Форма договора для сдачи в аренду квартиры родственником

собственник квартиры хочет минимизировать риск признания предпринимательской деятельностью сдачу в аренду своей квартиры (чтобы затем при продаже помещения не платить налог).

Наталия

Здравствуйте. На самом деле сдача в аренду одной квартиры предпринимательской деятельностью не является. Еще 10 лет с лишним назад об этом указали налоговики. Позиция с того времени не поменялась:

 Письмо Министерства РФ по налогам и сборам от 06.07.2004 г. № 04-3-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)» сказано:

Арендодатель получает обусловленный договором аренды доход в виде арендной платы, поименованный в статье 208 главы 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) и являющийся объектом налогообложения по налогу на доходы по ставке 13 процентов, но при этом не осуществляет на свой риск какой-либо экономической деятельности, поскольку именно арендатор осуществляет деятельность с использованием арендованного имущества. Согласно статье 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Однако это не отменяет обязанности уплатить налоги. То есть если арендодатель получит доход, то НДФЛ по ставке 13% уплатить все равно он будет обязан.

Что же касается продажи квартиры впоследствии, то если собственник не будет зарегистрирован как предприниматель (а такая возможность у него есть), то и продавать квартиру он будет как обычный гражданин со всеми вычетами и льготами, которые ФЛ положены по 217 НК РФ (или по 220 НК РФ).

Наталия, здравствуйте. 

Необходимо понимать, что не каждая сдача квартиры в аренду является предпринимательской деятельностью. 

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО

от 25 февраля 2013 г. N ЕД-2-3/125@

Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение по вопросу налогообложения доходов, полученных по договору аренды недвижимого имущества, и сообщает следующее.

В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц.

Согласно п. 1 ст. 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.

На основании ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;
взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

То есть, если имущество не было приобретено специально для извлечения прибыли — к примеру квартира получена в наследство — такая регистрация не обязательна.

С этой точки зрения можно выдать родственнику доверенность на заключение договор аренды по квартире, между поверенным и арендатором — договор найма жилого помещения. Соответствующий договор вы можете заказать у выбранного юриста на сайте. 

собственник квартиры хочет минимизировать риск признания предпринимательской деятельностью сдачу в аренду своей квартиры (чтобы затем при продаже помещения не платить налог).

Наталия

Наталья, добрый день! Тут действительно есть некоторые риски хотя и ВС и Минфин занимают сейчас позицию, что если гражданин сдает в найм жилое помещение которым временно не пользуется это не является предпринимательской деятельностью и не требует регистрации в качестве  ИП. Что касается формы договора то в принципе это может быть договор безвозмездного пользования, а уже дальше пользователь может сдавать третьим лицам в найм, получать доход и уплачивать налог. Если договор с родственником будет возмездным то и у собственника возникает доход подлежащий налогообложению

ст. 689 ГК

1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Добрый день.

Сдача собственного имущества в аренду не является предпринимательской деятельностью. Но если есть желание привлекать третье лицо, то возможна следующая схема:

1. Договор безвозмездного пользования между собственником помещения и его родственником.

В договоре указывается на отсутствие платы за проживание и предоставляется право родственнику сдавать помещение в найм.

Статья 689. Договор безвозмездного пользования
 
1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

2. Договор найма жилого помещения между родственником и нанимателями («арендаторы»).

В нем как основание владения помещением указывается договор из п. 1.

Договоры достаточно типовые, можно взять готовые шаблоны в интернете, в справочно-правовых системах или у юриста.

Нужно понимать, что родственник будет извлекать доход и также несет риск признания его деятельности предпринимательской. Ему лучше зарегистрировать ИП и платить налог. Если как обычный гражданин он должен заплатить 13% НДФЛ, то как ИП на упрощенной системе налогообложения он платит всего 6% плюс взносы в фонды медицинского и пенсионного страхования, однако может уменьшить свой налогооблагаемый доход на всю величину этих взносов.

Еще есть риск, что налоговая усмотрит у такого ИП внереализационный доход — он экономит на арендной плате, т.к. пользуется помещением бесплатно. Если бы он арендовал не у родственника, то нес бы расходы на аренду — в данном случае ИП экономит на таких расходах и это может быть засчитано за его доход (такая сложная конструкция — экономия как доход), на сумму экономии на арендной плате могут быть начислены налоги как за обычных доход.

Поэтому лучше все же сдавать помещение за какую-то символическую плату, а собственнику подавать декларации в налоговую и платить НДФЛ.

Добрый день. Если цель — передать родственнику право сдавать имущество в аренду, то нужно понимать, что право распоряжаться таким образом имуществом у жильца не имеется. Соответственно, надо заключить соглашение, в котором собственник позволит жильцу сдавать в аренду (или лучше в найм) жилое помещение.

В соответствии с ГК РФ:

Статья 608. Арендодатель 
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
 

Поэтому у Вас в договоре с родственником должно быть указано специальное полномочие (передача в аренду или найм).

Аналогичная норма указана и в отношении договора найма жилого помещения. В соответствии с ГК РФ:

Статья 671. Договор найма жилого помещения
1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В дальнейшем родственник и лица, которых он туда вселит могут использовать договор найма жилого помещения или договор аренды.