Присвоение кадастрового номера мансарде в коммерческом здании (памятнике архитектуры)

Question

Добрый день. В коммерческом здании (памятнике архитектуры) есть три этажа. Количество собственников в здании - 6. Два помещения на первом этаже, три помещения на втором этаже и одно помещение на третьем этаже. Третий этаж является мансардным и при этом имеет отдельный вход - лестницу в виде кирпичной пристройки. Мы приобретали у города помещение на третьем этаже, также в собственность город нам продал и эту пристройку в виде лестницы. Наше помещение представляет собой половину мансарды (кровли), разделенной пополам несущей стеной. Вторая половина мансарды городу не принадлежит, у нее отсутсвует кадастровый номер и она является общедолевым имуществом всех собственников здания. Доступ в эту мансарду только через нашу лестницу и через нашу половину мансарды. Разумеется мы бы хотели попытаться приобрести/оформить вторую половину мансарды, так как другие собственники доступа туда не имеют. Вопросы, на которые хотим получить ответ: 1. Как присвоить кадастровый номер второй половине кровли? 2. Как нам оформить эту половину в собственность? 3. Что будет, если другие собственники будут на нее претендовать и чем такие споры заканчиваются? 4. Могут ли собственники помещения на втором этаже сделать лестницу через их помещение на вторую половину мансарды с учетом того, что здание является Объектом культурного наследия - памятником архитектуры в зоне Юнеско?

Юрий Колковский · Answer

1. Как присвоить кадастровый номер второй половине кровли? Тамерлан Здравствуйте. Если вторая часть мансарды представляет собой общую долевую собственность, то отдельным кадастровым номером обладать не может. Согласно ст. 36 ЖК РФ 1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); Вы сами пишете: торая половина мансарды городу не принадлежит, у нее отсутсвует кадастровый номер и она является общедолевым имуществом всех собственников здания. Тамерлан Это означает, что оформить данную часть мансарды в качестве отдельного объекта недвижимости возможно с согласия всех сособственников. Кроме того, получить право на нее также возможно только получив 100% голосов сособственников, поскольку таким образом будет уменьшена их общая долевая собственность.

Ольга Романова · Answer

Как присвоить кадастровый номер второй половине кровли? Тамерлан Как нам оформить эту половину в собственность? Тамерлан Добрый день! Надо выделить помещение, то есть обмерить его, изготовить проект и технический план (его составляет КИ), согласовать проект с Управлением по охране объектов культурного наследия при необходимости. Тех план (ст 24 218-ФЗ от 13.07.2015 года) должны подписать все собственники помещений и обратиться за постановкой на учет помещения и регистрацией права собственности на него. Кадастровый инженер в заключении должен прописать почему территория общего пользования становится помещением, пригодным для использования. Возможно при подаче тех плана можно сразу составить соглашение о передачи помещения в собственность только вашему юр лицу. Либо после постановки на учет и регистрации права делать договор купли-продажи. Что будет, если другие собственники будут на нее претендовать и чем такие споры заканчиваются? Вам надо знать историю возникновения помещения, когда это место стало местами общего пользования, когда другие собственники покупали права на другие помещения каков был статус у это половины мансарды. В разное время по разному считалась общая площадь здания. Приказом Министерства экономического развития РФ от 1 марта 2016 г. № 90 установлено, что в площадь нежилого здания, сооружения не включаются площади подполья для проветривания нежилого здания, сооружения на вечномерзлых грунтах, чердака, технического подполья (в котором не требуются проходы для обслуживания коммуникаций) при высоте от пола до низа выступающих конструкций (несущих и вспомогательных) менее 1,8 метра, наружных тамбуров, наружных балконов, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов, в подвальных этажах — пространства между строительными конструкциями, засыпанные землей, над подвесными потолками (когда для доступа к коммуникациям не требуется предусматривать проход для обслуживающего персонала), площадок для обслуживания подкрановых путей, кранов, конвейеров, монорельсов и светильников. Пункт 6 этого же приказа говорит Площадь этажа нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен. Площадь мансардного этажа нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака, с учетом пункта 11 настоящих Требований. Площадь эксплуатируемой кровли нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей ограждений по периметру эксплуатируемой кровли. Могут ли собственники помещения на втором этаже сделать лестницу через их помещение на вторую половину мансарды с учетом того, что здание является Объектом культурного наследия — памятником архитектуры в зоне Юнеско? Тамерлан Если проект будет утвержден и согласован, то да. Предлагаю вам для начала обратиться к проектировщикам, которые имеют разрешение на работу с памятниками архитектуры и состоят в соответствующих СРО. Уточните у них возможность образования помещения внутри здания и обоснование его преобразования. Также в кадастровой палате при Росреестре есть платные услуги по разбору ситуации. Вам это может быть интересно, потому как они могут поднять архивное дело , посмотреть данные по помещению по поэтажным планам, хранящимся в деле, подскажут по образованию помещения и постановке его на кадастровый учет с одновременной регистрацией права в данном случае. часть 1 ст 41 218-ФЗ В случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости. Также вам можно запросить данные в архиве БТИ, в общем, разобраться с историей здания, помещений в нем, не исключено что фактические расположенные помещения могут вообще не соответствовать поэтажному плану, указанному в документах поданных когда-то на регистрацию права в ЕГРН. Несогласованные перепланировки — обычное дело в нежилых зданиях, помещения в которых сдаются в аренду. Всего хорошего!

Екатерина Аникеева · Answer

Здравствуйте! Согласно Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» 1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего. Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289 , 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249 , 289 , 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. См. постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 мая 2012 г. N 17395/11 2. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. 3. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — реестр). 4. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании. https://base.garant.ru/1216877... Соответственно, если указанное Вами помещение является общим имуществом всех собственников нежилого здания, в даннном случае применимы по аналогии нормы 36 ЖКРФ, части 2 и 3 ст 36 ЖКРФ 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Для того, чтобы поставить помещение на учет, необходимо обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана, с последующей постановкой на государственный кадастровый учет.Если в отношении этого помещения имели место перепланировка. переустройство, переоборудование либо реконструкция, то необходимо получить согласие управления культуры города, а сам проект и заключение к нему может быть составлен исключительно проектной организацией, имеющей соответствующую лицензию на данный вид деятельности. Если перепланировка и иные изменения отсутствуют, то проект и заключения не требуются. Техплан может быть подготовлен любым кадастровым инженером. После постановки на учет регистрация права собственности на место общего пользования в росреестре может быть зарегистрирована силу закона, а затем, при 100 % согласии всех собственников помещений в данном, данное помещение может быть передано Вам в пользования либо в собственность (в зависимости от воли сторон).