Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Покупка квартиры с закрытием ипотеки продавца на другую квартиру
Здравствуйте! У семьи из 4-х человек есть квартира 1. Эта квартира находится в собственности семьи, право собственности распределено между всеми членами семьи (двое взрослых и двое несовершеннолетних). Недавно эта семья приобрела квартиру 2 БОЛЬШЕЙ площади в ИПОТЕКУ, а квартиру 1 выставила на продажу. Таким образом, квартира 2 находится в залоге у банка и, чтобы перенести доли собственников из квартиры 1 в квартиру 2, нужно закрыть ипотеку на квартиру 2 (невыплаченный остаток - 4 млн.). Мы хотим приобрести квартиру 1, и продавцы предлагают закрыть их ипотеку на квартиру 2 (чтобы мы могли получить право собственности на квартиру 1) за счет средств покупателя (т.е. нас). Таким образом, мы должны отдать свои деньги продавцу, дождаться, когда семья продавца вступит в право собственности на квартиру 2, и только после этого мы станем собственниками квартиры 1. Продавец понимает всю щекотливость ситуации для покупателя. На данный момент продавец предлагает нам оформить что-то вроде договора займа (прошу прощения за неточность формулировок), так чтобы мы дали им деньги на закрытие ипотеки, при этом квартира 1 была бы залогом (напомню, что она находится в полной собственности продавца). Хотелось бы получить консультацию, не слишком ли данная схема рискованная для покупателя? Например, если по какой-то гипотетической причине органы опеки не одобрят перенос права собственности несовершеннолетних с квартиры 1 на квартиру 2, то покупатель останется без квартиры 1, несмотря на договор займа с залогом в виде этой квартиры? Может быть, есть более предпочтительная схема покупки данной квартиры (не считая варианта, что продавец изыскивает средства на закрытие ипотеки без участия покупателя)?
Здравствуйте, Николай!
Схему с притворным договором займа не удастся реализовать, поскольку ипотека на квартиру, находящуюся в долевой собственности несовершеннолетних, может быть наложена только с разрешения органа опеки (п.5 ст. 74 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ; ст. 37 ГК РФ), который, как я полагаю, такого разрешения не даст.
Возможно, имеет смысл проработать предварительный договор купли-продажи первой квартиры, по условиям которого вы становитесь собственником квартиры только после погашения ипотеки на вторую квартиру. Считаю, что такие условия должны устроить орган опеки и они дадут согласие на продажу. По крайней мере права всех участников в данном случае максимально защищены.
Если вам понадобится помощь в разработке проекта договора вы можете обратиться ко мне.
Спасибо за ответ.
Я правильно Вас понял, что квартиру 1, которую мы хотим купить, скорее всего не получится сделать залогом займа (откажут органы опеки), т.к. в ней имеются доли несовершеннолетних?
И касательно Вашего предложения договора купли-продажи. При такой схеме мы же все равно сначала отдаем свои деньги продавцу на погашение ипотеки на квартиру 2, после чего пассивно ждем решения органов опеки по перераспределению долей владельцев (продавцов) с квартиры 1 на квартиру 2? И если что-то пойдет не так, и будет получен отказ, то мы остаемся и без квартиры, и без денег (т.к. они уже будут использованы продавцом на погашение ипотеки)?
Николай, я отвечу вам в личный чат.