Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Признание договора дарения недействительным
Добрый вечер.
ситуация следующая: Мама получила в наследство от моей бабушки квартиру в 2005 году. Мне в этом году подарила эту квартиру. Хочу продать, оказывается нужно налог 13 % уплатить. Платить не хочется.
Вопрос 1: Можно ли признать договор дарения недействительным если Мама подаст на меня в суд в связи с тем, что если б она знала что я хочу продать квартиру которая ей досталась от моей бабушки, она бы не подарила мне квартиру.
Вопрос 2: Насколько вероятно, что суд применит последствия недействительности сделки?
Вопрос 3: Если сделку суд признает недействительной и применит последствия недействительности, и квартира вернется маме, сможет ли она продав её не платить налог 13 %.
Добрый день.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.
Т.е. если ваша мама не знала, что вы хотели продать квартиру, то она может оспаривать дарственную по этой причине.
ст. 166 ГК РФ ч. 3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Т.е. ей нужно будет просить суд о применении последствий недействительности сделки. И суд может оказать в этом праве Вам.
С
татья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки
1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
(абзац введен Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.
(п. 4 введен Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
Статья 178 ГК РФ. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения
Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:
1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;
2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;
4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
3. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.
4. Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки.
5. Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.
6. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.
Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе, если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.
Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.
Т.е. Если Ваша Мама (ч.2 п.5. ст. 178 ГК РФ) Дарила вам квартиру действительно для того, что бы вы в ней проживали, и эта квартира для неё дорога, и при знании обстоятельства что вы её продадите, она вам её не передала, она может оспорить дарственную и признать её недействительной по суду.
Здравствуйте Андрей!
Признание договоров дарения сложная процедура, тем более при исполненном договоре (зарегистрированном в Росреестре), решение вопроса возможно только в суде.
Ваша мама может признать договор дарения недействительным в порядке ст. 578 Гражданского кодекса РФ.
На основании вышеуказанной статьи ГК РФ Ваша мама вправе обратиться в суд на том основании что подаренная квартира представляет для мамы большую имущественную ценность, и создает ее безвозвратную утерю при продаже. Вы в свою очередь вправе признать иск, что будет еще одним основанием для вынесения положительного решения суда по Вашему вопросу.
В случае удовлетворении иска стороны будут возвращены в первоначальное положение, в соответствии с ч. 2 ст. 167 ГК РФ.
Далее уже сможете продать квартиру без уплаты налогов от имени мамы.
Сергей, вы говорите об отмене дарения. У меня есть возможность отменить дарение в рамках договора дарения по соглашению сторон, но разве отмена дарения не говорит о том, что моя мама была собственником квартиры с 2005 года по 02.2018 года, затем подарила мне и я стал собственником с 03.2018 по 05.2018 а после отмены дарения, мама снова стала собственником но уже в период с 06.2018 и далее, т.е. она просто стала новым собственником и срок владения данным имуществом за ней исчисляется с 06.2018 г. а значит при продаже она должна уплатить налог?
Если договор дарения уже прошел государственную регистрацию в Росреестре, то по соглашению сторон Вам его не расторгнуть, только в судебном порядке решается вопрос. Более того соглашение не подлежит государственной регистрации в Росреестре. Таким образом, у Вас получится еще одна дополнительная сделка, условия договора уже исполнены в Вашем случае.
При вынесении решения суд вернет стороны в первоначальное положение, (по решению суда будут погашены все записи в Росреестре) и соответственно Ваша мама будет собственником так же как если бы сделки по дарению не было вообще. Это не будет новой сделкой, все вернется в то состояние которое было до дарения квартиры. При продаже уже от имени мамы налог платить будет уже не нужно. В суде она так пусть и заявит что не рассчитывала, что Вы соберетесь продавать квартиру, которая ей «дорога»… потом спокойно ее продавайте.
Добрый вечер! Если вся проблема только в налогах, то её нет, поскольку согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);
Поскольку, как Вы указываете, квартиру Вам подарила мать, Вы особождаетесь от уплаты налога, поскольку сделка совершена между близкими родственниками.
Наталья, я Дмитрию уже ответил… но он успел удалить сообщение.) Я освобожден от уплаты налога т.к. я получил квартиру по дарственной и мама освобождена, но я теперь продаю квартиру… другая сделка… и должен платить 13 %… или я ошибаюсь?
При продаже да, но при этом Вы вправе воспользоваться налоговым вычетом в соответствии со ст. 220 НК РФ, если ранее им не пользовались. Если этот вариант Вас тоже не устраивает, тогда признавайте в судебном порядке договор недействительным. Это исключит правовые последствия для последующей продажи Вашей мамой. Чтобы определиться с основанием для оспаривания, лучше бы ознакомиться с договором дарения. Если можете, выложите его здесь (обезличенный).
Здравствуйте! Нужно отдать Вам должное, что в вопросе Вы разбираетесь не хуже юристов. К отмене дарения (ст.578 ГК РФ) недействительность сделок не имеет отношения конечно. Основания недействительности сделок представлены в главе 9 ГК РФ http://www.consultant.ru/docum... И трудно предположить какое из оснований Вы можете себе избрать. Возможно только ст.178, 179 с натяжкой. Дело в том, что если даже Вы придете и признаете иск это не дает суду прямой возможности удовлетворить такой иск.
Здравствуйте, Андрей!
Начну отвечать на Ваш вопрос с конца.
Предположим суд признал сделку недействительной. Налоговы последствия в этом случае далеко не так однозначны. Дело в том, что, по мнению налоговых органов, право собственности у мамы возникнет повторно с момента внесения записи в ЕГРН, а значит есть вероятность, что по мению налоговиков срок будет исчисляться заново.
Аналогичная ситуация рассмотрена в письме Минфина России от 14.05.2013 N 03-04-05/16586:
Вопрос: Физлицо, являющееся резидентом РФ, приобрело долю в праве собственности на нежилое здание в 2007 г., вторым долевым собственником которого является организация-нерезидент. В 2011 г. физлицо продало свою долю здания с внесением записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права собственности на него. В 2012 г. сделка купли-продажи доли в праве собственности была признана судом недействительной.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Правомерно ли в целях НДФЛ считать, что физлицо владеет долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание более трех лет, учитывая, что совершенная им сделка купли-продажи признана судом недействительной и из ЕГРП исключена запись о переходе права собственности?
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 14 мая 2013 г. N 03-04-05/16586
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу налогообложения налогом на доходы физических лиц доходов от продажи имущества и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Из обращения следует, что налогоплательщик приобрел долю в праве собственности на нежилое здание в 2007 г. В 2011 г. заключен договор купли-продажи указанной доли с внесением записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) о переходе права собственности. Вступившим в силу решением суда в 2012 г. сделка купли-продажи была признана недействительной.
Статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) определено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии с положениями п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
Таким образом, установление факта ничтожности сделки по приобретению объекта недвижимости не влечет автоматического прекращения права собственности на этот объект, а является лишь основанием для прекращения вещного права, поскольку в силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, находившихся в его собственности менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Срок нахождения имущества в собственности налогоплательщика определяется за период, в котором это имущество непрерывно находилось в собственности налогоплательщика до его продажи. Исходя из п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Учитывая вышеизложенное, если судом принято решение о признании права собственности на объект недвижимости за налогоплательщиком, течение срока владения налогоплательщиком имуществом для целей обложения налогом на доходы физических лиц следует определять на основании внесения записи о государственной регистрации права в ЕГРП, произведенной во исполнение такого решения суда.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
В то же время, учитывая общие положения о недействительности сделки, полагаю, что у мамы есть доводы, основанные на нормах ГК РФ, чтобы попытаться отстоять позицию о том, что не начинает течь заново, в судебном порядке.
Олег, разве у налоговиков верная позиция? Если допустить, что некто совершив мошенничество путем подделки документов продал объект который ему не принадлежит, собственник узнав о сделки обратился и в полицию и в районный суд в рамках гражданского иска, за отменой сделки, сделки отменяют он снова собственник, но разве может он теперь быть лишен права не уплачивать налог?
Андрей, коллеги конечно правы, что можно признать договор дарения недействительным и т.д., но зачем затягивать вопрос с продажей квартиры на пол года судебного процесса, если проще в договоре купли продажи недвижимости (549 ГК РФ) указать сумму уже с налогом. Пример. Вы хотите продать свою квартиру за 1 млн. рублей. В договоре указываете цену продажи 1 130 000 рублей. И получается, что налог вы заплатили, продали за ту сумму, которую хотели, сэкономили пол года времени и денег судебного разбирательства. С договором могу помочь, это вовсе не проблема. Такой приём давно применяют это экономически выгоднее судебных разбирательств по долгому времени.
Михаил, не подходит мне ваша схема. Она мне была озвучена риэлторами с которыми я работаю. Стоимость квартиры + налог значительно выше рынка. Я не продам квартиру за эти деньги.
Давно пытаетесь продавать по такой цене стоимость квартиры + налог? Если даже не пробовали, то попробуете перед тем как уходить на судебный процесс. А если эти риэлторы не могут продать за такую цену, поменяйте их. Сами подумаете на юриста: документы, представительство и тд. Вы потратите минимум тыс. 100, т.к. процесс сложный. И не факт, что суд удовлетворит иск, но деньги на юриста вы все равно потратите. Риэлторы предлагают такой вариант, потому что он выгоднее экономически. И это действительно так.
Доброго времени, Андрей!
Дополню консультации коллег...
Приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943
Особенности внесения в ЕГРН записей на основании
судебного акта о признании сделки недействительной
или ничтожной, применении последствий такой сделки
143. При признании судом, арбитражным судом недействительной оспоримой сделки, если судом не применены последствия ее недействительности — не решен вопрос о принадлежности вещного права на объект недвижимости,запись о котором подлежит внесению в реестр прав на недвижимость, в запись о вещном праве со статусом «актуальная» вносятся: слова «Сделка (указываются ее реквизиты) признана недействительной решением», наименование суда и реквизиты судебного акта.
