Меняю одну квартиру на другую, хочу понять как лучше оформить и налоговые последствия

Доброго дня!

1. Нужно ли платить какие-то налоги?

Александр

У того, кто владеет квартирой более 8 лет налог платить не нужно. Касаемо второго собственника, то при договоре мены применяются правила продажи, соответственно необходимо оплатить налог, в данной ситуации будет выгоднее, на мой взгляд с разницы сумм приобретения и кадастровой стоимости, что возможно исходя из ст. 220 НК РФ:

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

2. Правильно ли, что по первой квартире налоги платить не нужно (более 3-5 лет в собственности)

Александр

Да, верно, указал выше.

3. Правильно ли, что по второй квартире налог должен быть 13% от разницы между 10 611 и 9 750?

Александр

Считаю, что да, верно.

4. Как лучше оформить 500 тыс.? Включить в договор (тогда какие налоги?) или оформить отдельно (тогда как и какие налоги?).

Александр

Да тут в общем без разницы, думаю, вполне возможно указать в договоре, что обмен происходит с доплатой. Продавцу первой квартиры всё равно, так как налог он не оплачивает, продавцу второй квартиры также, так как с доплаты налог он также не оплачивает. 

1. Нужно ли платить какие-то налоги?

2. Правильно ли, что по первой квартире налоги платить не нужно (более 3-5 лет в собственности)

Александр

Александр, добрый день! В части налоговых последствий договор мены рассматривается как две встречных купли продажи, соответственно владельцу квартиры, находившейся в собственности более 3 лет (не пяти) в силу ст. 217 НК РФ не нужно платить налог (в том числе с 500 тыс. если они будут привязаны в договоре к квартире). Втором собственник должен будет оплатитиь 13% с дохода, полученного в результате отчуждения своей квартиры — либо с 70% ее кадастровой стоимости либо со стоимости квартиры, указанной в договоре мены если она будет больше 70% КС. При этом на основании ст. 220 НК РФ он вправе уменьшить налогооблагаемый доход от отчуждения квартиры на сумму фактических расходов на ее приобретение приложив к налоговой декларации за календарный год когда продана квартира документы, подтверждающие расходы на ее покупку, в этом сл3учае налог платится с разницы между доходом от продажи этой квартиры и расходами на ее приобретение

1. Нужно ли платить какие-то налоги?

Александр

Здравствуйте. Договор мены в целях налогообложения считается двумя договорами купли-продажи.

Вот как об этом указано в одном из последних писем Минфина

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 12 сентября 2018 г. N 03-04-05/65347
…
Таким образом, в случае нахождения квартиры, приобретенной по договору мены, в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества доход от ее продажи подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке.
Согласно пункту 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.Вместе с тем в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества.
На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Соответственно, ответ на Ваш вопрос:

2. Правильно ли, что по первой квартире налоги платить не нужно (более 3-5 лет в собственности)

Александр

Да, по первой квартире налог не платится.

3. Правильно ли, что по второй квартире налог должен быть 13% от разницы между 10 611 и 9 750?

Александр

Если Вы приравняете в договоре стоимости обеих квартир, а это возможно поскольку главное не указывать сумму меньше чем 70% от кадастровой стоимости второй квартиры, то налога не будет.

4. Как лучше оформить 500 тыс.? Включить в договор (тогда какие налоги?) или оформить отдельно (тогда как и какие налоги?).

Александр

Если они какой-то связи с квартирой не имеют, я бы лучше оформил отдельно.

Здравствуйте, Александр.

1. Нужно ли платить какие-то налоги?

2. Правильно ли, что по первой квартире налоги платить не нужно (более 3-5 лет в собственности)

Александр

1. Безусловно нужно.

2. Правильно, поскольку согласно п. 2 ст. 271.1 НК РФ  

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Для указанной квартиры такой срок составляет 3 года.

3. Правильно ли, что по второй квартире налог должен быть 13% от разницы между 10 611 и 9 750?

Александр

Нет, неправильно. По общему правилу НДФЛ исчисляется от суммы полученной за продажу квартиры (то что указано в договоре), однако поскольку цена по договору ниже кадастровой стоимости, то налог будет исчислять от 70% от кадастровой стоимости согласно п. 5 ст. 217.1 НК РФ, т.е. 10 611 000 X 70% X 13 %= 965 601 руб. 

4. Как лучше оформить 500 тыс.? Включить в договор (тогда какие налоги?) или оформить отдельно (тогда как и какие налоги?)

Александр

Если включить 500 000 в договор, то на них также будет начисляться НДФЛ 13%. Уточните, Вы оформляете купли-продажу квартир или мену?