Продажа доли несовершенолетнего

Елена, здравствуйте!

В Вашем случае необходимо получать согласие органов опеки. Для этого необходимо прописывать ребенка в новой квартире и после продажи квартиры с долей ребенка перечислять деньги на открытый для ребенка счет.

Это реально возможный выход.

Добрый день! В данный ситуации согласие органа опеки и попечительства обязательно,  права несовершеннолетнего  не должны быть ущемлены, и вы должны будете предоставить документ подвержждающий, что у ребенка есть жилплощадь или счет в банке с суммой с продажи доли .

Здравствуйте. Елена!

Вы правильно размышляете, нужно разрешение органов опеки и попечительства на продажу доли, принадлежащую несовершеннолетнему.

Для того чтобы получить вышеуказанное разрешение, советую заключить предварительный договор купли-продажи квартиры с продавцом, чтобы органы опеки и попечительства были уверены, что Вы не лишаете ребенка жилья. 

Смысл предварительного договора купли-продажи в том, что стороны берут на себя обязательство в дальнейшем заключить основной договор купли-продажи. В случае, если одна из сторон будет уклоняться от подписания основного договора, другая сторона может требовать в суде понуждения к заключению договора купли-продажи.

добрый день!

в соответствии со ст 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного согласия органов опеки  и попечительства… совершать сделки по отчуждению, в том числе обмену и дарению имущества подопечного, сдаче его в наем, безвозмездное пользование и залог, сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества и выдел из него долей, а также любые другие действия, влекущие уменьшение имущества подопечного.

в связи с чем получить разрешение органов опеки на продажу квартиры обязательно.

Полученные от продажи денежные средства в части, причинающейся несовершеннолетнему, положите на его расчетный счет, представьте выписку ворган опеки. И конечно несовершеннолетнего необходимо зарегистрировать по месту жительства

Здравствуйте Елена!

В соответствии с п. 4. ст. 20 Закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04. 2008 г. №48-ФЗ:

имущество подопечного не подлежит отчуждению, за исключением случаев:

4. отчуждения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащих подопечному, при перемене места жительства подопечного.

Т.е. допускается продажа имущества в целях переезда в другое место жительства.
Исходя из п. 2 ст. 37 Гражданского Кодекса РФ:

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Как этого достичь, уже сказали мои коллеги.

На основании с п. 1. ст. 21 Закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04. 2008 г. №48-ФЗ:

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Здравствуйте!

Для того чтобы получить вышеуказанное разрешение, советую заключить предварительный договор купли-продажи квартиры с продавцом, чтобы органы опеки и попечительства были уверены, что Вы не лишаете ребенка жилья. 

А причем предварительный договор?

Есть договор с продавцом, по которому, учитывая требование банка — 100% квартиры должно быть у заемщика.

Для клиента. 

При распоряжении имуществом несовершеннолетнего, принадлежащим ему на праве собственности (абз. 2 п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ) согласие органов опеки требуется, потому как уменьшается размер принадлежащего ему имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 60 СК РФ, ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка.

Таким образом, деньги образовавшиеся от продажи его доли — это тоже его имущество. 

Согласно абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ, при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следуя п. 1 ст. 37 ГК РФ, доходы подопечного расходуются опекуном или попечителем исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. 

В соответствии с п. 2 ст. 19 закона «об опеке и попечительстве», органы опеки и попечительства дают опекунам и попечителям разрешения и обязательные для исполнения указания в письменной форме в отношении распоряжения имуществом подопечных. В том числе и по зачислению средств от продажи на счет несовершеннолетнего.

Простое переселение в новую квартиру — не основание для получения согласия органа опеки на сделку по продаже доли несовершеннолетнего. Учитывая, что в Вашем случае, при продаже несовершеннолетнему не выделяется доля взамен на продаваемую, единственный существующий вариант, на который может согласиться (но не обязан) орган опеки — зачисление средств от продажи доли на открываемый для ребенка счет, при этом, использовать такие деньги на оплату кредита не получится. Орган опеки редко дает согласие на продажу доли с зачислением денег на счет, вместо предоставления другой доли, но попытаться стоит. 

Если не получится с согласием зачислению денег, останется только с кем-то договариваться о предоставлении равнозначной доли Вашему ребенку в другой квартире (вопрос, конечно, специфический и, кроме родственников, вряд ли кто-то на это пойдет), затем, после выплаты кредита за Вашу квартиру «продать» обратно долю хозяевам с одновременным оформлением дарения доли в Вашей квартире.  

Здравствуйте. Возможно орган опеки и попечительства устроит нотариально заверенная гарантия о том, что после выплаты ипотеки вы обязуетесь предоставить долю в купленной квартире вашему сыну.  В практике такие прецеденты имеются… Обратитесь  в соответствующий орган опеки и попечительства с таким предложением, возможно они согласятся.