Налогообложение управляющего недвижимостью и учредителя управления

Question

Вопрос к юристам-налоговикам: мой родственник (родственник 1)-собственник коммерческого помещения, зарегистрирован как ИП. На данный момент появилась необходимость закрыть ИП и передать помещение в управление другому родственнику (родственник 2) по следующей схеме: 1. Родственник 1 закрывает ИП и остается в статусе физического лица 2. Родственник 2 открывает ИП и указывает ОКВЭД 68.32 - Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе. 3. Родственник 1 заключает с Родственником 2 договор управления недвижимостью, при этом всю аренду с помещения должен получать Родственник 2 как оплату за управление и уплачивать с нее налог (Родственник 1 как физическое лицо никакие налоги уплачивать не должен). При этом слышали о подводных камнях, типа: Ст.1015 ГК РФ: Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом, Ст. 250 НК РФ (Внереализационные доходы): Внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы: от сдачи имущества (включая земельные участки) в аренду (субаренду), если такие доходы не определяются налогоплательщиком в порядке, установленном статьей 249 настоящего Кодекса. Соответственно, возникает опасение двойного налогообложения: когда Родственник 2 уплачивает налог с управления (со всей аренды с помещения) и Родственника 1 заставят оплатить налог с аренды по средней стоимости кв.м. по рынку как выгодоприобретателя по договору управления (т.к. управляющий не может быть выгодоприобретателем) либо вменят налог как с Внереализационных доходов. Вопрос: обоснованы ли опасения возникновения двойного налогообложения, когда Родственник 1 также будет обязан уплатить какой-либо налог на внереализационный доход (или как выгодоприобретатель), даже если он не получил никакого дохода и весь доход с аренды получил управляющий (и уплатил за него налог)? Если это теоретически возможно, то какой выход из ситуации вы можете предложить (Чтобы Родственник 1 мог закрыть ИП и не уплачивать никаких налогов, а Родственник 2 мог открыть ИП как управляющий, получить аренду как оплату за услуги управления и уплатить с нее налог)?

Андрей Власов · Answer

Если это теоретически возможно, то какой выход из ситуации вы можете предложить (Чтобы Родственник 1 мог закрыть ИП и не уплачивать никаких налогов, а Родственник 2 мог открыть ИП как управляющий, получить аренду как оплату за услуги управления и уплатить с нее налог)? АЛЕКСАНДР Александр, добрый день! Опасения Ваше конечно обоснованы, в описанной схеме нет оснований говорить об отсутствии налогооблагаемого дохода у учредителя управления поскольку согласно ст. 223 НК РФ В целях настоящей главы, если иное не предусмотрено пунктами 2 — 5 настоящей статьи, дата фактического получения дохода определяется как день: 1) выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц — при получении доходов в денежной форме; а согласно ст. 1012 ГК РФ Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. т.е. то, что все полученные учредителем ДУ доходы от сдачи в аренду имущества пойдет в карман ДУ в виде вознаграждения не значит что у учредителя ДУ нет дохода, доход у него возникает при перечислении арендной платы ДУ а последующее распоряжение этим доходом путем передачи всех средств ДУ в виде оплаты его вознаграждения это уже расход. Т.е. учредитель платит 13% со своего дохода от использования имущества а ИП ДУ платит налоги со своего вознаграждения. Избежать дохода можно только либо при его фактическом отсутствии когда имущество не сдается за плату никому либо когда она передается в безвозмездное пользование, НО! лицо которое его в безвозмездное пользование получает помимо налога с доходов, полученных от сдачи в аренду данного имущества еще платит налог в п. 8 ст. 250 НК РФ (внереализацинный доход в виде безвозмездно полученного имущества) — но при ДУ этого нет поскольку ДУ действует в интересах учредителя ДУ и полученные доходы вне зависимости куда они будут потрачены это доходы учредителя управления. Поэтому если собственник не может легально действовать в качестве ИП просто сдавая его в аренду пусть либо дарит если родственник близкий либо передает в безвозмездное пользование, если ИП на УСН ставка налога все равно будет меньше чем в предложенной Вами схеме