144. Если судом признана недействительной оспоримая сделка и применены последствия ее недействительности — решен вопрос о принадлежности зарегистрированного вещного права на объект недвижимости, а также в случае применения последствий ничтожной сделки (решен вопрос о принадлежности зарегистрированного вещного права на объект недвижимости) запись о вещном праве со статусом «актуальная» погашается.
Если судебным актом предусмотрено восстановление прав, прекращенных в связи с государственной регистрацией перехода права на основании ничтожной или признанной недействительной оспоримой сделки, восстановление права осуществляется путем формирования новой записи о вещном праве лица, осуществившего отчуждение объекта недвижимости на основании такой сделки (являющейся ничтожной или признанной недействительной с применением указанных последствий недействительности сделки) и чье право согласно решению суда подлежит восстановлению с указанием в данной записи номера государственной регистрации права указанного лица.
В новую запись о вещном праве в отношении документов-оснований в дополнение к документам, указанным в ранее осуществленной записи, вносятся реквизиты соответствующего судебного акта.
В новой записи о вещном праве указывается дата формирования этой записи, а также дополнительно вносятся слова «дата регистрации» и дата ранее произведенной государственной регистрации права, восстановленного по решению суда.
Записи о вещном праве лица, чье право было зарегистрировано на основании сделки, признанной судом ничтожной или недействительной с применением последствий недействительности сделки, присваивается статус «погашенная».
Вопрос 3: Если сделку суд признает недействительной и применит последствия недействительности, и квартира вернется маме, сможет ли она продав её не платить налог 13 %.Андрей
В данном случае сможет, поскольку применение последствий недействительности сделки возвращает все в исходное положение… т.е. не смотря на то, что в ЕГРН запись о праве будет сделана текущей датой, в ЕГРН так же будет отражена информация о дате первичной регистрации права и прежние основания… Соответственно с налоговой вопрос этот можно будет урегулировать, предоставив соответствующие документы ( в т.ч. решение суда)...
Другое дело, что
Можно ли признать договор дарения недействительным если Мама подаст на меня в суд в связи с тем, что если б она знала что я хочу продать квартиру которая ей досталась от моей бабушки, она бы не подарила мне квартиру.
Андрей
По этим основаниям суд сделку не признает недействительной… Коллеги много приводили примеров и сами Вы, как я поняла, читали информацию..., а я основываюсь на своем опыте (стаж государственного регистратора более 10лет)… в Вашем случае… Увы!
Как вариант, можно было бы обратиться в суд с заявлением о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, а в процессе Вы признаете иск… Другое дело, что суд может не принять Ваше признание...
«Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 03.04.2018)Статья 173. Отказ истца от иска, признание иска ответчиком и мировое соглашение сторон
4. В случае непринятия судом отказа истца от иска, признания иска ответчиком или неутверждения мирового соглашения сторон суд выносит об этом определение и продолжает рассмотрение дела по существу.
Но, как я вижу — стоит пробовать, в Вашем случае… других выходов из ситуации не вижу… поскольку все предложенные коллегами варианты Вам не подходят...
Единственное, что бы я Вам предложила… это основания для признания договора недействительным какие-нибудь существенные придумать надо… Вами предложенные совершенно не подходят...
С наилучшими пожеланиями…
Андрей! Еще как вариант решения Вашего вопроса могу предложить следующее:
Вы можете заключить с мамой соглашение о расторжении договора дарения...
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Другое дело… что в Вашем случае договор считается исполненным:
Статья 425. Действие договора
1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
2. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.
3. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.Статья 408. Прекращение обязательства
1.Надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Нужно отметить, что позиция судов однозначна в этом вопросе, т.е. исполненный договор расторгнуть в судебном (одностороннем порядке) не возможно, поскольку при решении вопроса о расторжении договора недвижимого имущества учитываются в том числе положения п. 4 статьи 453 ГК, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Другими словами, расторгнуть зарегистрированный договор, практически невозможно, хотя необходимо отметить, что позиция Росреестра в данном вопросе не столь одназначна.… поскольку договор считается заключенным с момента его подписания сторонами, а также учитывая «свободу договора», а также отсутствие прямого законодательного запрета на заключение соглашений о расторжении договора дарения недвижимости, такие сделки проходят регистрацию… В соглашении необходимо указать о возврате дара дарителю...
Не очень уверена в положительном исходе… но как бюджетный вариант… Просто такая положительная практика существует… и преследует она ту же цель, что и у Вас...
С наилучшими пожеланиями...
Дмитрий, я это знаю… я говорю… подаренную квартиру я хочу продать… и у меня будет налог с продажи уже… 13 %
Что касается налогов в случае если квартира вернется к маме, здесь несколько затрудняюсь дать верную оценку, но если рассматривать вопрос в целом...
«недействительна с момента её совершения» и с учетом «применения последствий недействительности сделки» когда стороны по сути возвращаются в первоначальное положение, можно допустить, что фактически сделки не существовало, как следствие, при продаже квартиры Мамой… налог уплачивать не нужно будет, т.к. квартира была в собственности с 2005 года по настоящий момент (момент возврата права собственности на квартиру путем признания сделки недействительной)