Надстроить этаж в административном здании, где несколько собственников

Сергей, добрый день! Согласно ст. 246, 247 ГК РФ Владение и распоряжение имуществом находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению все участников долевой собственности в связи с чем в данном случае требуется согласие всех трех сособственников здания. При этом, согласно ст. 245 ГК РФ

  Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
 Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество

Здравствуйте, Сергей!

нужно ли согласовывать надстройку этажа с третим собственником?

Сергей

Да, безусловно,

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

В противном случае, Вам откажут в реконструкции…

В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство

Здравствуйте, Сергей!

В данном случае по аналогии закона применимы положения ЖК РФ, согласно которым такое решение принимается общим собранием собственников в соответствии со ст.44 ЖК РФ:

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой),... 

При этом для принятия решения о реконструкции нужно 2/3 голосов, то есть не менее 66,6%. 

Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
 
1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. 

Так что, если у Вас  70%, то Вы можете принять такое решение, оформив его в соответствии со ст.44-48 ЖК РФ.

Что касается применения ЖК РФ по аналогии, то в соответствии с пунктом 41 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015№25 пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 — 48 ЖК РФ. Таким образом, статьи 44 — 48 ЖК РФ, устанавливающие компетенцию, формы и порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, применимы также и для нежилого здания. 

Здравствуйте Сергей.

Подскажите, нужно ли согласовывать надстройку этажа с третьим собственником?

Да нужно. Так как как надстройка фактически является распоряжением, нужно Ваше согласие.

ч. 1 ст. 246 ГК РФ

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Здравствуйте, Сергей…

В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Так что согласие всех собственников необходимо. В том числе его потребуют при выдаче разрешения на реконструкцию.

Сергей, добрый день!

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ реконструкцией признается любое изменение высоты, количества этажей, площади или объема объекта, в том числе надстройка, перестройка или расширение здания.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства требует получение разрешения. В соотв. с пп. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для получения разрешения на реконструкцию заявители должны предоставить в компетентный орган согласие всех собственников объекта. Это также закреплено в ст. 247 Гражданского кодекса РФ,  согласно которому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.

Таким образом, если один из собственников не согласен на постройку дополнительного этажа, то получить разрешение на реконструкцию объекта недвижимости не получится.

Имеется положительная судебная практика, когда несогласный на реконструкцию собственник обращается в суд для признания разрешения на реконструкцию незаконным и суд отменяет такое разрешение (например Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.10.2008 года по делу № А 29-333/2008). 

В случае спора между Вами по поводу строительства дополнительного этажа остальные участники долевой собственности имеют право обратиться в суд с иском об определении порядка владения и пользования общим имуществом.

Удачи Вам!