Добрый день! На земельном участке построен дом и летняя кухня. Есть кадастровые номера у участка, дома и летней кухни. Но право собсвенности оформлено только на дом и участок. Возможна ли сделка купли продажи указанного имущества, с послеследующей регистрацией права уже новым собственником? Может ли быть такая сделка признана ничтожной? Спасибо.
Добрый день! Так как у летней кухни есть кадастровый номер, то есть, она стоит на кадастровом учете и скорее всего привязана к земельному участку, то сделку регистратор приостановит и надо будет зарегистрировать объект. Гос пошлина стоит 350 рублей, переход права — г.п. 2000 рублей.Вот и все затраты. Это намного проще, чем пытаться сдать договор купли -продажи без учета существующего объекта недвижимости.
Оформить права на такие хозяйственные постройки как бани, сараи, гаражи, летние кухни, созданные на садовых участках, участках ИЖС и ЛПХ на основании документов на землю и технических планов таких объектов, без уведомительного порядка возможно и по сей день .(ст 51 ГрК РФ).
Всего хорошего!
Олег, здравствуйте!
Полагаю, что указанная Вами сделка может быть заключена и оснований для признания ее недействительной (ничтожной) не будет, что обусловлено следующим.
Действительно, право на имущество, подлежащее гос. регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ)
Вместе с тем, указанное обстоятельство не означает, что до момента регистрации объекта лицо, создавшее такой объект, не имеет никаких прав на указанный объект.
Сам по себе факт того, что на переданном в аренду земельном участке к моменту его передачи арендатору располагались объекты недвижимости (бытовое помещение, коридор, душевая), права на которые не были зарегистрированы за арендодателем — собственником земельного участка, не означает, что указанные объекты ему не принадлежат, так как здания и сооружения, возведенные собственником на принадлежащем ему земельном участке и права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП),являются составной частью земельного участка (пункт 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения»). (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 N 17085/12 по делу N А32-29673/2011)
Таким образом, распорядиться указанным объектом лицо может, хотя и не в качестве отдельного объекта недвижимости. Более того, указанное лицо не просто может, а должно реализовать объект находящийся на отчуждаемом земельном участке в силу прямого указания закона.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. (ст. 35 Земельного кодекса РФ)
Вместе с тем, необходимо выяснить вопрос о том, что явилось препятствием для регистрации указанного объекта, поскольку в изложенных обстоятельствах кадастровый учет и гос.регистрация объекта должны были осуществляться одновременно.
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с: созданием объекта недвижимости, за исключением случаев, (п. 1 ч. 3 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости)
С уважением, Александр Васильев
Еще один нюанс, если летняя кухня стоит на кадастре, но ни по адреасу, ни по привязке к участку нельзя определить что она имеет отношение к отчуждаемым дому и земельному участку, то сделка пройдет. Ничтожной она признана не будет. Но при регистрации права у регистратора могут возникнуть вопросы, как впрочем могут и не возникнуть, если он не будет вникать в даты приобретения участка собственником и дату постановки летней дачи на кадастровый учет.