8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
489 ₽
Вопрос решен

Можно ли переуступить долю в праве аренды земельного участка?

Здравствуйте! Можно ли переуступить долю в праве аренды земельного участка? В соответствии со статьёй 421 ГК РФ стороны могут заключить договор не предусмотренный законодательством, если конечно, по общему правилу, заключение такого договора не запрещено законом. Статья 22 ЗК РФ допускает переуступку права аренды земельного участка, но не запрещает переуступку доли в праве аренды земельного участка. В других нормах действующего законодательства также отсутствует запрет на переуступку доли в праве аренды земельного участка. Следовательно, заключение договора о переуступке доли в праве аренды земельного участка возможно. Прошу, ответить на вышеуказанный вопрос с учётом статьи 421 ГК РФ. С уважением, Владимир Березуев.

14 сентября 2019, 20:04, Владимир, г. Кисловодск
Руслан Шахбанов
Руслан Шахбанов
Юрист, г. Санкт-Петербург

Здравствуйте, Владимир!

Какую цель вы преследуете от такой договорной конструкции? Переуступить права аренды на часть земельного участка?

Полагаю, что в данном случае это будет незаконно, так как в соответствии с ГК:

Статья 607. Объекты аренды

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

То есть, в договоре перенайма земельного участка невозможно будет установить точно имущество подлежащее передаче, так как часть земельного участка не выделена, и не может рассматриваться объектом гражданского оборота.

Постановление ФАС Центрального округа от 12.08.2009 по делу N А08-1354/08-29
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.06.2009 по делу N А21-8575/2008
"… Предметом договора аренды от 04.04.2003 N 75 является доля в праве аренды в размере 106/1000 от площади земельного участка (кадастровый номер 39:16:01 05 023:0014) под жилым зданием без выделения доли в натуре. Размер доли рассчитан пропорционально площади нежилого помещения (магазина), принадлежащего Обществу на праве собственности.
Между тем такой объект аренды не отвечает требованиям, установленным статьей 607 ГК РФ, согласно которой в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).Предоставление в аренду доли в объекте, не выделенной в натуре, или доли в праве аренды этих объектов не предусмотрено.
Договор аренды от 04.04.2003 N 75 и дополнительное соглашение от 15.10.2004 N 35 к нему не соответствуют указанным требованиям закона..."

Так как законодательством определены определенные запреты. то договор должен соответствовать данным запретам не в ущерб ст. 421 ГК РФ:

Статья 422. Договор и закон

1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
14 сентября 2019, 21:12
0
0
0
0
Владимир
Владимир
Клиент, г. Кисловодск

Спасибо за ответ Руслан!

Цель — изменить договор аренды, а именно, обеспечить множественность лиц на стороне арендатора.

И речь, в данном случае не идёт об аренде доли земельного участка.

Земельный участок сформирован, стоит на учёте в ЕГКН и сдан в аренду на срок более 5-ти лет одному лицу. Надо, чтобы участок был сдан двум лицам.

14 сентября 2019, 21:44

Полагаю тут нужно будет вовлечь в процесс и арендодателя, так как права и обязанности по договору могут измениться в связи со множественностью лиц, например, порядок пользования земельным участком, порядок уплаты арендных платежей несколькими лицами, то есть все это можно реализовать.

А вот если участок находится в государственной или муниципальной собственности то переуступка будем проблематична, так как по общему правилу без торгов нельзя распоряжаться земельными участками, находящимися в публичной собственности, и такая договоренность является ничтожной.

14 сентября 2019, 22:10
Консультация юриста бесплатно
Елена Дроздова
Елена Дроздова
Юрист, г. Пенза
8.2 рейтинг

Здравствуйте, Владимир! Моё мнение — невозможно. И дело здесь даже не в ст. 421 ГК РФ. Она должна толковаться в совокупности со ст. 422 ГК РФ:

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Если предметом договора переуступки прав и обязанностей Арендатора по договору аренды доля земельного участка, такой договор противоречит действующему законодательству и не может быть зарегистрирован, поскольку объект аренды не соответствует требованиям, установленным статьей 607 ГК РФ, согласно которой в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве аренды на них.

Согласно ч.3 ст. 607 ГК РФ:

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Если вопрос не чисто теоретический, то здесь есть другие выходы.

1. Обратиться к арендодателю за разделом участка. На один из образованных участков заключить договор уступки.

2. Это множественность лиц на стороне арендатора с определением частей арендуемого участка. С согласия арендатора нужно включить соарендатора и определить объекты прав для каждого — части.

14 сентября 2019, 21:16
0
0
0
0
Владимир
Владимир
Клиент, г. Кисловодск

Спасибо за ответ Елена!

Цель — изменить договор аренды, а именно, обеспечить множественность лиц на стороне арендатора.

И речь, в данном случае в принципе не идёт об аренде доли земельного участка.

Земельный участок сформирован, стоит на учёте в ЕГКН и сдан в аренду на срок более 5-ти лет одному лицу. Надо, чтобы участок был сдан двум лицам. Объектом прав естественно должен быть этот один неделимый участок.

14 сентября 2019, 21:46

Как приобреталось право аренды, через аукцион или без? Строения на участке есть? Вы уже обращались к арендодателю с предложением об изменении договора?

14 сентября 2019, 21:55
Андрей Власов
Андрей Власов
Юрист, г. Апатиты
10 рейтинг

Владимир, добрый вечер! Договор аренды регулируется специальными нормами ГК РФ имеющими приоритет перед общими нормами. В частности согласно ст. 607 ГК РФ

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенноустановить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

по этой причине нельзя заключить предлагаемый Вами договор поскольку в случае с долей не будет согласованного объекта. А при определении доли будет тот же договор аренды и соответственно будут действовать все правила, установленные для такого договора, в том числе необходимость согласия собственника участка если цель в том, чтобы обойти данное требование закона

14 сентября 2019, 21:17
0
0
0
0
Владимир
Владимир
Клиент, г. Кисловодск

Спасибо за ответ Андрей!

Цель — изменить договор аренды, а именно, обеспечить множественность лиц на стороне арендатора.

И речь, в данном случае в принципе не идёт об аренде доли земельного участка.

Земельный участок сформирован, стоит на учёте в ЕГКН и сдан в аренду на срок более 5-ти лет одному лицу. Надо, чтобы участок был сдан двум лицам. Объектом прав естественно должен быть этот один неделимый участок — полностью согласованный объект аренды.

14 сентября 2019, 21:48
Надо, чтобы участок был сдан двум лицам. Объектом прав естественно должен быть этот один неделимый участок — полностью согласованный объект аренды.

Владимир

множественность лиц на стороне арендатора это несколько иное чем уступка доли в праве аренды. Она возникает в случаях определенных законом, например ст. 39.20 ЗК РФ

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее — неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

таким образом первичным в этом случае является наличие общей долевой собственности на расположенную на ЗУ недвижимость и доля в праве на недвижимость является основанием для определения размера обязательств по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Закон допускает отступление от этого правила при наличии согласия остальных долевых собственников либо по решению суда. Но как видите в любом случае должно быть право собственности на расположенную недвижимость

15 сентября 2019, 09:03
Григорий Арутюнов
Григорий Арутюнов
Юрист, г. Санкт-Петербург
9.2 рейтинг

Владимир, доброго времени суток!

Если по договору передется несколько объектов, то часть из них переуступить можно, если 1, то часть его доли переуступить нельзя.

Статья 607 ГК РФ

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

14 сентября 2019, 21:17
0
0
0
0

Данная позиция также подтверждается Апелляционным определением Красноярского краевого суда от 23.04.2014г. по делу № 33-3496/2014.

14 сентября 2019, 21:20
Владимир
Владимир
Клиент, г. Кисловодск

Спасибо за ответ Григорий!

Цель — изменить договор аренды, а именно, обеспечить множественность лиц на стороне арендатора.

И речь, в данном случае в принципе не идёт об аренде доли земельного участка.

Земельный участок сформирован, стоит на учёте в ЕГКН и сдан в аренду на срок более 5-ти лет одному лицу. Надо, чтобы участок был сдан двум лицам. Объектом прав естественно является один неделимый участок.

14 сентября 2019, 21:50
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
Земельное право
Можно ли заключить новый договор аренды земельного участка?
Бетонный гараж находится в собственности. Договор аренды земельного участка был заключен в декабре 2003 с Москомземом на 5 лет. В договоре аренды земли написано, что "5.2. По истечении срока действия настоящего Договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить новый Договор на согласованных Сторонами условиях, по письменному заявлению Арендатора, направленному Арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия настоящего Договора. 5.3 Если Арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока Договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, Договор считается возобнавленным на тех же условиях на неопределенный срок". Вопрос: В феврале 2019 от Департамента городского имущества пришло Уведомление об отказе от договора аренды с формулировкой: Срок договора аренды истек 04.12.2008 и требование освободить земельный участок. На сколько законно данное требование и что делать? Можно ли заключить новый договор аренды земельного участка с "Городом" и куда необходимо обратиться? Какова судебная практика по данному вопросу?
21 февраля 2019, 08:46, вопрос №2268419, Иван, г. Москва
2 ответа
Земельное право
Можно ли совершить переуступку прав на земельный участок с/х назначения, выигранный через аукцион?
ДОБРЫЙ ДЕНЬ МОЖНО ЛИ СОВЕРШИТЬ ПЕРЕУСТУПКУ ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК С/Х НАЗНАЧЕНИЯ ВЫИГРАННЫЙ ЧЕРЕЗ АУКЦИОН БЫЛА УЖЕ СУБАРЕНДА НА 3 ГОДА СЕЙЧАС ОФОРМЛЯЕТСЯ НОВЫЙ ДОГОВОР НА ПРОДЛЕНИЕ АРЕНДЫ .
03 мая 2018, 14:54, вопрос №1985383, елена, г. Воронеж
1 ответ
Земельное право
Можно ли единовременно продлить договор аренды земельного участка?
Добрый день! В 2011 году с торгов был взят участок земли в аренду на 3 года под строительство объекта под предпринимательскую деятельность. В 2014 году договор был продлен. Построено здание, разрешение на строительство не получалось. В 2017 году было отказано на продление договора аренды, согласно ст. 39.6, 39.8 Земельного кодекса РФ. Объект не зарегистрирован как незавершенное строительство. Суд отказал в признании права собственности на объект. Можно ли единовременно продлить договор аренды земельного участка, заключенного до 01.03.2015 года?
19 марта 2018, 10:10, вопрос №1939267, Мария, г. Алексин
8 ответов
Земельное право
Можно ли оформить переуступку прав аренды земельного участка на гражданина Казахстана?
Добрый день! Переуступка прав аренды земельного участка, можно ли оформить если у меня гражданство Казахстана? Хотели в будущем построиться и жить в Оренбурге, подобрали участок, но он в собственности государства, а продавец арендует участок. разрешение на строительство до 2023года, Возможна ли переуступка прав с дальнейшим строительством и оформлением прав собственности? Камелия, г.Уральск Казахстан.
21 октября 2017, 11:50, вопрос №1787424, Камелия,
1 ответ
Земельное право
Можно ли продать право аренды земельного участка под ИЖС второй раз?
Мы оформили договор переаренды земельного участка под ИЖС. Строительство на участке не ведется. Можно ли продать это право аренды земельного участка еще раз??
07 февраля 2017, 12:52, вопрос №1529672, Ирина, г. Санкт-Петербург
1 ответ
Дата обновления страницы 15.09.2019