Можно ли переуступить долю в праве аренды земельного участка?

Question

Здравствуйте! Можно ли переуступить долю в праве аренды земельного участка? В соответствии со статьёй 421 ГК РФ стороны могут заключить договор не предусмотренный законодательством, если конечно, по общему правилу, заключение такого договора не запрещено законом. Статья 22 ЗК РФ допускает переуступку права аренды земельного участка, но не запрещает переуступку доли в праве аренды земельного участка. В других нормах действующего законодательства также отсутствует запрет на переуступку доли в праве аренды земельного участка. Следовательно, заключение договора о переуступке доли в праве аренды земельного участка возможно. Прошу, ответить на вышеуказанный вопрос с учётом статьи 421 ГК РФ. С уважением, Владимир Березуев.

Руслан Шахбанов · Answer

Здравствуйте, Владимир! Какую цель вы преследуете от такой договорной конструкции? Переуступить права аренды на часть земельного участка? Полагаю, что в данном случае это будет незаконно, так как в соответствии с ГК: Статья 607. Объекты аренды 3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным . То есть, в договоре перенайма земельного участка невозможно будет установить точно имущество подлежащее передаче, так как часть земельного участка не выделена, и не может рассматриваться объектом гражданского оборота. Постановление ФАС Центрального округа от 12.08.2009 по делу N А08-1354/08-29 Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.06.2009 по делу N А21-8575/2008 "… Предметом договора аренды от 04.04.2003 N 75 является доля в праве аренды в размере 106/1000 от площади земельного участка (кадастровый номер 39:16:01 05 023:0014) под жилым зданием без выделения доли в натуре. Размер доли рассчитан пропорционально площади нежилого помещения (магазина), принадлежащего Обществу на праве собственности. Между тем такой объект аренды не отвечает требованиям, установленным статьей 607 ГК РФ, согласно которой в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Предоставление в аренду доли в объекте, не выделенной в натуре, или доли в праве аренды этих объектов не предусмотрено. Договор аренды от 04.04.2003 N 75 и дополнительное соглашение от 15.10.2004 N 35 к нему не соответствуют указанным требованиям закона..." Так как законодательством определены определенные запреты. то договор должен соответствовать данным запретам не в ущерб ст. 421 ГК РФ: Статья 422. Договор и закон 1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Елена Дроздова · Answer

Здравствуйте, Владимир! Моё мнение — невозможно. И дело здесь даже не в ст. 421 ГК РФ. Она должна толковаться в совокупности со ст. 422 ГК РФ: Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения. Если предметом договора переуступки прав и обязанностей Арендатора по договору аренды доля земельного участка, такой договор противоречит действующему законодательству и не может быть зарегистрирован, поскольку объект аренды не соответствует требованиям, установленным статьей 607 ГК РФ, согласно которой в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве аренды на них. Согласно ч.3 ст. 607 ГК РФ: В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Если вопрос не чисто теоретический, то здесь есть другие выходы. 1. Обратиться к арендодателю за разделом участка. На один из образованных участков заключить договор уступки. 2. Это множественность лиц на стороне арендатора с определением частей арендуемого участка. С согласия арендатора нужно включить соарендатора и определить объекты прав для каждого — части.

Андрей Власов · Answer

Владимир, добрый вечер! Договор аренды регулируется специальными нормами ГК РФ имеющими приоритет перед общими нормами. В частности согласно ст. 607 ГК РФ В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатор у в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованны м сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. по этой причине нельзя заключить предлагаемый Вами договор поскольку в случае с долей не будет согласованного объекта. А при определении доли будет тот же договор аренды и соответственно будут действовать все правила, установленные для такого договора, в том числе необходимость согласия собственника участка если цель в том, чтобы обойти данное требование закона

Григорий Арутюнов · Answer

Владимир, доброго времени суток! Если по договору передется несколько объектов, то часть из них переуступить можно, если 1, то часть его доли переуступить нельзя. Статья 607 ГК РФ 1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).