Выкуп закладной перед банкротсвом

Здравствуйте, Екатерина. Согласно Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ  «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 

Статья 13. Основные положения о закладной

1. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
2. Закладная является ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:
1) право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;
2) право залога на имущество, обремененное ипотекой.
3. Закладная является именной документарной ценной бумагой (далее — документарная закладная) или бездокументарной ценной бумагой, права по которой закрепляются в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, который хранится в депозитарии, в соответствии со статьей 13.2 настоящего Федерального закона (далее — электронная закладная).
Права по закладной могут осуществлять законный владелец закладной и иные лица, которые в соответствии с федеральными законами или их личным законом от своего имени осуществляют права по ценным бумагам (далее также — иное лицо, осуществляющее права по документарной закладной или электронной закладной).
4. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.
5. Составление и выдача закладной не допускаются, если:
1) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс или право его аренды;
2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.
6. В случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи, условия о закладной в договоре об ипотеке ничтожны.
7. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.
Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом регистрации прав после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган регистрации прав представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган регистрации прав либо в течение одного дня с момента получения таких документов органом регистрации прав от многофункционального центра.
Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 настоящего Федерального закона.
8. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной.
10. Учет и переход прав на обездвиженную документарную закладную и электронную закладную, в том числе залог и иные обременения и ограничения распоряжения указанными ценными бумагами, а также взаимодействие между депозитариями, осуществляющими хранение и (или) учет прав на обездвиженную документарную закладную или электронную закладную, осуществляется по правилам, установленным для бездокументарных ценных бумаг законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

12. Информационное взаимодействие органа регистрации прав и депозитария, осуществляющего хранение электронной закладной или обездвиженной документарной закладной, осуществляется с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия.
 

Выкупив закладную у Банка, Вы станете залогодержателем. Все запреты на регистрационные действия снимутся  в случае погашении долгов, либо когда г-н 2 придёт в банкротство. В реализации имущества выкупленное по закладной будет реализовываться с  торгов, но так как Вы будете залоговым кредитором, то Вы имеете право:

1. утвердить порядок продажи;

2. получить 80% от реализованного имущества;

3. получить имущество в качестве отступного, если на торгах она не реализуется  при условии что 20% от этой цены Вы должны будет отдать в конкурсную массу живыми деньгами.

Ситуация может развиваться разными вариантами.

Если у вас остались невыясненными вопросы  и вы желаете получить по ним разъяснения, или вас интересует иной вопрос,   обращайтесь ко мне в чат за получением ответов на ваши вопросы.  По правилам сайта услуги в чате оказываются платно

Екатерина!

Полагаю, что в настоящее время нет никаких проблем с приобретением Вами закладной у банка-кредитора указанного гражданина, банк может сделать это в любой момент, поскольку должник непосредственно в указанной сделке не участвует, а возможные условия сделки только косвенно зависят от фактического состояния дел у должника — ведь в случае банкротства перспективы погашения задолженности, обеспеченной залогом имущества, снижаются по объективным причинам.

Если же банкротство неизбежно, тогда следует обратиться непосредственно к положениям Закона «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ от 26.10.2002 года, который определяет порядок погашения задолженности должника-банкрота, в том числе и по обязательствам, обеспеченным залогом имущества.

В статье 213.26 Закона, который определяет порядок реализации гражданина-банкрота, сказано:

4. Продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 — 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом.
Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.
В случае наличия разногласий между конкурсным кредитором по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, и финансовым управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Таким образом, указанная статья закона, равно как и ст. 138 его же, закрепляет важное преимущество кредитора-залогодержателя — он имеет право определять порядок продажи заложенного имущества в ходе банкротства, включая и цену продажи имущества на торгах.

При этом в ст. 138 Закона предусмотрены, в том числе и особенности реализации заложенного имущества должника:

4.1. В случае признания несостоявшимися повторных торгов конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

Поскольку на повторных торгах цена продажи ниже первоначальной на 10%, Вы будете иметь право оставить имущество за собой по цене на 20% ниже первоначальной.

Эта цена важна потому, что у кредитора, который оставил имущество за собой, есть обязанность перечислить 20% от суммы, вырученной от продажи залогового имущества, на специальный банковский счёт должника.

В данном случае речь идёт об обеспечении обязательств по кредитному договору, а потому действует следующее правило, предусмотренное ст. 138 закона:

2. В случае, если залогом имущества должника обеспечиваются требования конкурсного кредитора по кредитному договору, из средств, вырученных от реализации предмета залога, восемьдесят процентов направляется на погашение требований конкурсного кредитора по кредитному договору, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов.

На оставление имущества за собой у Вас будет 30 дней, после чего наступают следующие последствия:

Если в течение тридцати дней со дня признания повторных торгов несостоявшимися кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, не воспользуется правом оставить предмет залога за собой, он подлежит продаже посредством публичного предложения в порядке, установленном пунктом 4 статьи 139 настоящего Федерального закона.

Если передумаете, имущество можно оставить за собой и в ходе его продажи посредством публичного предложения (особенность в том, что цена продажи постоянно будет снижаться и Вам придётся отдать меньшую сумму для расчётов с кредиторами и погашения судебных расходов).

4.2. Конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой в ходе торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения на любом этапе снижения цены такого имущества при отсутствии заявок на участие в торгах по цене, установленной для этого этапа снижения цены имущества.

Так что в настоящее время банк имеет полное право реализовать свои права по закладной в Вашу пользу, такая сделка не может быть оспорена в ходе банкротства, а после возбуждения дела о банкротстве у Вас будет возможность определить цену продажи имущества, порядок проведения торгов и оставить имущество за собой на любой из стадий продажи залогового имущества, но при этом максимальная сумма, которую Вы сможете получить в счёт погашения задолженности по договору, обеспеченному залогом — 80% от цены реализации залогового имущества.