В какой реестр включиться дольщику при банкротстве
Решением арбитражного суда мой застройщик был признан банкротом. Решение суда прикрепляю. В результате возникла необходимость у меня и остальных дольщиков встать в реестр требований (денежных или о передачи жилых помещений). Но выбор нетривиальная задача.
Обстоятельства следующие:
Моя квартира как дольщика находится в ЖК, который готов от силы на 30-40%. Из 16 этажей возведен монолит на 12 этажей, процента на 2 выполнена кладка и перегородки.
Второй объект застройщика, уже введенный в эксплуатацию, находится в Костроме.
Требования сбербанка к Застройщику, ставшие основанием для банкротства последнего, составляют примерно 500 млн. При этом в залоге по кредитной линии у Сбербанка недвижимости Костромского объекта в объеме 15 578,75, что по рыночной цене в 40 тысяч рублей составляет примерно 620 млн.р.
Так же есть основания полагать, что имеются не проданные квартиры, не обремененные ограничением на регистрацию.
Нет оснований полагать, что кроме недостроя в Ногинске и Готового дома "Флагман" в Костроме, есть имущество застройщика.
Суммарные требования дольщиков по невведенному в эксплуатацию ногинскому объекту по одной недвижимости составят примерно 125 млн. рублей.
Скорее всего, жильцы просроченного костромского объекта, а так же жильцы по остановленной ногинской стройке будут так же требовать неустойку.
Страховки почти ни у кого нет, компании либо обанкротились, либо имеют тенденции к уклонению от выплат.
Требования банка вынесли в 4 очередь.
Вопросы следующие:
1. В какой реестр и почему имеет смысл вступать Ногинским дольщикам с недостроенным объектом: требований денежных средств или передачи жил. помещений? Ответ нужен по существу со ссылкой на практику, которую, при необходимости, можно изучить. В частности интересуют следующие вопросы:
А. Сохраняется ли право дольщика на включение в реестр обманутых дольщиков при предъявлении денежных требований?
Б. Сохраняется ли право на возмещение убытков и неустойки для дольщиков в реестре требований передачи жилых помещений?
В. Если конкурсной массы не хватит на погашение требований третьей очереди (первой волны, по требованиям участников строительства в размере цен договоров), что произойдет? Требования дольщиков погасятся на сколько возможно всей конкурсной массой? Или погасятся в какой-то части и остаток будет распределен на четвертую очередь?
Г. Будет ли в общей конкурсной массе оборачиваться имущество, находящееся в залоге у кредитора 4 очереди?Иными словами, возьместят ли Ногинским дольщикам их требований, реализовав залоговые квартиры Сбербанка?
Д. Если будет сформирован ЖСК для недостроя, в который не войдут другие дольщики, избравшие реестр денежных требований, аннулируются ли залоговые права этих дольщиков на недострой?
Е. Если муниципальные власти будут осуществлять поддержку по окончанию строительства, обязательно ли при этом иметь требования о передаче жилых помещений? Есть практика по этому направлению? Как например проходит эта поддержка или привлечение нового застройщика? На каких условиях новому застройщику передается недострой? Должен ли он рассчитаться по долгам застройщика перед дольщиками этого недостроя, избравшими реестр денежных требований?
2. Можно ли включать требования разной природы в разные реестры? Например, включить требования о передаче жилых помещений на сумму квартиры в соответствующий реестр, а требования по неустойке в реестр денежных требований, чтобы сохранить возможность и претендовать на квартиру, и получить возмещение убытков? Есть практика и пример таких заявлений и разбора протоколов разнолгласий с конкурсным управляющим по такому вопросу?
3. Как и в каком размере к страховой перейдет право требования, если сумма дду 2,15 млн. Суммы страховки 2,3млн. Сумма Заявленных требований 2,15 млн (основной долг) и 0,5 млн. (неустойка). Страховая выплатит 2,3 млн. и получит право требовать 2,3 из моих требований по конкурсному производству или полностью получит все мои требования? Или, наоборот, будет требовать 2,3 вместо моих 2,15, а 0,5 неустойки останутся в моем праве требований? Может ли перейти к Страховой мое право требования после оплаты страховой суммы, если я вступил не в реестр денежных требований, а в реестр о передаче помещений?
4. Как можно влиять на администрацию и какие реально у неё есть инструменты, чтобы восстановить наши права как дольщиков, если конкурсной массы не хватит на погашение наших требований? Что вообще произойдет, допустим, если конкурсной массы хватит на 50% наших требований жилых помещений? Нам придётся отказаться от частичного погашения требований и ожидать, когда администрация решит проблемы своими средствами, а возмещение с конкурсной массы получат дольщики реестра денежных требований и после них - кредиторы четвертой и дальних очередей? Или нам надо будет получить частичное возмещение и при подборе нового застройщика компенсировать ему эти частичные возмещения, обменяв на квартиру? Или конкурсная масса не будет расходоваться вообще, пока не будет решена судьба недостроя и тогда нам предложат отказаться от частичного возврата средств за целую квартиру?
Прошу избежать ссылок на законы и статьи и помочь с поиском практики по таким ситуациям и её анализа.
- A41-26413-2018_20180706_Reshenija_i_postanovlenija.pdf
Вот этот вот совет я, наверное, пропущу мимо ушей.
Есть практика?
Ваше право, но Вы просили ответы с практической стороны, а она такова что про неустойку можно забыть, т.е. не рассчитывать на ее взыскание при банкротстве застройщика
есть специальные нормы закона о банкротстве, но на законы Вы просили не ссылаться, коллега ошибочно приводит общие нормы закона о банкротстве не учитывая особенности банкротства застройщиков поэтому цифры у него совершенно другие