Проблемы с застройщиком жилого многоквартирного дома

Question

Добрый день! Моя ситуация: я приобрел в ипотеку квартирку в строящемся доме. В договоре четко прописана площадь, а также (что важно для ситуации) лоджия, которую застройщик обязуется построить в квартире. Несколько недель назад мне пришло письмо, в котором меня уведомляли о необходимости подписания дополнительного соглашения об отказе от лоджии. Застройщик аргументировал это рекомендацией от некой структуры: рекомендация касается №повышения энергоэффективности путем уменьшения энергопотребления за счет его рационального использования». Застройщик ссылается на пункт в договоре и законе 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Застройщик утверждает, что получил корректировку положительного заключения от ГАУ МО «Московская областная государственная экспертиза», легитимирующее данное решение. Проблема в том, что отсутствие лоджии увеличивает площадь квартиры, за что после обмеров БТИ при сдачи квартиры придется заплатить большую сумму (площадь лоджии 4 кв.м.). К тому же понизится рыночная привлекательность данной квартиры из-за отсутствия лоджии. Застройщик предлагает затем своими силами возвести перегородку, что будет стоить дополнительных денег. Является ли законным такое одностороннее решение? Есть ли смысл судиться с застройщиком? Спасибо за помощь!

Любовь Давлятчина · Answer

Добрый день. Необходимости подписания с вашей стороны такого дополнительного соглашения я не усматриваю, если бы это возможно было сделать в одностороннем порядке, это было бы сделано, в данном случае соглашение — это волеизъявление двух сторон — Застройщика и Дольщика. Я Вам рекомендую, пройти в указанное в уведомление время в офис застройщика, ознакомиться с рекомендациями, изменениями в проектную документацию и соответственно с текстом дополнительного соглашения. Обязательно требуйте чтобы те документы на которые ссылается Застройщик в своем письме были вам предоставлены для ознакомления. Помните, что любое дополнительное соглашение к ДДУ должно так же быть зарегистрировано в росреестре, без этого оно не действительно. В части возможности суда, то не вижу оснований по которым Вы сможете обратиться в суд, единственно что только за расторжением договора и возврата вам денежных средств. В нашем городе даже частичная перепланировка квартиры (увеличение прихожей, уменьшение комнат, и перенес комнат и кухни) не признается судом нарушением условий ДДУ, т.к. это не препятствует проживанию в квартире и не делает помещение непригодным для проживания. Перспектив в данном случае в суде не вижу.

Вадим Попов · Answer

Алексей, здравствуйте! В силу ст.9 ФЗ " О Долевом участии..." застройщик только в одном случае может расторгнуть договор" 5. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства. Т.е. только если Вы не платите. Во всех остальных случаях он обязан и никак не может Вас заставить изменить свою позицию. Поэтому смысл судиться есть.

Дмитрий Гусев · Answer

Здравствуйте Алексей Во первых, как Вы сказали, увеличивается площадь квартиры. Стало быть это подпадает под 214-ФЗ ст. 9 Односторонний отказ от исполнения договора, п. 3) «существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства» То есть у Вас есть право на расторжение такого договора. Во вторых в приложенном Письме нет указаний на конкретные статьи закона, которые обязывали бы Застройщика к данным изменениям. Рекомендация не есть предписание, обязательное к выполнению. Таким образом не вижу законных оснований для изменения условий Договора. С уважением.

Сергей Профир · Answer

Добрый день, Алексей. В Вашем случае Вы можете обратиться в суд только с иском о расторжении договора долевого строительства. Частичная перепланировка приобретаемой Вами квартиры, не является основанием для обращения в суд, так как эти действия застройщика не нарушают Ваши права связанные с владением, проживанием в данной квартире в дальнейшем и не препятствует этому, к тому же как видно из дополнительных соглашений квартира Ваша является свободной планировки. С Уважением, Сергей.

Нина Мысник · Answer

Здравствуйте, Алексей! Если Вы подпишите предложенное застройщиком дополнительное соглашение, то это означает, что соглашаетесь в новыми условиями договора и в дальнейшем не сможете предъявить свои претензии застройщику. В соответствии со ст. 7 ФЗ № 214: 1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора , требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта , или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика : 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора ; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Таким образом, если Вы не подпишите дополнительное соглашение, то вправе обратиться в суд и требовать уменьшения цены договора. Но нужно будет это доказать например тот факт, что понизилась рыночная цена данной квартиры из-за отсутствия лоджии. также Вы можете расторгнуть договор долевого участия и требовать возврата денежных средств. За каждый день пользования Вашими денежными средствами застройщик Вам должен будет уплатить проценты.

Роман Артемьев · Answer

Добрый день, Алексей! Уведомление, присланное Вам Застройщиком, с просьбой об отказе от лоджии, является «филькиной грамотой», не имеющей юридической силы. Особенно забавным выглядит предложение Вам «произвести самостоятельную постройку лоджии после ввода дома в эксплуатацию». Обратите внимание : В первой части их «писульки» они говорят о том, что лоджию возводить нельзя так, как «некая структура» это считает нецелесообразным, и нарушающим «некие нормы энергосбережения и освещенности», а во второй части «бумажки» они говорят: «лоджия — это нормально, только Вы сами ее себе постройте». Как они вообще себе представляют «самостоятельное» возведение лоджии жильцом? Во-первых, это куча разрешений и согласований. Во-вторых, это затраты. Поэтому Если вы не согласитесь на подписание Дополнительного соглашения, Застройщик не вправе Вас заставить это сделать. Вероятнее всего Застройщик хочет уменьшить свои затраты на строительство за счет клиентов. Если Вам передадут квартиру без лоджии, это, как минимум, основание для уменьшения суммы, уплаченной за строительство квартиры. С уважением, Роман.

Тамара Филатова · Answer

Здравствуйте Алексей! В соответствии со ст. 19 и ст.21 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» {КонсультантПлюс} Хранение оригиналов проектной декларации осуществляется застройщиком. Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений. Указанные Изменения, подлежат опубликованию в порядке, установленном для опубликования проектной декларации, в течение десяти дней со дня внесения изменений в проектную декларацию. В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона. По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления: 1) разрешение на строительство; 2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 3) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; 4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; 5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок. То есть, если Застройщик вносил изменения в Проектную декларацию, то он обязан был опубликовать данные сведения в указанный срок. ПРи этом Вы вправе требовать от ЗАстройщика ознакомления с проектной документацией и всех внесенных в нее изменений. Согласно ст.450 и ст.451 ГК РФ Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. То есть, изменение договора возможно по соглашению сторон или в судебном порядке. Согласно ст.21 закона П о требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: 2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства; То есть, если застройщик существенно изменил проектную документацию, то Вы вправе требовать расторжения договора в судебном порядке. Таким образом, Сейчас Вам следует ознакомиться с проектной документацией и заключить доп. соглашение или расторгнуть договор. Смогу проконсультировать по перспективам решения вопроса в чате или по скайпу. С уважением Ф. Тамара