Как при взятии ипотеки оформить то, что первый взнос-это деньги, нажитые моим сыном до брака.Я их ему отдаю за его долю в квартире, хотим через дарственную

Доброе утро, Татьяна! Если я Вам правильно поняла, Ваш сын передает Вам свою долю в квартире и эти деньги вносит в качестве первоначального вклада в покупку новой квартиры. В таком случае Необходимо знать каким образом Вы хотите оформить сделку с сыном по вопросу отчуждения доли в квартире ( договор купли — продажи или дарения). Если договором дарения, то потом Вы можете сделать договор дарения денег между Вами и сыном. И при оформлении ипотеки он может сослаться на договор дарения денег, при внесении первоначального взноса.

В соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами в период брака, является совместно нажитым имуществом без определения долей (они признаются равными).

Если имеется желание отступить от равенства долей и от режима совместно нажитого имущества в отношении приобретаемой в ипотеку квартиры из-за использования части денежных средств, подаренных отцом супруга, супругам необходимо будет заключить брачный договор в отношении данной квартиры и определить в нем режим долевой собственности на нее с определением долей каждому из супругов.

В ином случае, если даже Вы оформите с сыном договор дарения денежных средств, которые будут вложены им в качестве первоначального взноса в ипотечный кредит на покупку квартиры, квартира в случае расторжения брака и раздела имущества будет считаться совместно нажитым имуществом, и будет подлежать разделу между супругами в равных долях. Отступление от равенства долей при разделе имущества будет возможно только в случае, если будет доказано, что денежные средства, подаренные отцом, были потрачены в оплату квартиры, купленной с использованием ипотечных средств в период брака, что сделать будет сложно. 

Исходя из судебной практики по подобным делам для доказывания использования подаренных денежных средств на покупку квартиры необходимо будет предоставить в суд документы, подтверждающие происхождение данных средств у дарителя, договор дарения, перевод данных средств в оплату за квартиру, и, самое важное, чтобы между днем дарения денег и днем их внесения в оплату за квартиру прошло как можно меньше времени.