8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
500 ₽
Вопрос решен

Выкуп земельного участка собственником здания

Здравствуйте! Я приобрел нежилое двухэтажное здание для дальнейшего коммерческого использования и получил свидетельство о собственности без обременения. Земельный участок под зданием выкупить не мог, т.к. продавец пытался оформить земельный участок, на котором находились его здания и мой в том числе, в собственность. Через два года продавец потребовал выкупить земельный участок под моим зданием, хотя это при приобретении моего здания не предусматривалось, а было намерение совместного оформления земельных участков (ранее земля была в аренде у комитета по земельным ресурсам города).В течении всего времени я компенсировал налог на землю наличными деньгами продавцу (продавец юридическое лицо)

Подскажите, как мне поступить и не является ли договор купли-продажи свидетельством о неотъемлемой части земельного участка и здания. и надо ли его выкупать? С уважением!

Владимир Кириллович.

11 сентября 2013, 09:08, Владимир Филиппов, г. Брянск
Евгений Хорохордин
Евгений Хорохордин
Юрист, г. Барнаул

Владимир Кириллович, а каким же это неведанным способом Вы смогли оформить здание в собственность, если зем.участок не оформлени ни в аренду, ни в собственность? Это загадка.

В настоящее время каким образом оформлена земля?

От этого будет зависеть ответ на Ваш вопрос

11 сентября 2013, 09:30
0
0
0
0
Владимир Филиппов
Владимир Филиппов
Клиент, г. Брянск

Бывший собственник был в администрации города и имел административный рессурс. Он решил выкупить земельный участок под всем комплексом зданий, в том числе и под моим. На момент регистрации собственности, земельный вопрос не был решен (предполагаю, что были "ошибки".

11 сентября 2013, 09:44

Обратитесь с заявлением в Администрацию. Ответят, что он продан другому, заявление в суд о признании сделки незаконной, однозначно выигрышный вариант

11 сентября 2013, 10:04
Консультация юриста бесплатно
Юлия Трифонова
Юлия Трифонова
Юрист,

Уважаемый Владимир!

согласно ст 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом ЗУ, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части ЗУ, занятой зданием и необходимой для его использования в том же объеме, что и прежний собственник.

Поскольку на момент заключения договора куплои-продажи здания, земля под ним была в аренде, то к Вам перешло право аренды земельного участка, необходимого для использования здания.

Далее, согласно ст 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на ЗУ назодящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти участки в соответствии с законом.

Вы вправе приобрести земельный участок в собственность путем выкупа либо заключить договор аренды земельного участка ( право выбора принадлежит собственнику здания, т.е. Вам). Если вы решите выкупить ЗУ, то сделать это необходимо у администрации. Выкупать ЗУ у прежнего собственника здания Вы не обязаны.

11 сентября 2013, 09:33
0
0
0
0

Да, не совсем пончтно, как бывший собственник здания смог выкупить участок под Вашим зданием?

Вам бы сходить в администрацию и выяснить этот вопрос. Требуйте заключения с администрацией письменного договора аренды ( хотя фактически земля у вас и так в аренде по правилам ст 35 ЗК РФ) или если хотите выкупать ЗУ пишите заявление о выкупе. Что интересно администрация на это ответит?

11 сентября 2013, 09:56

принцип единства земли и недвижимости только в обратной последовательности ))

Я полагаю, что в данном случае необходимо в судебном порядке признавать предоставление земли в собственность бывшего владельца незаконным и требовать заключения с вами договора аренды.

11 сентября 2013, 11:00
Наталия Батурина
Наталия Батурина
Юрист, г. Москва

Добрый день, Владимир Кириллович!

Согласно положением пункта 3 статьи 552 ГК РФ, при продаже недвижимости на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец без согласия собственника.

Если продавец до настоящего момента не приобрёл права собственности на земельный участок, то выкупать его у продавца Вам не обязательно (если Вы этого делать не намерены). Земельный участок у продавца в аренде, а Вы вправе им пользоваться как собственник недвижимого имущества, расположенного на этом участке.

11 сентября 2013, 09:38
0
0
0
0

Так, насколько я поняла, продавец так и не смог зарегистрировать переход права собственности на земельный участок. Или всё-таки каким- то чудесным образом смог?

11 сентября 2013, 10:00

Владимир Кириллович, если право собственности на земельный участок уже перешло к продавцу, то формально он вправе Вам предлагать выкупить часть земельного участка, находящуюся под Вашим зданием, на основании п. 2 ст.552 ГК РФ, согласно которому в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Так сказать принцип единства земли и недвижимости, главенствующий в земельном законодательстве, в действии.

Однако, вопрос законности перехода права собственности на земельный участок от администрации к продавцу весьма и весьма сомнителен. Полагаю, что Вы правы — и здесь был применён административный ресурс, только так можно объяснить данный переход.

11 сентября 2013, 10:26
Яна Гостеева
Яна Гостеева
Юрист, г. Москва

Уважаемый Владимир. Для начала Вам необходимо обратиться к Администрации района, а конкретнее в Комитет по земельным ресурсам, с заявлением о выкупе земли, находящейся под строением, собственником которого являетесь Вы (ст. 36 ЗК РФ). Но есть вероятность того, что из-за проблем в оформлении земельного участка в собственность Вы можете остаться со своим зданием — один на один. Нужно уточнить точную причину почему земельный участок под Вашим строением не в собственности...

11 сентября 2013, 09:42
0
0
0
0
Дмитрий Гусев
Дмитрий Гусев
Юрист, г. Киров

Здравствуйте Владимир

Договор купли продажи распространяет свое действие лишь на здание, однако, так как здание находится в Вашей собственности то исключительное право на приватизацию земельного участка под этим зданием либо право аренды данного участка принадлежит вам в силу абзаца 2 ч. 1 ст 36 Земельного Кодекса РФ

С уважением

11 сентября 2013, 09:43
0
0
0
0
Сергей Матвеенко
Сергей Матвеенко
Юрист, п. Чертково

ДОБРЫЙ ДЕНЬ - ОФИЦИАЛЬНАЯ ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА ДЛЯ ТАКОГО СЛУЧАЯ -

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


ПОСТАНОВЛЕНИЕ


от 24 марта 2005 г. N 11


О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,


СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА


13. Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.


Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

14. При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Еслиу продавца земля была на праве аренды то к вам согласно указанных выше норм перешло то же право аренды независимо от оформления договра аренды.

Если в настоящее время продавец приобрел право собственности на з/участок то все равно считается что он у вас в аренде обязать он вас может только вносить арендную плату за земельный участок под недвижимостью.

Согласно норм ст 617 ГК РФ 1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Что касется вопроса нужно ли выкупать з.участок -если думать о будущем то решать вопрос по выкупу придется.

хотя если у вас в собственности здание на этом участке интересно как он умудрися выкупить землю??

11 сентября 2013, 09:43
2
0
2
0

-.В течении всего времени я компенсировал налог на землю наличными деньгами продавцу (продавец юридическое лицо)-

если дойдет ваш спор до суда -слабое место вашей позиции возможно с вас брали стоиомость арендных платежей в пользу администрации хуже то, что вы не брали расписку о внесении вами суммы вам трудно будет доказать что вы платили платежи за юрлицо.

11 сентября 2013, 10:06
Тамара Филатова
Тамара Филатова
Юрист, г. Москва

Здравствуйте Владимир!

В соответствии со ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса, согласно которой

Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

То есть, при приобретении здания Вы приобрели право пользования земельным участком, на котором оно находится независимо от наличия договора аренды.

Данное положение было разъяснено Постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Если после приобретения здания, зем. участок находился в муниципальной собственности. то Вы имели исключительное право на его приватизацию или приобретение права его аренды.

Поэтому если продавец здания приобрел указанный земельный участок, на после того как Вы стали собственником здания, то действия Администрации являются неправомерными и подлежат обжалованию, а сделка считается недействительной.

В таком случае Вам следует подавать иск в суд и приобрести право собственности на зем. уч.

Если продавец здания успел оформить свое право собственности на зем.участок законным путем( на основании договора с правом выкупа или иное) то сейчас он вправе предложить Вам выкупить указанный зем. уч. Однако продавец не имеет права требовать от Вас, чтобы Вы его приобрели. При этом в случае Вашего отказа, он сможет продать его третьим лицам.

Таким образом, если Вы не желаете приобретать зем. уч., то Вы вправе отказаться от сделки.

Если Вы намерены приобрести данный зем. уч., то для начала Вам следует получить официальные сведения о собственнике зем. уч. и при необходимости подавать иск в суд. Смогу оказать услугу по составлению иска, а также проконсультировать по успешному решению вопроса в Чате или по скайпу.

С уважением Ф. Тамара

12 сентября 2013, 02:57
0
0
0
0
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
389 ₽
Вопрос решен
Недвижимость
Прошу Вас разъяснить, как будет определяться стоимость выкупа земельного участка из аренды в собственность в Ленинградской области
Добрый день! Прошу Вас разъяснить, как будет определяться стоимость выкупа земельного участка из аренды в собственность в моем слщучае: Участок находится в Выборгском районе Ленинградской области, срок аренды 49 лет (с 2008 года). На участке находится нежилое здание (планировалась реконструкция под жилой дом). Право собственности на нежилое здание и договор аренды ранее принадлежали моему отцу, который умер в 2017 году. На данный момент по наследству оформлена собственность на нежилое здание (апрель 2018), переоформление прав и обязанностей по договору аренды в процессе оформления. Данное здание собираюсь продавать в ближайшее время, так как есть покупатель. Планируем составить договор купли-продажи здания с передачей прав по договору аренды участка. Покутель готов самостоятельно заниматься выкупом земли в дальнейшем. Но сумму выкупа земли нам необходимо вычесть из итоговой суммы покупки, так как это будут его расходы. В связи с этим возник вопрос, как рассчитать сумму выкупа земельного участка в данном случае: 15% от кадастровой стоимости участка, 60% от кадастровой стоимости или другой процент? И будет ли этот процент одинаковым в случае выкупа земли новым собственником здания либо в случае, если я буду выкупать землю самостоятельно до оформления сделки купли-продажи? Спасибо.
31 мая 2018, 15:14, вопрос №2012372, Светлана, г. Санкт-Петербург
6 ответов
1000 ₽
Вопрос решен
Земельное право
Выкуп земельного участка под ГСК
Здравствуйте В 90-е годы создан гаражный кооператив. Земельный участок предоставлен кооперативу на праве бессрочного пользования. Здание гаражей двухэтажное. Соответственно, земельный участок является неделимым. Права собственности зарегистрированы на все гаражные боксы (помещения в общем здании), при этом часть гаражных боксов принадлежит гражданам, являющимся членами кооператива, а часть граждан из членства вышли, с ними заключены договоры на пользование инфраструктурой. Встал вопрос оформления земельного участка в общую долевую собственность. Часть членов кооператива не хочет выкупать земельный участок в собственность, хотят оформить аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Такой же позиции придерживается и часть граждан, имеющих в собственности гаражные боксы на территории кооператива, но не являющихся членами кооператива (но друга часть "не членов" хотят выкупать). Вопрос- возможно ли исключить из членства в кооперативе граждан, которые не хотят выкупать земельный участок в общую долевую собственность и затем члены, которые согласны на выкуп участка- оплачивают полную выкупную стоимость земельного участка, оформляют его в общую долевую собственность (естественно на всех лиц, имеющих боксы на праве собственности на территории кооператива, то есть берут на себя оплату за несогласных), а затем собирают в кассу кооператива с граждан (исключенных, т. е. не являющихся членами кооператива), которые отказались участвовать в выкупе земли, повышенную плату по договору за пользование объектами инфраструктуры (таким образом компенсируя понесенные затраты на выкуп) с правом внесения отказавшимся ранее в участии в процедуре выкупа гражданином стоимости выкупа земельного участка и таким образом прекращения повышенной оплаты в кооператив? Или каким еще способом можно решить возникшую ситуацию, ибо из 300 собственников гаражных боксов (часть их которых члены кооператива, но меньшая часть- нет) на неделимом участке невозможно достичь 100% согласия на выкуп. А по ЗК если хоть один против- полагается аренда с множественностью лиц, но платежи по аренде имеют свойство увеличения с каждым годом. Заранее благодарен за ответы
17 марта 2018, 20:06, вопрос №1938090, Николай, г. Москва
5 ответов
Земельное право
Как выкупить земельный участок собственнику здания?
День добрый! В 2008 году я приобрел два нежилых здание для дальнейшего коммерческого использования и получил свидетельство о собственности. У предыдущего собственника земельный участок под зданиями находился в аренде у администрации района. Я новый договор аренды не заключал. После покупки здания собирался выкупить землю в собственность, но в силу обстоятельств так и не сделал этого. Сейчас хочу оформить землю в собственность, но кадастровая стоимость земельного участка превышает в два раза стоимость моих зданий, который размещены на нем. Причиной видимо является назначение земельного участка - под торговую базу. Хотя соседний участок на этой территории имеет совершенно другое назначение - для эксплуатации здания склада и соответственно адекватную кадастровую стоимость. Как быть? С уважением! Максим.
23 октября 2017, 12:20, вопрос №1789016, Максим, г. Воронеж
4 ответа
Гражданское право
Как заставить собственника выполнить условия договора выкупа земельного участка?
Административное здание с разными собственниками арендующими земельный участок под зданием у города. Все собственники подписали договор выкупа земли. Один из собственников не выполнил условия договора выкупа земли. Из-за невыполнения условий договора другие собственники несут убытки состоящие в понесенных дополнительных расходах в виде разницы между суммой арендной платы, уплаченной за аренду земельного участка и суммой подлежащего уплате земельного налога. Сходили в суд: (https://rospravosudie.com/court-kirovskij-rajonnyj-sud-g-ekaterinburga-sverdlovskaya-oblast-s/act-554964026/) Как заставить собственника выполнить условия договора выкупа земельного участка?
21 апреля 2017, 11:22, вопрос №1616373, Константин, г. Екатеринбург
2 ответа
Земельное право
Выкуп земельного участка под зданием
Организация является собственником здания, хотела бы выкупить земельный участок под зданием. Местные власти отказали в выкупе в связи с тем, что площадь земельного участка превышает площадь здания в 8 раз. Какие доказательства нужно представить в суд, чтобы подтвердить что организации необходим весь земельный участок для обслуживания здания? Спасибо.
23 апреля 2014, 12:14, вопрос №434171, Мария, г. Москва
2 ответа
Дата обновления страницы 18.10.2016