Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

548 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
548 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Продажа доли несовершеннолетнего

Мы продаем свои комнаты в коммуналке. Собственники: я, муж, несовершеннолетняя дочь (доли одинаковые).

Разрешение от органов опеки получены, на условие, что долю ребёнка от сделки мы обязаны положить на счет ребёнка (сумма не указана).В приватной беседе приёмщица документов в опеке посоветовала мне занизить стоимость доли ребёнка до стоимости БТИ, и в последствии брать разрешение снять деньги как на ремонт. (начальник отдела с простыми смертными на такие темы не общается, мол подавайте документы, а мы вам откажем... или не откажем)


1. Стоит ли так делать, занижать стоимость доли ребёнка?

2. Нужно ли, в таком случае оформлять продажу доли ребёнка в отдельный договор

или один общий договор с указанием стоимости каждой доли?

3. Как в таком случае должен выглядеть отказ соседа от преимущественной покупки,

выделять в отдельный отказ от покупки доли ребёнка,

или оформлять один отказ и он не будет зависеть сколькими договорами будет оформляться продажа?или как?


В дальнейшем мы будем покупать квартиру в другом городе, и нам понадобиться разрешение опеки снять деньги со счета ребёнка.

Квартира будет выбираться из дешёвых, с пометкой срочно или без ремонта, такие квартиры быстро разбирают.

Есть опасения что в нужный момент опека слишком долго будет принимать решение (от трёх недель это точно), или же откажет по каким-то своим параметрам (о которых сотрудники опеки отказываются рассказывать заранее) или же продавец не захочет ждать. и тогда у нас просто не хватит денег.

И исходя из этого хочется внять совету и занизить стоимость доли ребёнка, чтобы как можно меньшая сумма находилась по сути в "заложниках" у опеки.

Как поступить?

27 Ноября 2012, 16:38, вопрос №28754 Елена, г. Нижний Новгород
200 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (8)

  • Юрист - Филатова Тамара Арновна

    Здравствуйте Елена!

    В Вашем случае Вы можете занизить стоимость доли ребенка, если на это согласится покупатель.

    Поскольку Вы ничем не рискуете, а для покупателя это риск невозможности требовать возврата всей уплаченной суммы при наличии оснований для расторжения Договора.

    При этом можете оформлять продажу всех долей одним Договором.

    С уважением Ф. Тамара

    27 Ноября 2012, 17:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    По ряду причин, более логичным считаю отвечать с последнего вопроса.

    3. Достаточно надежных доказательств того, что вы известили соседа о преимущественном праве покупки. Таким доказательством может быть, например, отметка о вручении на копии извещения (подпись, расшифровка подписи соседа, дата) Если в течение месяца сосед не ответил на ваше предложение, вы имеете право продать данное имущество (долю) любому лицу, но по цене не ниже той, которая была указана в уведомлении.

    При этом вы не уточнили, сосед является также владельцем доли или он является собственником отдельного объекта недвижимого имущества - комнаты в коммунальной квартире. Дело в том, что основания для извещения разные - в случае, если он является владельцем в общей долевой собственности, то данное извещение предусмотрено ст. 250 Гражданского кодекса РФ. Если же его комната - отдельный объект (в свидетельстве о регистрации права собственности указана именно комната, а не доля в квартире), то в этом случае основанием преимущественного права является ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ, И это будет преимущественное право покупки не доли, а отчуждаемой комнаты, соответственно, вам следует указать "доля в отчуждаемой комнате", а не "отчуждаемая доля в праве общей собственности". Порядок извещения тот же.

    Если вы не известите соседа, то сосед в течение трех месяцев имеет право требовать в судебном порядке перевода прав и обязанностей покупателя на себя. Это риск покупателя, а не ваш.

    При этом риск покупателя, что в случае указания в договоре суммы меньшей, чем сумма реальная, что покупатель лишится недвижимости, при этом ему возместят только сумму, указанную в договоре.

    Данный риск для покупателя можно нейтрализовать, если ваш сосед, получив извещение, подпишет отказ от права преимущественной покупки в нотариальной форме. Не имеет значения. будет ли оформлено это одним документом или тремя. Объект недвижимости (комнаты вашей семьи) один, дело правоустанавливающих документов одно, в Росреестре все эти три (или один) документа будут подшиты в одну папку. Для опеки, если опека потребует, можно сделать нотариальную копию.

    Второй риск покупателя - что если вы занизите стоимость очень существенно, сделка может быть признана недействительной по иску органов опеки или прокурора, ввиду наличия злонамеренного соглашения, а именно соглашения о значительном занижении цены, нарушающему права несовершеннолетнего ребенка. Это весьма редкий риск, но с правовой точки зрения он присутствует.

    Договор вы можете подписать только один, но имейте в виду, что подписывать его следует в количестве экземпляров по числу сторон плюс один для Росреестра. В вашем случае, если покупатель - одно лицо, то это будет 5 экземпляров, имеющих равную силу. Нотариально удостоверять договор нет необходимости.

    Ваш риск, и это весьма значительный риск, в том, что если фактически вам будет передана сумма, соответствующая указанной в договоре, вы не сможете доказать, что договоренность была о другой сумме. "Отменить" сделку в такой ситуации крайне сложно, если договор уже подписан.

    27 Ноября 2012, 18:36
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Про собственность:

    в свидетельстве о регистрации права собственности указана общая долевая собственность,

    в договоре приватизации (которая оформлялась отдельно от соседа и в разные десятилетия) указано что наши доли соответствуют двум комнатам, а так же лицевые счета разделены. Вы хотите сказать, что у нас не правильно оформлены свидетельства о регистрации права?

    28 Ноября 2012, 01:08

    Уточнение клиента

    Сосед согласен подписать у нотариуса отказ, в том виде который удобен нам.

    28 Ноября 2012, 01:11

    Уточнение клиента

    ради интереса нашла договор соцнайма "изолированное жилое помещение состоящее из 2х комнат в коммунальной квартире" и больше нигде упоминаний, меня сейчас инфаркт хватит!

    28 Ноября 2012, 01:53
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Также в случае значительного занижения цены, возможно признание сделки недействительной по иску ООП или прокурора, действующих в интересах ребенка, в соответствии со ст. 179 как совершенной под влиянием злонамеренного соглашения - значительного занижения цены не в интересах ребенка, представителем которого вы являетесь.

    Риски в основном лежат на покупателе, но само наличие таких рисков может значительно повлиять на рыночную стоимость вашей недвижимости, это следует учитывать.

    Что касается разрешения от ООП, то вы, если вам ориентировочно известны город, будущая площадь квартиры и доля ребенка в будущей квартире, то вы можете подать заявление, в котором укажете не только то, что сумма будет переведена на счет ребенка, но и то, что в дальнейшем средства ребенка будут израсходованы для приобретения недвижимости на имя несовершеннолетнего, не менее такой-то площади, не менее такого-то размера доли (1/3 в вашем случае). При положительном решении у вас либо не будет необходимости вообще подавать второе заявление, либо оно будет рассмотрено значительно быстрее, поскольку фактически решение уже будет принято (приложите первое разрешение).

    Если же решение будет отрицательным (что маловероятно), вы можете подать заявление повторно, уже в другой формулировке.

    27 Ноября 2012, 19:22
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    В целом я вас поняла, спасибо.

    28 Ноября 2012, 01:23
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич
    получен
    гонорар
    50%
    Адвокат, г. Оренбург
    Общаться в чате

    1 Занизить долю ребенка можно только путем занижения всей цены договора, а это, кроме плюсов по налогообложению, дают минусы при правовой защите и возможность признать сделку или мнимой или совершенной в целях нарушения законодательства. И хотя редко кто оспаривает, но такое возможно

    2 Все можно прописать в одном договоре, просто грамотно его составить надо (если что-обращайтесь Aectann89.89n@mail.ru)

    3 Если сосед сособственник, то достаточно будет его молчания в течении месяца со дня получения информации. Направите ему заказным письмом извещение и будете ждать (250 ГК РФ)

    27 Ноября 2012, 19:45
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич
    получен
    гонорар
    50%
    Адвокат, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Нет, свидетельство у Вас правильное, а вот собственность действительно общая, наверняка есть упоминание о "пользовании общим имуществом" или подобное. Ничего особо страшного нет, просто следует известить соседа как уже сказано выше и получить от него отказ. Если от нотариуса вообще хорошо.

    28 Ноября 2012, 04:54
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Елена, если в вашем свидетельстве о регистрации права указаны только ваши две комнаты, а сосед приватизировал свою комнату самостоятельно и отдельно, то в вашем случае в извещении наряду со ст. 250 ГК следует указать ч. 6 ст. 42 ЖК РФ. Свидетельства у вас оформлены правильно.

    Данное обстоятельство требует выяснения, поскольку приватизация коммунальных квартир проводилась в разных формах , и правовые последствия несколько разные.

    Первый вариант - когда семьи приватизировали отдельно занимаемые ими комнаты (в вашем свидетельстве в этом случае указано, что право собственности на две комнаты, площадью такой-то). В этом случае семья получала права на 100% доли в праве собственности на свои комнаты, соответственно ее члены имели доли в праве на комнаты. В общей совместной собственности (без выделения долей) находятся только места общего пользования.

    Второй, менее удобный и грамотный, когда разные семьи приватизировали всю квартиру целиком, в долях, пропорциональных площади занимаемых ими комнат. В этом случае каждая семья имела права на дробную долю в праве собственности на всю квартиру, включая места общего пользования. А "закрепление" за семьями комнат происходило путем определения порядка пользования.

    Судя по тому, что вы озвучили, у вас первый вариант, корректный.

    ----

    Если сосед согласен подписать отказ от преимущественного права в нотариальной форме, то извещайте его у нотариуса и пусть подписывает отказ всем троим членам вашей семьи. У всех трех долей в этом случае желательно указать одинаковую минимальную сумму.

    По цене выше указанной в отказе продать вы имеете полное право, не получая от него новый отказ.

    После получения отказа от соседа обращайтесь в ООП с заявлением, где указываете, что

    1. денежные средства ребенка, вырученные от продажи доли, перечисляются на счет, открытый на имя ребенка

    2. данные денежные средства впоследствии расходуются на приобретение недвижимого имущества (жилья) на имя ребенка в таком-то городе, площадью не менее... доля не менее...

    И получаете разрешение одновременно и на продажу доли ребенка, и на распоряжение средствами ребенка.

    Теоретически ООП могут дать разрешение и в случае, если площадь и доля приобретаемого жилья не указаны, но на практике это обычное требование.

    Безусловно, п. 2 следует включать в заявление только если вы уверены, что будете приобретать другое жилье на имя ребенка.

    28 Ноября 2012, 07:55
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    В свидетельствах указаны не комнаты, а квартира и указаны доли каждого (нас троих по отдельности и соседа) без определения комнат.

    Лицевые счета были разделены по суду в 2001году, когда предыдущее поколение родственников поссорилось.

    Отдельная комната была сразу приватизирована и продана нынешнему соседу. Мы свои 2е комнаты приватизировали только в этом году собственно тоже для продажи.

    Сегодня придут покупатели (а желающих не много: коммуналка, последний этаж, угловая, без ремонта, 100км от Москвы, 1000000руб.) уже назначать дату сделки и конечно я со своей юридической неграмотностью нервничаю, что у нас могут быть не правильно оформлены документы и покупатели откажутся.

    То что в свидетельстве указана квартира, а не комнаты это как-то влияет? надо переделывать документы или оставить все как есть?

    28 Ноября 2012, 12:01
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич
    получен
    гонорар
    50%
    Адвокат, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Нет, свидетельство не трогайте, тем более что это не совсем быстро происходит.

    28 Ноября 2012, 12:04
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна

    Документы оставьте как есть, это забота юристов и риэлторов покупателя. Сейчас просто обратитесь в ООП с заявлением на выдачу разрешения как на продажу, так и на распоряжение средствами ребенка. Стоимость в договоре все же занижать не советую, если расчеты производятся через банковскую ячейку советую воспользоваться услугами банка по пересчету суммы. Если расчеты производятся через банковский счет - занижать сумму КРАЙНЕ не желательно.

    30 Ноября 2012, 18:08
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats