128 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

128 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Недвижимость

Сделки с недвижимостью с участием ипотеки. Возможные риски. Налоговые последствия

Добрый день, Ситуация следующая. Собираюсь купить квартиру за 8,5 млн. Покупаю квартиру с ипотекой. Первоначальный взнос 15%, то есть 1,275 млн. Продавец купил квартиру после 01.01.2016. Сделал ремонт. Купил её за 5 млн. Понимает, что придётся платить 13% с разницы между стоимостью покупки и продажи квартиры и пытается минимизировать свои расходы. Требования банка, что бы размер кредитных средств 7, 225 млн. был указан в качестве цены объекты. Банк согласен исключить из ДКП размер первоначального взноса ( часть стоимости объекта, которую оплачивает покупатель за счёт собственных средств). В договоре общая стоимость квартиры 8,5 не указана. Указано, что квартира стоит 5 млн, а кредит 7,225 млн. идёт на покупку квартиры + неотделимых улучшений. Есть оценка эксперта, которая подтверждает стоимость квартиры 8,5 млн. Вопрос: нет ли рисков отсутствия в ДКП общей стоимости квартиры. И размера первоначального взноса, которую оплачивает покупатель из собственных средств для последующего получения налогового вычета.

31 Июля 2019, 09:52, вопрос №2455317
600 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (3)

получен
гонорар
33%
Юрист - Андрей
10,0
Рейтинг Правовед.ru
20432
ответа
7848
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Вопрос: нет ли рисков отсутствия в ДКП общей стоимости квартиры. И размера первоначального взноса, которую оплачивает покупатель из собственных

Михаил

Михаил, добрый день! Согласно ст. 424 ГК РФ цена сделки определяется по соглашению сторон при этом согласно ст. 555 ГК РФ 

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным

цена у Вас указана, риски для Вас это во-первых необходимость доказывания в суде настоящей цены и размераа фактически переданных продавцу денежных средств при расторжении договора по каким то причинам +невозможность при продаже ранее 5 лет учесть всю сумму уплаченную за квартиру а только 5 млн. — цена квартиры, в остальном налоговая откажет. Для продавца налоговая база определяется как 70% кадастровой стоимости квартиры если цена ее в договоре будет меньше 70% КС если она как Вы говорите куплена после 01.01.2016, поэтому правило продал за сколько купил для избежания налога сейчас уже не всегда работает

31 Июля 2019, 10:01
q Отблагодарить
0 0
Михаил
клиент, г. Москва

Спасибо за оперативный ответ.  Что есть кадастровая стоимость. не уверен, что она есть. Если не сильно трудно, может расписать в цифрах — так мне более понятно.

31 Июля 2019, 10:10
10,0
Рейтинг Правовед.ru
20432
ответа
7848
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
Что есть кадастровая стоимость. не уверен, что она есть. Если не сильно трудно, может расписать в цифрах — так мне более понятно.

Михаил

стоимость недвижимости определенная в установленном главой 3.1 

Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

порядке для исчисления налога на имущество в том числе, данные о КС можно получить на через сайт Росреестра по кадастровому номеру, нередка КС завышена и значительно отличается от рыночной поэтому если и Вашем случае так потуги продавца занижением цены в договоре уйти от налога бессмыслены поэтому стоит узнать КС квартиры. Для Вас же при ее продаже ранее 5 лет владения будет аналогичная ситуация, и чем меньше цена самой квартиры тем меньше Вы сможете учесть для снижения налоговой базы

31 Июля 2019, 10:19
10,0
Рейтинг Правовед.ru
6232
ответа
2964
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курган
Общаться в чате

Кадастровая стоимость указана в выписке из ЕГРН на квартиру. В случае, если цена за квартиру по ДКП окажется меньше 70% от кадастровой стоимости, то для определения налоговой базы продавца по НДФЛ цена будет определяться именно как 70% от кадастровой стоимости. Например, у вас цена квартиры по ДКП -5 млн, а кадастровая стоимость, к примеру, указана, как 9 млн. Стоимость квартиры для целей налогооблажения будет определяться как 70% от 9 млн., то есть 6,3 млн, а не 5 как это будет указано в ДКП. 

31 Июля 2019, 10:25
получен
гонорар
33%
Юрист - Евгений
10,0
Рейтинг Правовед.ru
6232
ответа
2964
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Курган
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Михаил.

По поводу вычета — на вычет при приобретении, предусмотренный пп.3 п.1 ст.220 НК РФ

в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них

разграничение предмета договора купли-продажи не повлияет, поскольку размер вычета ограничен 2 млн. рублей. 

А вот, что касается вычета, который предусмотрен пп.2 п.2 ст.220 НК РФ при продаже квартиры в пределах минимального срока владения, то тут риск есть. Вы не сможете уменьшить налоговую базу по доходам от продажи квартиры на стоимость неотделимых улучшений, поскольку учитываются только расходы, связанные с приобретением самой квартиры, а не ее неотделимых улучшений.

Кроме того, по смыслу ст.133 ГК РФ квартира и ее неотделимые улучшения -это один объект, неделимая вещь, поэтому такой договор купли-продажи в части определения цены является притворной сделкой.

31 Июля 2019, 10:07
q Отблагодарить
1 0
получен
гонорар
34%
Юрист - Ольга
642
ответа
204
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Псков
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте.

Вопрос: нет ли рисков отсутствия в ДКП общей стоимости квартиры. И размера первоначального взноса, которую оплачивает покупатель из собственных средств для последующего получения налогового вычета.

Для вас риски есть и они существенные. Если в друг этот продавец или другие заинтересованные лица начнут оспаривать данную сделку, то возвращены вам будут только те денежные средства которые указаны в договоре купли-продажи. Но если вас интересует вопрос именно получение налогового вычета, то независимо от того за какую цену вы приобретаете квартиру вычет производится только с 2х млн по стоимости квартиры и с 3х млн по уплаченным процентам по ипотеке.

31 Июля 2019, 10:10
q Отблагодарить
0 0
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

128 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут