Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

356 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
356 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Земельное право

Перевод земель сельхозназначения в земли промышленности

Есть бабуськи в деревне, у каждой по 5 га земли в собственности сельхозназначения под ЛПХ , выделенные из долевой собственности развалившегося совхоза. Право собственности зарегистрировано в 2007 году на основании решения о выделе доли от 2006 года. В 2009 году в поселении приняли Генплан и ПЗЗ, в котором бабусины земли отнесли к производственным землям (Зона производственных объектов 5-го класса) - у одной, и к зоне инженерной и транспортной инфраструктуры (зона автомобильного транспорта) - у другой.

При этом в частной беседе главой администрации им было сказано - что у них два выхода - или до конца своих дней там сажать картошку, или продать свою землю за 6 копеек нужным людям. Потенциальных покупателей пугают в администрации тем, что на этих землях будут какие-то вышки стоять. Соседние участки, которые уже "отжали" в новом генплане (этого года, еще не утвержденном) - планируются под ИЖС.

Вопрос: бабушкам можно как-то помочь - в том, что я написала, есть нарушения со стороны администрации с точки зрения отнесения земли к мифическим производственным зонам? Реально ли перевести земли под какой-нибудь ЛПХ на землях населенных пунктов, или ИЖС, или осуществить перевод земель сельхозназначения в земли промышленности — или, если администрация уперлась - ничего не сделать?

  • участки в росреестре.png
  • участки на ГП ПЗЗ 2009.png
  • участки сверху.png
  • гп 2013.jpg
28 Сентября 2013, 22:31, вопрос №238818 Наталья, г. Екатеринбург
400 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (10)

  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич
    получен
    гонорар
    36%
    Адвокат, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Наталья, здравствуйте!
    В Вашем случае, поскольку земля уже зарегистрирована как собственность за бабушками, то в соответствии со ст.40 ЗК РФ у них нет никаких ограничений в законном использовании земли и никто не может их обязать поставить вышки или пользоваться только под посадку. Бабушки вполне могут/продать/подарить/обменять землю и вообще свободно ею распорядиться.

    Конечно, необходимо смотреть документы чтобы сказать совсем точно и если что что то дооформлять, но скорее всего мой ответ правильны.

    В силу ст. 43 ЗК РФ

    Граждане и
    юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные
    участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим
    Кодексом, федеральными законами

    Поэтому угрозы администрации и тд незаконны. Более того, если бабушки смогут как то доказать факт таких требований администрации, то необходимо сразу писать заявление в полицию для возбуждения уголовного дела по ст.159 УК РФ и 330 УК РФ т.к. я вижу здесь составы.
    Про перевести землю я не скажу точно, необходимо смотреть документы, но теоретически это возможно сделать.
    29 Сентября 2013, 07:07
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мурашко Владимир
    получен
    гонорар
    46%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Наталья!

    В соответствии со ст. 12 закона РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник долевой собственности по своему усмотрению вправе продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

    В соответствии со ст. 8 названного закона  и ст. 250 ГК РФ при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или орган местного самоуправления (если это предусмотрено законами субъекта РФ) имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

    Если в течение месяца земля указанными органами куплена не будет, собственник вправе продать ее любому иному лицу. 

    Исходя из сказанного, бабулям нужно обратиться в прокуратуру района с заявлением об ущемлении их прав, как собственников, администрацией поселения.

    Если земельные паи изымаются для государственных нужд, то бабулям обязаны возместить реальную их стоимость, не 6 копеек, как обещают представители администрации.   

    29 Сентября 2013, 10:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Крайников Владимир
    получен
    гонорар
    18%
    Юрист, г. Воронеж
    Общаться в чате

    Добрый день!


    Поскольку у данных бабушек зарегистрировано право собственности на данные земельные участки, то безусловно, они имеют право владеть пользоваться и распоряжаться (продавать, дарить, завещать и.т.п.) данными участками.  Если данные земельные участки понадабятся государству или муниципалитету,  то их могут изъять только путём выкупа и в случаях предусмотренных статьёй 49 ЗК РФ, например, для размещения следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:


    объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;


    объекты использования атомной энергии;


    объекты обороны и безопасности;


    объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;


    объекты, обеспечивающие космическую деятельность;


    объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;


    линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;


    объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;


    автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.


    При этом, в соответствии с п. 2 статьи 55 ЗК РФ принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

    29 Сентября 2013, 10:41
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Аксёнова Мария
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Уважаемая Наталья. Земельные участки, в том числе ЛПХ,  могут быть изъяты (выкуплены) для использования в соответствии с генпланом или проектом планировки и застройки города (поселка).  До тех пор,  пока этого не произошло, бабушки могут спокойно распоряжаться, владеть и пользоваться участками.

    Что может помочь предотвратить изъятие: 1. Жалоба в природоохранную прокуратуру о нарушении процедуры перевода земли из одной категории в другую  2. Жалоба в «обычную» прокуратуру о нарушении прав собственников, а заодно, президенту и губернатору (реакция будет, т.к. ЛПХ у нас всячески поддерживаются со стороны государства, а законность перевода земли все-же под большим вопросом). 3. Иск в суд о признании решения о переводе незаконным. 

    В худшем варианте — если все-таки выкупа не избежать — нужно «запастись» умным оценщиком, чтобы участок и все, что на нем находится оценил как можно выше. 

    29 Сентября 2013, 10:49
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Мария, спасибо, конечно, за ответ - но где вы прочитали про изъятие???

    29 Сентября 2013, 12:41
  • Юрист - Смирнов Владимир

    Здравствуйте Наталья. Кроме того что сказано, также имейте в виду, что ни Генплан ни план застройки не являются правоустанавливающими документами и не могут ущемлять права собственников земли (исключение разве лишь ситуация в Сочи в связи с предстоящими играми). 

    Если вид использования в свидетельстве на право собственности и в кадастровом паспорте указан как ЛПХ, то это именно ЛПХ, несмотря на то что на Генплане данную территорию заштриховали как зону производственных объектов.
    Однако не стоит недооценивать и местную администрацию, действия которой вероятно противозаконны, но в то же время они уже привели к падению рыночной стоимости участков. Похожая ситуация по «отжиму» земли у собственников в Подмосковье показывает, что если жители не организуют общее и организованное сопротивление, побеждает как правило административный ресурс.
    Вопрос как поступить?

    1.  Просто начать судиться и писать жалобы в надежде что восторжествует справедливость — результат трудно предсказуем, не исключен и проигрыш.

    2. Организовать активное одиночное сопротивление в рамках правового поля, при этом открыто давая понять, что вы настроены решительно, но в тоже время готовы продать участки за приемлемую (но не завышенную) цену. После чего договориться о продаже.

    Я бы посоветовал так и поступить.

    3. Организовать активное общественное сопротивление местной администрации так же в рамках правового поля и с привлечением СМИ. Результат трудно предсказуем. Вероятно придется на основе ФЗ о Местном самоуправлении добиваться смены администрации при этом придется столкнуться с противодействием со стороны будущих застройщиков коттеджного поселка (если я правильно понял).

    Это уже маленькая революция.
    С уважением. Смирнов В.С.

    29 Сентября 2013, 11:07
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Да-да, вы правильно поняли - у нас в деревне и так уже зреет революция - мы(жители соседней деревни) - выходим отменять генплан свежепринятый в суд - другие способы уже исчерпаны, выборы еще не скоро. Да, стоимость участков не просто упала у них - эту землю боятся покупать, хотя она в неплохом месте. Моих знаний не хватает для того, чтобы оценить - реально ли вообще им помочь - может ли владелица подать на изменение назначения земли на ИЖС - что сейчас препятствует? Генплан с зонами? И не понимаю, как сейчас следует понимать эти зоны - ведь на данный момент это сельхозземля, как вообще на ней можно рисовать промзону-земля даже обрабатывается?

    29 Сентября 2013, 12:26
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич
    получен
    гонорар
    36%
    Адвокат, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Моих знаний не хватает для того, чтобы оценить — реально ли вообще им
    помочь — может ли владелица подать на изменение назначения земли на ИЖС — что сейчас препятствует? Генплан с зонами? И не понимаю, как сейчас
    следует понимать эти зоны — ведь на данный момент это сельхозземля, как
    вообще на ней можно рисовать промзону-земля даже обрабатывается?

    Вам сейчас необходимо обратиться в суд для оспаривания ген плана, после того как это будет сделано станет легче.

    29 Сентября 2013, 12:30
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Фрагмент на фото - из старого генплана, 2009 года - в этом году были изменения, против которых мы воюем - это другой эпизод, это застройка озера - здесь мы уже прошли прокуратуру, она сказала, что генплан подлежит отмене. В новом глава вообще для верности этот кусок какими-то коллекторами огородил))) - см фото.

    Скажите - на этой земле что сейчас можно делать? Пахать - так по ГП это ж земли промышленности? Строить автомойку, как по ГП - так вроде сельхозземля...Я не могу понять с чего начать.

    29 Сентября 2013, 12:47
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич
    получен
    гонорар
    36%
    Адвокат, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Фото не прикрепилось, к сожалению.

    29 Сентября 2013, 12:52
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    так, сейчас...

    29 Сентября 2013, 13:30

    Уточнение клиента

    третий раз прикрепляю...(

    29 Сентября 2013, 13:40

    Уточнение клиента

    Вижу, что фото и к основному вопросу не прикрепилось, и сейчас не хочет - в понедельник обращусь в техподдержку сайта и пришлю фото, спасибо.

    29 Сентября 2013, 13:45

    Уточнение клиента

    Так, делаю попытку в другом формате..

    29 Сентября 2013, 13:47

    Уточнение клиента

    Прикрепляю файлы

    • участки в росреестре.png
    • участки на ГП ПЗЗ 2009.png
    • участки сверху.png
    • гп 2013.jpg
    30 Сентября 2013, 11:09
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич
    получен
    гонорар
    36%
    Адвокат, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Прикрепляю файлы

    Если по данным Росреестра земля сельхоз назначения, то все остальное не особо важно

    30 Сентября 2013, 11:54
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Ага, а генплан? Эту землю реально перевести под ИЖС, невзирая на генплановые зоны АТ и промышленности?

    30 Сентября 2013, 12:46
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич
    получен
    гонорар
    36%
    Адвокат, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Эту землю реально перевести под ИЖС, невзирая на генплановые зоны АТ и промышленности? 

    генеральный план еще не вступил в силу, как я понимаю. Что касается перевода то все сложнее. П. 1 ст. 7 ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной
    категории в другую» содержит закрытый перечень оснований перевода земель
    сельскохозяйственного назначения в земли других категорий:

    консервация земель;

    создание особо охраняемых природных территорий;

    установление или изменение черты населенных пунктов;

    размещение промышленных объектов на землях сельскохозяйственного назначения;

    строительство
    дорог, линий электропередач и иных линейных объектов при наличии
    утвержденного проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий;

    включение
    непригодных для сельскохозяйственного производства земель в состав
    земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;

    добыча полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

    размещение объектов коммунально-бытового назначения, если иные варианты размещения данных объектов отсутствуют;

    выполнение международных обязательств РФ для обеспечения обороны страны

    Вот если получится под что то из этого подогнать, то реально, но надо смотреть документы.

    30 Сентября 2013, 12:54
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    я к юристу сходила. он говорит что сейчас надо быстренько брать утвержденный ппз и бежать в регпалату с заявлением об изменении назначения земли с сх под лпх на земли промышленности на основании приведения в соответс вии с генпланом и пзз. это верно?

    03 Октября 2013, 16:16
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич
    получен
    гонорар
    36%
    Адвокат, г. Оренбург
    Общаться в чате

    это верно?

    Я не согласен в том, что это первый шаг, который надо предпринять, но хуже от того, что Вы это сделаете прямо завтра точно не будет. Поэтому сходите, если что будет лишним доказательством попыток признания прав на землю в досудебном порядке

    03 Октября 2013, 18:08
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats