Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

60 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
60 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Гражданское право

Выкуп земельного участка собственником здания

Здравствуйте! Я приобрел нежилое двухэтажное здание для дальнейшего коммерческого использования и получил свидетельство о собственности без обременения. Земельный участок под зданием выкупить не мог, т.к. продавец пытался оформить земельный участок, на котором находились его здания и мой в том числе, в собственность. Через два года продавец потребовал выкупить земельный участок под моим зданием, хотя это при приобретении моего здания не предусматривалось, а было намерение совместного оформления земельных участков (ранее земля была в аренде у комитета по земельным ресурсам города).В течении всего времени я компенсировал налог на землю наличными деньгами продавцу (продавец юридическое лицо)

Подскажите, как мне поступить и не является ли договор купли-продажи свидетельством о неотъемлемой части земельного участка и здания. и надо ли его выкупать? С уважением!

Владимир Кириллович.

11 Сентября 2013, 12:15, вопрос №218580 Владимир, г. Брянск
500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (14)

  • Юрист - Хорохордин Евгений

    Владимир Кириллович, а каким же это неведанным способом Вы смогли оформить здание в собственность, если зем.участок не оформлени ни в аренду, ни в собственность? Это загадка.

    В настоящее время каким образом оформлена земля?

    От этого будет зависеть ответ на Ваш вопрос

    11 Сентября 2013, 12:30
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Бывший собственник был в администрации города и имел административный рессурс. Он решил выкупить земельный участок под всем комплексом зданий, в том числе и под моим. На момент регистрации собственности, земельный вопрос не был решен (предполагаю, что были "ошибки".

    11 Сентября 2013, 12:44
  • Юрист - Трифонова Юлия

    Уважаемый Владимир!

    согласно ст 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом ЗУ, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части ЗУ, занятой зданием и необходимой для его использования в том же объеме, что и прежний собственник.

    Поскольку на момент заключения договора куплои-продажи здания, земля под ним была в аренде, то к Вам перешло право аренды земельного участка, необходимого для использования здания. 

    Далее, согласно ст 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на ЗУ назодящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти участки в соответствии с законом.

     Вы вправе приобрести земельный участок в собственность путем выкупа либо заключить договор аренды земельного участка ( право выбора принадлежит собственнику здания, т.е. Вам). Если вы решите выкупить ЗУ, то сделать это необходимо у администрации. Выкупать ЗУ у прежнего собственника  здания Вы не обязаны. 

    11 Сентября 2013, 12:33
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Батурина Наталия
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Добрый день, Владимир Кириллович!


    Согласно положением пункта 3 статьи 552 ГК РФ, при продаже недвижимости на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец без согласия собственника.


    Если продавец до настоящего момента не приобрёл права собственности на земельный участок, то выкупать его у продавца Вам не обязательно (если Вы этого делать не намерены). Земельный участок у продавца в аренде, а Вы вправе им пользоваться как собственник недвижимого имущества, расположенного на этом участке.

    11 Сентября 2013, 12:38
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гостеева Яна
    Гостеева Яна
    Юрист, г. Москва
    • 2695ответов
    • 1297отзывов

    Уважаемый Владимир. Для начала Вам необходимо обратиться к Администрации района, а конкретнее в Комитет по земельным ресурсам, с заявлением о выкупе земли, находящейся под строением, собственником которого являетесь Вы (ст. 36 ЗК РФ). Но есть вероятность того, что из-за проблем в оформлении земельного участка в собственность Вы можете остаться со своим зданием — один на один. Нужно уточнить точную причину почему земельный участок под Вашим строением не в собственности...

    11 Сентября 2013, 12:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гусев Дмитрий

    Здравствуйте Владимир

    Договор купли продажи распространяет свое действие лишь на здание, однако, так как здание находится в Вашей собственности то исключительное право на приватизацию земельного участка под этим зданием либо право аренды данного участка принадлежит вам в силу абзаца 2 ч. 1 ст 36 Земельного Кодекса РФ

    С уважением

    11 Сентября 2013, 12:43
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Матвеенко Сергей
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Чертково
    Общаться в чате

    ДОБРЫЙ ДЕНЬ - ОФИЦИАЛЬНАЯ ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА ДЛЯ ТАКОГО СЛУЧАЯ -


    ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


    ПОСТАНОВЛЕНИЕ


    от 24 марта 2005 г. N 11


    О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,


    СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА


    13. Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.


    В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.


    Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.


    При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.


    14. При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.


    Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.


    Еслиу продавца земля была на праве аренды то к вам согласно указанных выше норм перешло то же право аренды независимо от  оформления договра аренды.


