412 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

412 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Семейное право
  2. Раздел имущества

Как правильно разделить имущество, чтобы у физ лица было 3/4 имущества в частной собственности?

Здравствуйте, ситуация следующая: ИП Х продает в рассрочку физ. лицу Y 3/4 здание 1 (нежилое), 3/4 здания 2 (нежилое) и 3/4 земельного участка (разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, Московская область). ИП Х имеет данное имущество в собственности, но в ипотеке у другого ИП Z. Сначала ИП Х и физ. лицо Y заключают предварительный договор, согласно которому, физ лицо Y вносит задаток 1 млн руб, затем ИП Х и физ лицо Y заключают основной договор купли-продажи, согласно ему ИП Х продает в рассрочку физ. лицу Y.

Вопросы:

1) Согласно ст. 35 земельного кодекса РФ здания и земельный участок считаются единым имуществом, но если ИП Х хочет продать физ. лицу Y 3/4 здания 1 и 1/5 земельного участка, то возможно ли это сделать? Если да, то как? И где в статье 35 точное упоминание единства земельного участка и зданий?

2) Любые ли пропорции возможны или есть что-то вроде минимального размера участка? Есть ли в этом случае что-то подобное?

3) Как правильно оформить, чтобы у физ лица Y было в частной собственности ¾ имущества? Опишите порядок действий как можно подробнее

4) ИП Х может продать имущество только с согласия ИП Z, каким должно быть это согласие? Опишите ключевые пункты, и если можно пример

5) ИП Х и физ. лицо Y заключают предварительный договор купли-продажи. Может ли ИП Х брать деньги с физ. лицо Y в качестве первой оплаты имущества согласно это предварительному договору?

6) Если физ. лицо Y будет платить ИП Х наличными за имущество, должен ли ИП Х выдавать физ. лицу Y онлайн-чеки? У ИП Х УСН 6 процентов, и так как здания нежилые и земельный участок для сельскохозяйственного производства, то данное имущество будет налоговой рассматриваться, как имущество, используемое в предпринимательской деятельности, но это все же имущество, а не товар. Сам ИП Х занимается продажей стройматериалов в розницу и у него ЕНВД в одном районе Московской области, и УСН в другом районе Московской области

06 Сентября 2018, 18:57, вопрос №2099002
600 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (2)

получен
гонорар
5%
Юрист - Владимир
7,9
Рейтинг Правовед.ru
6193
ответа
2507
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Саратов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте Иван.

2) Любые ли пропорции возможны или есть что-то вроде минимального размера участка? Есть ли в этом случае что-то подобное?

Такого точно нет (минимального размера доли). Есть только требования к земельному участку, но не доли.

4) ИП Х может продать имущество только с согласия ИП Z, каким должно быть это согласие? Опишите ключевые пункты, и если можно пример.

Да только с согласия в силу ч. 2 ст. 346 ГК РФ. Достаточно указать «Я Z даю согласие на продажу 3/4 доли здания (характеристика), 3/4 доли здания (характеристика) и 3/4 земельного участка (характеристика).»

5) ИП Х и физ. лицо Y заключают предварительный договор купли-продажи. Может ли ИП Х брать деньги с физ. лицо Y в качестве первой оплаты имущества согласно это предварительному договору?

Лично я не вижу причин для запрета.

1) Согласно ст. 35 земельного кодекса РФ здания и земельный участок считаются единым имуществом, но если ИП Х хочет продать физ. лицу Y 3/4 здания 1 и 1/5 земельного участка, то возможно ли это сделать? Если да, то как? И где в статье 35 точное упоминание единства земельного участка и зданий?

это (единство) указано в п.п. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ

единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

Лично мое мнение — Вы не сможете продать 3/4 здания и 1/5 участка, как раз в силу вышеприведенного принципа.

3) Как правильно оформить, чтобы у физ лица Y было в частной собственности ¾ имущества? Опишите порядок действий как можно подробнее

Так как доли будут только образовываться, то нотариального удостоверения не потребуется. Составляете договор купли-продажи доли. Подаете заявление в МФЦ о государственной регистрации права.

