Вместо этого, во-вторых, можно уменьшить налогооблагаемую базу (сумму, за которую будете продавать) на ту сумму, за которую приобреталась квартира.
Но в любом случае цена по договору не может быть более чем на 70 % ниже кадастровой стоимости квартиры, иначе налоговый орган будет рассчитывать налогооблагаемую базу в размере не ниже 70% кадастровой стоимости.