Как решить вопрос субарендатору (бывшему ИП) с арендатором (ООО)

Question

Здравствуйте. Я была субарендатором помещения, арендовала у ООО (ООО - арендатор у другого ООО). Срок действия договора истек 06.06.2018. Я решила, что продлевать срок не буду, 25.05.2018 уведомила арендатора помещения о том, что закрываю ИП и аренду продлевать не буду. Оплатила все задолженности, но с освобождением помещения возникли проблемы. Когда я хотела продать оборудование и нашла покупателя, арендатор помещения долго не пропускал меня и покупателя, пытаясь удержать мое оборудование у себя, но потом, со скандалом пропустил (после того, как покупатель оборудования дал понять, что осведомлен о моих правах и мои права нарушают), оборудование продали. В помещении остались другие вещи, и с их вывозом и освобождением стали возникать проблемы. Дело в том, что помещение находится на территории завода, где пропускная система входа. Как только я уведомила о закрытии, мой пропуск аннулировали и не позволяют по сей день полностью освободить помещение. После неоднократных попыток подписать акт приема передачи, мне позволили пройти к помещению с представителями арендатора 16.07.2018. Представители произвели осмотр помещения, сказали что претензий нет, но акт подписать отказались, ссылаясь на отсутствие доверенности (директор ООО на прием помещения не явился, хотя я уведомляла письменно на электронную почту ООО о дате передачи помещения). Теперь арендатор выставляет мне претензию, которую грозит подать в суд, где пытается с меня получить сумму аренды за 2 месяца, и без подписания мной этой претензии отказывается подписывать акт передачи помещения. Залог по договору мне возвращен не был. Доступа к помещению нет, крупногабаритные вещи забрать мне не дают, ключи от помещения у меня изъяли. На мои звонки с просьбой подписать акт той датой, когда была передача помещения, мне отвечают шантажным требованием "пока не подпишите претензию, никакого акта не получите". Помогите разобраться и решить вопрос о возврате залога и подписании акта передачи помещения. ИП я закрыла в начале июня. Спасибо.

Андрей Логинов · Answer

Елена! Думаю, у Вас есть определённые шансы добиться положительного для себя результата. В данном случае налицо намеренное уклонение арендодателя от исполнения обязательств оп договору в части расторжения договора аренды и принятия имущества от арендатора арендодателем. Вы не должны нести ответственность за то, что не могли предотвратить — это не Ваша вина, что арендодатель фактически искусственно создал ситуацию затягивания процедуры возврата. На этот счёт есть судебная практика — суд встаёт на сторону арендатора: Из обзора судебной практики по делам об аренде (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 года: 37. Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.... с момента прекращения договора аренды до подписания акта приема — передачи. … Согласно представленным доказательствам ответчик к окончанию срока действия договора освободил помещение и неоднократно извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, как это предусмотрено договором. Однако акт не был оформлен своевременно. В силу статьи 309 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Поскольку несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки этого имущества, суд признал иск не подлежащим удовлетворению. Так что не надо звонить — надо писать арендодателю требование исполнить обязательства по договору, указать, что их претензии на дополнительную плату не обоснованы, пусть возвращают залог и подписывают акт приёма-передачи.

Евгений Лысенко · Answer

Елена, добрый день. Вам, на мой взгляд опасаться нечего. Вы, являясь добросовестным участником гражданского делового оборота 25.05.2018 уведомили арендодателя об отсутствии намерения продлевать договор субаренды. Таким образом, договор считается расторгнутым, причем с даты окончания срока действия договора, т.е. с 06.06.2018 года. Следовательно, требования о взыскании с Вам дополнительной арендной платы необоснованны, поскольку арендодатель уклоняется от исполнения обязательств по приему помещения, что является недопустимым (ст. 309 ГК РФ). Вам на данном этапе следует направить претензию в адрес арендодателя, с требование принять помещения, подписать акт приема-передачи и вернуть вам Ваши вещи из незаконного владения. Претензию направьте почтой с описью вложения. В случае неудовлетворения требований в добровольном порядке, у Вас будут иметься все основания для обращения в суд для разрешения Вашего вопроса.