Как оспорить первую передачу квартиры за рамками собственности продавца

Question

Уважаемые юристы, подскажите пожалуйста, как правильнее поступить. Уважаемые юристы, подскажите пожалуйста, как правильнее поступить. Дважды была передана оплаченная квартира по АПП – первый раз передает квартиру с ключами продавец (застройщик) не собственник, передает в рамках ПДКП с предметом «продавец обязуется в будущем продать, а покупатель купить квартиру такую-то..», плюс обязанность продавца – подписать ДКП, покупателя – 100% оплатить, подписать ДКП, а также ПДКП предусматривает право продавца передать квартиру с согласия покупателя для ремонтных работ. Второй раз эту же квартиру передает продавец собственник (уже оформил право) в рамках ДКП с предметом «продавец продал, а покупатель купил квартиру такую-то..), о передаче: в соответствии с п.1 ст.556 ГК передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому АПП. Переход права к покупателю зарегистрирован соответственно по второй сделке (ДКП). По смыслу своему буквальному ПДКП не имеет элементов ДДУ, наряду с обязанностью подписать ДКП, возлагает на покупателя обязанность 100% оплаты будущей вещи (право на которую не оформлено застройщиком, поэтому наверно такая схема), такая муть квалифицируется судами как купля продажа будущей вещи, потому что 100% предоплата, право застройщика не оформлено. Попадос в том, что по такому ПДКП я подписала передаточный акт (от не собственника по смыслу 209 ГК приняла квартиру), «продавец вправе с согласия покупателя передать квартиру… вот и передал) из-за которого на меня рухнула коммуналка из воздуха 20 тыс. п.6) ст.153 ЖК от застройщика, но по смыслу акт и застройщик вылезли из 214 ФЗ (о ДДУ), только вот разрешения на ввод в эксплуатацию более года назад выдано. Застройщик банально скинул свои убытки по КУ, а я их формально приняла. При этом не допускаю, что одну квартиру, возможно передать дважды, даже формально, т.к. собственник пользуется, владеет, распоряжается. А где продавец взял уже единожды переданную квартиру для ее повторной передачи, я так и не поняла. Голову так заморочили, что я запуталась. С одной стороны, вторая сделка мнимая и прикрывает первую, но по ней (второй ДКП) зарегистрирован переход. Признавать ПДКП недействительным в части пункта о праве продавца с согласия покупателя передать квартиру (типа будущую вещь). Целесообразно ли вносить изменения в ЕГРП в судебном порядке о документе основании, т.е. переквалифицировать в суде ПДКП на ДКП? Хочу привести документы основание КП в порядок и избавиться от платы за КУ, которая в силу закона не может быть на меня возложена.

Евгений Урванцев · Answer

Доброго дня! Признавать ПДКП недействительным в части пункта о праве продавца с согласия покупателя передать квартиру (типа будущую вещь). Целесообразно ли вносить изменения в ЕГРП в судебном порядке о документе основании, т.е. переквалифицировать в суде ПДКП на ДКП? Хочу привести документы основание КП в порядок и избавиться от платы за КУ, которая в силу закона не может быть на меня возложена. Елена Кто к Вам предъявил требование об оплате коммунальных услуг? Как я понимаю, с момента подписания предварительного договора? Пока не вижу основания для признания второй сделки мнимой, а предварительного договора основным договором, так как я понимаю, в предварительном договоре было четко прописано про то, что в будущем будет заключен договор. Также в предварительном договоре что указано про оплату коммунальных услуг за квартиру? И с какого момента они фактически оказываются? Как я понимаю, ссылаются на ст. 153 ЖК РФ на данный пункт: 6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи; Получается, если разрешение на ввод было на момент подписания акта, то с Вас справедливо просят оплату именно с момента подписания акта, согласно которого Вы приняли квартиру.

Ольга Варапанова · Answer

Здравствуйте, Елена Признавать ПДКП недействительным в части пункта о праве продавца с согласия покупателя передать квартиру (типа будущую вещь). Елена Это может быть очень маловероятно. Дело в том, что начала иметь место практика применения принципа эстоппель, нормами которого дополнен ГК РФ в 2013 г. Речь идет о так называемом противоречивом поведении, лишающем лицо, совершавшее действия в исполнение договора, права требовать признания такого договора недействительным: Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. (ч. 2 ст. 166 ГК РФ). Приемка согласно условиям ПДКП от застройщика квартиры, да и заключение ДКП как раз выглядит таким действием или может вполне так быть расценена судом. Из примеров можно назвать Постановление от 27 марта 2018 г. по делу N А14-2562/2015, в котором ответчик, отказываясь частично оплатить поставленную продукцию, уже используемую в его деятельности, ссылался на отсутствие полномочий лица, подписавшего документы о приемке. Тут, возможно, лучше обратить внимание на дату регистрации Вашего права собственности на квартиру. Как следует из Вашего ответа, достаточно продолжительный промежуток времени истек от заключения ПДКП и ДКП и, соответственно, регистрацией. В то же время если он сколь-нибудь существенен, то влияет на период, за который новый собственник обязаны оплачивать коммунальные платежи: 2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. (ст. 223 ГК РФ). То есть собственником Вы являетесь с момента регистрации, до этого периода обязанность по оплате ЖКХ у Вас отсутствовала.

Павел Сидоров · Answer

Здравствуйте Елена! Коллеги дали Вам свой ответ, но хотелось бы изложить свою правовую позицию. На основании норм Гражданского кодекса РФ Статья 455. Условие договора о товаре 2. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. то есть, этот ПДКП в отношении вещи, которой Продавец ещё не обладает, а значит передать Вам её не мог.Кроме того, надо учитывать следующее положение Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» 8. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. также этим Постановлением установлено следующее: В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него. и Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем. что значит — Продавец будущей вещи(квартиры) не имел правомочий собственника, а значит не имел право передавать эту квартиру до момента регистрации своего права собственности на эту квартиру. из-за которого на меня рухнула коммуналка из воздуха 20 тыс. вносить плату за помещение и коммунальные услуги Вы должны с момента регистрации своего права собственности Жилищный кодекс РФ Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги 2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: 5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса; касательно этого положения о начале периода по обязанности оплаты коммунальных услуг п.6) ст.153 ЖК от застройщика, но по смыслу акт и застройщик вылезли из 214 ФЗ (о ДДУ), только вот разрешения на ввод в эксплуатацию более года назад выдано. то у Вас формально заключён не договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, хотя судебной практикой установлено Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.) Заключение, исполнение и расторжение договора участия в долевом строительстве 1. Суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности. ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71624798/#ixzz6LWReQVXr поэтому переквалифицировать такой предварительный договор купли-продажи квартиры в договор долевого участия можно в судебном порядке, и делается это как правило для защиты прав дольщика, который приобретает право на такую квартиру, например для применения ответственности застройщика по Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», что в данном случае, не относится к Вашей ситуации. По поводу возникновения спорной ситуации, такой как Управляющая насчитала КУ с момента передачи квартиры (по первой сделки) ссылается на приемку квартиры от застройщика, т.е. АПП рассматривает управляющая самостоятельно, как акт в рамках ДДУ. Вам надо написать в Вашу управляющую компанию, письмо с просьбой сделать перерасчёт начисления платы за коммунальные услуги, просите сделать перерасчёт с момента возникновения Вашего права собственности. Если будет отказ, тогда путь один — обращаться в суд с понуждением управляющей компании сделать начисления с соответствующей даты.