ч. 2 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Государственная регистрация распределения долей в праве общей собственности проводится по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются (изменяются) на основании документа, содержащего сведения о размере долей, за исключением случая, если изменение размера доли устанавливается судебным актом. В случае обращения одного из участников долевой собственности с заявлением о государственной регистрации изменения размера долей в праве общей долевой собственности необходимым условием такой государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия остальных участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными участниками долевой собственности.


06 Сентября 2018, 20:12
q Отблагодарить
0 0
получен
гонорар
95%
Юрист - Эмиль
4326
ответов
1734
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Серпухов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 4326ответов
  • 1734отзыва
если ИП Х хочет продать физ. лицу Y 3/4 здания 1 и 1/5 земельного участка, то возможно ли это сделать?

Иван

Добрый день, Иван!

Если это здание стоит на указанной земле, то думаю, что нельзя в том случае, если у ИП Х доля в праве собственности на этот земельный участок больше, чем 1/5.

Если да, то как?

Иван

Полагаю, что если дом стоит на земле и все это принадлежит ИП, то ИП должен одновременно произвести отчуждение одинаковой доли в земле и доме одному и тому же покупателю.

И где в статье 35 точное упоминание единства земельного участка и зданий?

Иван

Принцип единства заложен не в ст. 35, а в ст. 1 Земельного кодекса РФ, где установлено:

Статья 1. Основные принципы земельного законодательства
1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:

… 5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;


2) Любые ли пропорции возможны или есть что-то вроде минимального размера участка? Есть ли в этом случае что-то подобное?

Иван

Дело в том, что если речь идет об отчуждении доли, то тут говорить о минимальном размере участка все-таки не стоит. Доля в праве собственности на объект недвижимости влечет наличие у собственника права собственности на весь объект, а не на какую-то часть. Ну а то, что собственники имеют право определить порядок пользования своим имуществом — совсем другое дело, и для случаев определения порядка пользования участком опять же минимальных значений площади земельного участка нормативными актами не установлено.

Поэтому ограничений по размеру доли в праве собственности на объекты недвижимости законом не установлено.

3) Как правильно оформить, чтобы у физ лица Y было в частной собственности ¾ имущества? Опишите порядок действий как можно подробнее

Иван

Если установлено обременение (как я понимаю, имущество в залоге — ипотека недвижимости), то надо вначале дождаться снятия указанного обременения либо нужно получить у залогодержателя разрешение на продажу имущества. Заключение предварительных договоров, в рамках которого будут передаваться деньги — это весьма рискованное занятие, поскольку всегда есть риск того, что продавец, получив деньги, не сможет рассчитаться по своим долгам и в итоге недвижимость он потеряет, поскольку на него обратят взыскание залогодержатели, а ИП Y будет в итоге мучиться, пытаясь отсудить вначале свои деньги обратно, а затем пытаясь найти имущество, на которое можно обратить взыскание по долгам ИП Х.

Соответственно, вначале погашается ипотека, для чего надо будет исполнить обязательство, которое эта ипотека обеспечивает (кредитный договор или еще какое-то требование).

Потом можете заключить договор купли-продажи, в котором будет проведено одновременное отчуждение указанных долей в здании и земельном участке

4) ИП Х может продать имущество только с согласия ИП Z, каким должно быть это согласие? Опишите ключевые пункты, и если можно пример

Иван

Пока не снято обременение — да, нужно разрешение (если иного не содержит договор ипотеки). Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» гласит:

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Соответственно, если в договоре ипотеки нет прямого разрешения на совершение сделок с заложенным имуществом, то отчуждение такого имущества возможно только с согласия залогодержателя. Соответственно, если залогодержатель оформит такое согласие, то его надо будет подать вместе с договором купли-продажи на совершение регистрационных действий. И в таком случае Росреестр зарегистрирует право собственности покупателя.

5) ИП Х и физ. лицо Y заключают предварительный договор купли-продажи. Может ли ИП Х брать деньги с физ. лицо Y в качестве первой оплаты имущества согласно это предварительному договору?

Иван

В-принципе это допускается и с позиции гражданского законодательства такая сделка не нарушает ничьих прав. Но надо понимать, что передача большого количества денежных средств в рамках предварительного договора — это весьма рисковое занятие, поскольку предварительный договор — это не основной договор и сделка в итоге может по тем или иным причинам не состояться, а сможет ли продавец по предварительному договору вернуть в итоге деньги — большой вопрос.

6) Если физ. лицо Y будет платить ИП Х наличными за имущество, должен ли ИП Х выдавать физ. лицу Y онлайн-чеки? У ИП Х УСН 6 процентов, и так как здания нежилые и земельный участок для сельскохозяйственного производства, то данное имущество будет налоговой рассматриваться, как имущество, используемое в предпринимательской деятельности, но это все же имущество, а не товар. Сам ИП Х занимается продажей стройматериалов в розницу и у него ЕНВД в одном районе Московской области, и УСН в другом районе Московской области

Иван

Вообще между ИП наличными денежными средствами можно рассчитываться в сумме не более 100000 рублей в рамках одной сделки. Поэтому расчет тут должен производиться путем перечисления денежных средств с расчетного счета на расчетный счет ИП.

06 Сентября 2018, 20:16
q Отблагодарить
0 0
4326
ответов
1734
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Серпухов
Общаться в чате

По поводу возможности осуществления наличных расчетов есть Указание Банка России от 07.10.2013 N 3073-У «Об осуществлении наличных расчетов». Там указано:

2. Индивидуальные предприниматели и юридические лица (далее — участники наличных расчетов)…

6. Наличные расчеты в валюте Российской Федерации и иностранной валюте междуучастниками наличных расчетов в рамках одного договора, заключенного между указанными лицами, могут производиться в размере, не превышающем 100 тысяч рублей либо сумму в иностранной валюте, эквивалентную 100 тысячам рублей по официальному курсу Банка России на дату проведения наличных расчетов (далее — предельный размер наличных расчетов).

06 Сентября 2018, 20:23
Иван
клиент, г. Москва
Вообще между ИП наличными денежными средствами можно рассчитываться в сумме не более 100000 рублей в рамках одной сделки. Поэтому расчет тут должен производиться путем перечисления денежных средств с расчетного счета на расчетный счет ИП.

Эмиль Искендеров

ИП Х продает долю имущества физ. лицу Y (не ИП), соответственно, ответьте на мой 6 вопрос

06 Сентября 2018, 21:12
4326
ответов
1734
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Серпухов
Общаться в чате

Уже давно принято Определение Конституционного Суда РФ от 15.05.2001 N 88-О. Там указано, что поскольку имущество индивидуального предпринимателя, которое не продается им в связи с осуществлением предпринимательской деятельности никак не обособленно от имущества, которое предприниматель реализует при осуществлении своей предпринимательской деятельность, получается, что кассовые аппараты подлежат применению независимо от того — речь идет о продаже товара в обороте или предприниматель решил продать имеющуюся у него на праве собственности имущество, напрямую с предпринимательской деятельностью не связанное:

Закон Российской Федерации «О применении контрольно — кассовых машин при осуществлении денежных расчетов с населением», как это следует из предмета его регулирования, преследуемых им целей и защищаемых конституционных ценностей, устанавливая требование об обязательном применении контрольно — кассовых машин для учета наличных средств в денежных расчетах с населением, не связывает его с тем, реализует ли конкретное предприятие товары (оказывает услуги) гражданам для их личного потребления или для осуществления индивидуальной предпринимательской деятельности.
Это согласуется с законоположениями, определяющими особенности правового статуса гражданина, занимающегося предпринимательской деятельностью без образования юридического лица: поскольку юридически имущество индивидуального предпринимателя, используемое им в личных целях, не обособлено от имущества, непосредственно используемого для осуществления индивидуальной предпринимательской деятельности, он отвечает по обязательствам, в том числе связанным с предпринимательской деятельностью, всем своим имуществом, за исключением того, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание (пункт 1 статьи 23, статьи 24 и 25 ГК Российской Федерации).

Пр этом если подходить к проблеме с позиции того же Федерального закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации», то там указано:

в ст. 1.1

расчеты — прием (получение) и выплата денежных средств наличными деньгами и (или) в безналичном порядке за товары, работы, услуги

в ст. 1.2

1. Контрольно-кассовая техника, включенная в реестр контрольно-кассовой техники, применяется на территории Российской Федерации в обязательном порядке всеми организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении ими расчетов, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.

Для продажи недвижимости закон никакого исключения не устанавливает. И нигде нет указания на то, что имущество, которое предприниматель продает не в связи с предпринимательской деятельностью, не является товаром. Поэтому нужна касса.

06 Сентября 2018, 21:38
Иван
клиент, г. Москва
Дело в том, что если речь идет об отчуждении доли, то тут говорить о минимальном размере участка все-таки не стоит.

Эмиль Искендеров

Если физ. лицо Y после выдела доли имущества, получит земельный участок площадь которого будет меньше минимально возможной площади, то физ лицу Y не получится выделить данную долю имущества?

06 Сентября 2018, 21:21
4326
ответов
1734
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Серпухов
Общаться в чате
Если физ. лицо Y после выдела доли имущества, получит земельный участок площадь которого будет меньше минимально возможной площади, то физ лицу Y не получится выделить данную долю имущества?

Иван

Если после выдела доли собственника выделяемый земельный участок окажется меньше минимального, то Росреестр откажется зарегистрировать такой участок. Вначале будет приостановление.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» гласит:

Статья 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав
1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:


28) размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков;…

А затем и отказ:

Статья 27. Отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав
В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

06 Сентября 2018, 21:48
Иван
клиент, г. Москва

Забыл еще один вопрос, за него добавлю денег после ответа:

7) Если ИП Х сначала подарит 3/4 доли данного имущества по договору дарения, например, своему сыну, потом возьмет согласие с ИП Z, что хочет подарить долю имущества своему сыну. То, сын сможет выделить в натуре 3/4 этого имущества в свою частную собственность? Это возможно потребуется, чтобы сын мог продавать другим людям не долю, а уже готовое имущество, из которого не нужно выделять доли

06 Сентября 2018, 21:28
4326
ответов
1734
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Серпухов
Общаться в чате

Если это имущество в ипотеке, то дарение сыну допускается только с согласия ИП Z. Поэтому вначале надо получить согласие на дарение сыну и только потом можно дарить сыну (иной порядок не допустит Росреестр).
Чтобы выделить 3/4 надо чтобы в результате раздела земельного участка оба вновь образуемых участка были больше минимального, т.е. собственник 1/4 доли в праве собственности на участок должен в итоге также как и другой собственник, получить в итоге раздела земельный участок больше минимального. Если технически это невозможно — Росреестр откажет в постановке такого участка на учет.

06 Сентября 2018, 21:58
Иван
клиент, г. Москва
т.е. собственник 1/4 доли в праве собственности на участок должен в итоге также как и другой собственник, получить в итоге раздела земельный участок больше минимального

Эмиль Искендеров

Какая минимальная площадь для земельного участка, у которого категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес объекта: Московская область?

06 Сентября 2018, 22:13
Иван
клиент, г. Москва

За этот вопрос, тоже добавлю тому, кто ответит:

8) Если физ лицо Y будет покупать 3/4 имущества за наличные, то какой подтверждающий документ должен выдать ИП X физ. лицу Y?

06 Сентября 2018, 21:35
4326
ответов
1734
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Серпухов
Общаться в чате

По идее выходит, что надо кассовый аппарат применять. Нашел в интернете Письмо № 03-01-15/47640 от 09.07.2018 Министерства Финансов РФ относительно свежее, где изложена именно такая позиция. Там прямо указано:

… Таким образом, при реализации квартир и нежилых помещений по договорам купли-продажи организации и индивидуальные предприниматели обязаны применять ККТ...
Текст можете посмотреть тут: https://www.klerk.ru/doc/47657... или тут: http://www.certisfera.ru/uploa...

Конечно, Вы можете указать, что продаете не товар целиком, а только долю в праве собственности на товар, но я тут никак не могу что-то прокомментировать, поскольку не вижу никакой разницы.

С позиции ст. 128 ГК РФ:

Статья 128. Объекты гражданских прав
К объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Поэтому закон формально не выделяет отдельно в качестве объекта гражданского права долю в праве собственности на имущество. Поэтому нельзя говорить, что если Вы продаете долю в имуществе, то касса не нужна, а если бы продавали все имущество — то была бы нужна. Получается, что касса нужна во всех указанных случаях.

06 Сентября 2018, 22:17
Иван
клиент, г. Москва

Эмиль, последний вопрос: Какая минимальная площадь для земельного участка, у которого категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес объекта: Московская область?

06 Сентября 2018, 22:19
4326
ответов
1734
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Серпухов
Общаться в чате

Так сразу не ответить. Дело в том, что для большинства случаев эти значения устанавливаются Градостроительными регламентами, которые утверждаются в муниципалитете. Но есть и земли на которые градостроительные регламенты не распространяются. Вся эта информация мягко говоря не совсем в открытом доступе (надо очень долго искать по местонахождению объекта, обращаться в администрацию за документами, если их в интернете нет), поэтому будет гораздо проще, если Вы направите в Росреестр запрос конкретно по Вашему кадастровому номеру земельного участка и спросите  в этом запросе — какой предельный минимальный размер земельного участка будет в данном месте. Ответить обязаны в течение 30 дней в соответствии с положениями Федерального закона от 02.05.2006 N 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»

06 Сентября 2018, 22:36
Иван
клиент, г. Москва

Земельный участок находится по адресу: Московская область, Наро-Фоминский городской округ, д. Ястребово, кад номер: 50:26:0040103:501 Вряд ли на него распространяются градостроительные регламенты. Скажите хотя бы примерно минимальную площадь участка и здания. Я добавлю еще денег. У нас нет месяца, чтобы выяснять в Росеестре, клиент может уйти.

06 Сентября 2018, 23:10
4326
ответов
1734
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Серпухов
Общаться в чате

Извините, пока не смог найти

07 Сентября 2018, 00:11
Иван
клиент, г. Москва

И какая минимальная площадь для нежилых строений?

06 Сентября 2018, 22:20
4326
ответов
1734
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Серпухов
Общаться в чате

8) Если физ лицо Y будет покупать 3/4 имущества за наличные, то какой подтверждающий документ должен выдать ИП X физ. лицу Y?

Иван

Есть еще одна мысль по поводу этого и всего остального.

Если, например, продаваемое имущество было ранее куплено в зарегистрированном браке и брачного договора супруги не заключали, то по п. 2 ст. 34 СК РФ данное имущество является совместно нажитым, но оформленным на одного из супругов.

А в таком случае супруга может в любое время потребовать раздела совместно нажитого имущества даже если на имущество установлена ипотека (или как в частности у Вас залог в силу закона).

При этом если у супруги статуса ИП нет, то она может продать свое имущество (долю в праве собственности) после снятия обременения без использования кассового аппарата.

Ну или даже если договор купли-продажи заключит супруг-ИП, но получателем денежных средств в договоре супруг укажет свою супругу. В таком случае получается, что сам ИП в расчетах не участвует, а потому касса ему не потребуется.

Не знаю — пригодится ли Вам эта информация, но иметь ее ввиду можете.

07 Сентября 2018, 09:01
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.