    Если в настоящее время продавец приобрел право собственности на з/участок то все равно считается что он у вас в аренде обязать он вас может только вносить арендную плату за земельный участок под недвижимостью.


    Согласно норм ст 617 ГК РФ 1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.


    Что касется вопроса нужно ли выкупать з.участок -если думать о будущем то  решать вопрос по выкупу придется.


    хотя если у вас в собственности здание на этом участке интересно как он умудрися выкупить землю??

    11 Сентября 2013, 12:43
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Трифонова Юлия

    Да, не совсем пончтно, как бывший собственник здания смог выкупить участок под Вашим зданием?

    Вам бы сходить в администрацию и выяснить этот вопрос. Требуйте заключения с администрацией  письменного договора аренды ( хотя фактически земля у вас и так в аренде по правилам ст 35 ЗК РФ) или если хотите выкупать ЗУ  пишите заявление о выкупе. Что интересно администрация на это ответит?

    11 Сентября 2013, 12:56
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Батурина Наталия
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Так, насколько я поняла, продавец так и не смог зарегистрировать переход права собственности на земельный участок. Или всё-таки каким- то чудесным образом смог?

    11 Сентября 2013, 13:00
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хорохордин Евгений

    Обратитесь с заявлением в Администрацию. Ответят,  что он продан другому, заявление в суд о признании сделки незаконной, однозначно выигрышный вариант

    11 Сентября 2013, 13:04
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Матвеенко Сергей
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Чертково
    Общаться в чате

    -.В течении всего времени я компенсировал налог на землю наличными деньгами продавцу (продавец юридическое лицо)-


        если дойдет ваш спор до суда -слабое место вашей позиции возможно  с вас брали стоиомость арендных платежей  в пользу администрации хуже то, что вы не брали расписку о внесении вами суммы вам трудно будет доказать что вы платили платежи за юрлицо.

    11 Сентября 2013, 13:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Батурина Наталия
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Владимир Кириллович, если право собственности на земельный участок уже перешло к продавцу, то формально он вправе Вам предлагать выкупить часть земельного участка, находящуюся под Вашим зданием, на основании п. 2 ст.552 ГК РФ, согласно которому в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Так сказать принцип единства земли и недвижимости, главенствующий в земельном законодательстве, в действии.


    Однако, вопрос законности перехода права собственности на земельный участок от администрации к продавцу весьма и весьма сомнителен. Полагаю, что Вы правы  — и здесь был применён административный ресурс, только так можно объяснить данный переход.

    11 Сентября 2013, 13:23
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Трифонова Юлия

    принцип единства земли и недвижимости только в обратной последовательности  ))

     Я полагаю, что в данном случае необходимо  в судебном порядке признавать   предоставление земли в собственность бывшего владельца незаконным и требовать заключения с вами договора аренды.

    11 Сентября 2013, 14:00
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Батурина Наталия
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Я согласна. В сложившейся ситуации у Вас других вариантов не остаётся, как только обращение в суд с соответствующим исковым заявлением. А уже после получения положительного решения суда, во избежание споров, требовать заключения договора аренды земельного участка под Вашей недвижимостью, необходимого для ее использования.

    11 Сентября 2013, 14:13
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте Владимир!

    В соответствии со ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
     Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса, согласно которой

     Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

    Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

    То есть, при приобретении здания Вы приобрели право пользования  земельным участком, на котором оно находится независимо от наличия договора аренды.

    Данное положение было разъяснено Постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» 

    Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

     Если после приобретения здания, зем. участок находился в муниципальной собственности. то Вы имели исключительное право  на его приватизацию или приобретение права его аренды.

    Поэтому если продавец здания приобрел указанный земельный участок, на  после  того как Вы стали собственником здания, то действия Администрации являются неправомерными и подлежат обжалованию, а сделка считается недействительной.

    В таком случае Вам следует подавать иск в суд и приобрести право собственности на зем. уч.

    Если продавец здания успел оформить свое право собственности на зем.участок законным путем( на основании договора с правом выкупа или иное) то сейчас он вправе предложить Вам выкупить указанный зем. уч. Однако продавец не имеет права требовать от Вас, чтобы Вы его приобрели. При этом в случае Вашего отказа, он сможет продать его третьим лицам.

    Таким образом, если Вы не желаете приобретать зем. уч., то Вы вправе отказаться от сделки.

     Если Вы намерены приобрести данный зем. уч., то для начала Вам следует получить официальные сведения о собственнике зем. уч.  и при необходимости подавать иск в суд.
     Смогу оказать услугу по составлению иска, а также проконсультировать по успешному решению вопроса в Чате или по скайпу.

     С уважением Ф. Тамара

    12 Сентября 2013, 05:57
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats