Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Расчеты при альтернативной сделке
Добрый день!я являюсь участником альтернативной сделки. Я покупаю однокомнатную квартиру за наличные средства, а собственники однокомнатной квартиры приобретают двухкомнатную квартиру за наличные средства, собственники двухкомнатной квартиры покупают наследственную квартиру. По расчетам планируется так: я вношу 500 тыс. наличкой под расписку и остальные звенья также друг другу по цепочке, а остальную сумму после регистрации права собственности. Является ли такая схема безопасной?
Здравствуйте, Лариса!
Для Вас такая схема является безопасной. Дело в другом. А именно, чтобы Ваш продавец (тот, кто продает Вам однокомнатную квартиру) не отказался или не вынужден был отказаться от сделки в связи с невозможностью приобретения им 2-комнатной квартиры по последующей сделке.
В таких случаях целесообразно не просто вносить аванс за приобретаемую Вами квартиру, а заключать предварительный договор купли-продажи, в котором оговорить, что передаваемые Вами денежные средства являются не авансом, а задатком.
В силу ст. 381 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ):
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Это будет Вашим обеспечением того, что Ваш продавец не откажется от сделки. А если откажется (не в силу невозможности исполнения, от него не зависящей, а по другим причинам), то обязан будет вернуть Вам задаток в двойном размере.
Добрый день, Лариса!
Нет, такая схема не является полностью безопасной.
В случае если регистрация перехода права собственности по каким-либо причинам не состоится, то Вы рискуете остаться и без квартиры, и без предоплаты, которую не факт, что получится реально взыскать с лица ее получившего.
Безопасная сделка — это когда открывается безотзывной аккредитив (ст. 869 ГК РФ) либо когда денежные средства вносятся в банковскую ячейку, с условием о том, что деньги продавец получает только после регистрации перехода права собственности к покупателю.
Спасибо за ответ, но непонятно как открывается аккредитив при альтернативных сделках, у моего продавца и одновременно покупателя другой квартиры же нет полной суммы для аккредитива, как поступают в таких случаях?
А относительно самого порядка расчетов коллега Хитцов Николай правильно рекомендует — осуществлять расчеты не наличными, а через аккредитив или банковскую ячейку (арендуемый сейф).
При таких расчетах продавец сможет получить деньги только тогда, когда уже на Вас будет зарегистрирован переход права собственности на квартиру. То есть для получения денег продавцу необходимо будет предъявить в банке выписку из ЕГРН, в которой будет указано, что уже Вы являетесь собственником квартиры. Если он такую выписку не предъявляет, то не может получить деньги. Таким образом, у Вас есть гарантия того, что в случае, если переход права собственности по каким-то причинам не состоится, то деньги к Вам гарантированно вернутся, а не придётся их истребовать от продавца.
Непонятно как осуществляются в таких цепочках расчеты через ячейку или аккредитив если нам нужно сделать куплю — продажу трех квартир одновременно? Ну с ячейкой я так понимаю: я кладу всю сумму в ячейку за однокомнатную квартиру, а собственники однокомнатной квартиры арендуют вторую ячейку где кладут разницу между однокомнатной и двухкомнатной квартирой, а потом кто и как забирает деньги? аккредитив также работает?