Как минимизировать налог при переходе квартиры с ООО на физ лицо

Елена, добрый день! В описанной ситуации в принципе да, налог возникает у ООО в размере 6% от цены сделки согласно ст. 346.20 НК РФ и у собственника доли в размере 13% в силу ст. 224 НК РФ.  но тут безусловно есть риск что налоговая через суд докажет взаимосвязанность сделок и получение необоснованной налоговой выгоды, перечень оснований признания лиц взаимозависимыми в принципе ведь открыт

ст. 105.1 НК РФ

7. Суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 2 настоящей статьи, если отношения между этими лицами обладают признаками, указанными в пункте 1 настоящей статьи.

Здравствуйте, Елена.

Не имеет ли права налоговая подвергнуть сделку сомнению и доначислить налог увидев тут дарение?

Елена

Имеет. Такой риск, здесь безусловно остаётся, учитывая занижение цены в десятки (а то и более) раз. Вот пример из практики

Определение ВАС РФ от 03.06.2011 N ВАС-9579/10 по делу N А65-19351/2009-СГ3-25

Таким образом, продажей имущества по заниженной цене стороны прикрыли дарение, что в силу положений статей 170 и 575 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношениях между коммерческими организациями не допускается и влечет ничтожность спорных договоров согласно пункту 2 статьи 10 и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации с применением последствий их недействительности.

В приведенном случае продажа была между 2-мя юр. лицами, поэтому судд полностью признал сделку недействительной, т.к. дарение между комм. организациями запрещёно. В Вашем случае ИФНС может признать договор купли-продажи притворной сделкой согласно п.2 ст. 170 ГК РФЖ

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

После этого сделка будет идентифицироваться как дарение и налог начислят как при дарении, т.е. ООО не будет платить налог, а постороннее лицо получит налог в виде НДФЛ исчисленного с рыночной или кадастровой стоимости квартиры (НДФЛ должно удержать и уплатить ООО как налоговый агент). 

Таким образом, в предложенной Вами схеме есть риск доначисления налогов, но не факт, что ИФНС оспорит сделку, однако риск достаточно высокий, т.к. стоимость продажи квартиры занижена в десятки раз. 

Здравствуйте. Если сделки будут отстоять близко по времени друг от друга, то возможна вероятность того, что пользуясь ст. 105.1 НК РФ, налоговая будет рассматривать обе сделки как одну со всеми вытекающими отсюда негативными последствиями.

Продать ООО на постороннее лицо за 10 000 руб. (стоимость УК) и далее это уже не взаимосвязанное с покупателем лицо продаст квартиру с ООО на Покупателя за 350 000 рублей и заплатит с этой суммы по усн 6%. 350 000 руб. выше балансовой стоимости и выше стоимости покупки квартиры в 2004 году но намного ниже кадастровой стоимости

Елена

Кроме того, в таком варианте при продаже квартиры уже с физлица на физлицо в расчет при исчислении налога будет приниматься не цена продажи, а кадастровая цена, с которой и будет взиматься налог.

Согласно ст. 217.1 НК РФ для случая, когда доход от продажи недвижимости меньше 70% кадастровой стоимости объекта, определенной по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности доходом, облагаемым НДФЛ, признается 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости на указанную дату.