Расчет налога с продажи недвижимости

Здравствуйте, Михаил.

При покупке другой квартиры в том же году, в котором состоялась продажа, вы 

вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества

(п.п. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

То есть налогооблагаемая база составит разницу между 7,2 млн. и 6,4 млн., = 0,8 млн.

Добрый день! Не соглашусь с коллегой. 

пп.2, п.2, ст.220 НК РФ говорит буквально следующее:

…налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением ЭТОГО имущества.

Ключевое слово здесь – «этого». В вашем же случае расходов на приобретение этого имущества не было, поскольку оно Вам подарено. 

Вы вправе воспользоваться  сразу двумя видами  налоговых вычетов при уплате налога за продажу:

1) «стандартный вычет" — 1 000 000 руб., вычитается из налогооблагаемой базы за продажу квартиры. 

2)  вычет за покупку — 2 000 000 руб., предоставляется за покупку жилого помещения, и применяется к доходам Покупателя, облагаемым налогом НДФЛ. А так как полученные за продажу квартиры денежные средства облагаются НДФЛ  то второй вычет может применяться и к этой сумме тоже.

Вопрос: Уместна ли схема налоговой базы как

7,2 млн — 1 млн (вычет при продаже) -2 млн (вычет при покупке.) х13%

На основании вышеизложенного, да. Правда бывают случаи, когда налоговая инспекция считает, что воспользоваться налоговым вычетом 2 000 000 р., можно только в след. налоговом периоде и предлагают сначала заплатить налог с продажи, а в следующем году вернуть.

по второму вопросу, сейчас дополню ответ.

Здравствуйте Михаил

При приобретении квартиры в порядке  дарения налогооблагаемая база квартиры составила 5,9 млн. и обязанность уплаты налога возложена на Вас. Но, вы являетесь близким родственником дарителя.

А если даритель — физлицо, являющееся членом семьи или близким родственником одаряемого, стоимость любых подарков также не подлежит налогообложению. В случае дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей и паев полная стоимость подарка не облагается НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Следовательно, налоговая обязанность у Вас впервые возникает при продаже квартиры за 6,9 млн. руб., поскольку вы владели квартирой менее 5 лет. То есть (6,9 — 1) х 13%

Согласно Письму Минфина от 11.02.16г. в то же время согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им, в частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты или доли (долей) в них, но не более 2 000 000 рублей.

Следовательно, расчет получается (7,4- 6,9) х 13%

«Какие документы потребуются для оформления мне и ребенку, как за ребенка в этой схеме применить налоговые вычеты для уменьшения базы?»

В соответствии с подп. 6, 7 п.3 ст. 220 НК РФ

 имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании документов, подтверждающих возникновение права на указанный вычет, платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

То есть вы представляете договор купли продажи одной проданной квартиры и другой купленной с расписками о передаче денег или актами приема-передачи денег. Налоговая база исчисляется по суммам сделок, а не по кадастровой стоимости.

"Как за ребенка в этой схеме применить налоговые вычеты для уменьшения базы ?"

Конституционный Суд РФ в Постановлении от 13.03.2008 N 5-П рассмотрел ситуацию, в которой родитель приобретает квартиру в общую долевую собственность с несовершеннолетним ребенком. Суд указал, что родитель может применить вычет в сумме фактически произведенных им расходов в пределах общего размера вычета, в том числе с доли ребенка в общем имуществе.

То есть, если вы покупаете квартиру вдвоем с ребенком то сумма вычета увеличивается вдвое.

Налогоплательщики-родители (усыновители, опекуны, попечители) вправе получить имущественный вычет при приобретении (строительстве) за счет собственных средств жилья в собственность своих детей (подопечных) в возрасте до 18 лет (п. 6 ст. 220 НК РФ). Размер вычета определяется исходя из фактически произведенных расходов с учетом ограничений, установленных в п. 3 ст. 220 НК РФ. При этом налогоплательщику необходимо представить в налоговый орган свидетельство о рождении ребенка или решение органа опеки и попечительства об установлении опеки (попечительства) (пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ).