328 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

328 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Налоговое право

Форма договора для сдачи в аренду квартиры родственником

Уважаемые юристы,

собственник квартиры хочет минимизировать риск признания предпринимательской деятельностью сдачу в аренду своей квартиры (чтобы затем при продаже помещения не платить налог).

Для этого, сдавать в аренду планирует родственник (родители) собственника. Родственник "прописан" в квартире планируемой к сдаче в аренду, но не проживает в ней.

Какая форма договора/ ключевые положения корректны/подходят для оформления 1) взаимоотношений между собственником ФЛ и родственником (ФЛ - "пользователем имущества"), а также 2) между "пользователем ФЛ" (родственником) и арендатором ФЛ

26 Апреля 2018, 11:31, вопрос №1979669
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (5)

Юрист - Юрий
10,0
Рейтинг Правовед.ru
24183
ответа
9093
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
собственник квартиры хочет минимизировать риск признания предпринимательской деятельностью сдачу в аренду своей квартиры (чтобы затем при продаже помещения не платить налог).

Наталия

Здравствуйте. На самом деле сдача в аренду одной квартиры предпринимательской деятельностью не является. Еще 10 лет с лишним назад об этом указали налоговики. Позиция с того времени не поменялась:

 Письмо Министерства РФ по налогам и сборам от 06.07.2004 г. № 04-3-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)» сказано:

Арендодатель получает обусловленный договором аренды доход в виде арендной платы, поименованный в статье 208 главы 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) и являющийся объектом налогообложения по налогу на доходы по ставке 13 процентов, но при этом не осуществляет на свой риск какой-либо экономической деятельности, поскольку именно арендатор осуществляет деятельность с использованием арендованного имущества. Согласно статье 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Однако это не отменяет обязанности уплатить налоги. То есть если арендодатель получит доход, то НДФЛ по ставке 13% уплатить все равно он будет обязан.

Что же касается продажи квартиры впоследствии, то если собственник не будет зарегистрирован как предприниматель (а такая возможность у него есть), то и продавать квартиру он будет как обычный гражданин со всеми вычетами и льготами, которые ФЛ положены по 217 НК РФ (или по 220 НК РФ).

26 Апреля 2018, 11:36
q Отблагодарить
0 0
получен
гонорар
35%
Юрист - Роман
3004
ответа
1348
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Пермь
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Наталия, здравствуйте. 

Необходимо понимать, что не каждая сдача квартиры в аренду является предпринимательской деятельностью. 

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО

от 25 февраля 2013 г. N ЕД-2-3/125@

Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение по вопросу налогообложения доходов, полученных по договору аренды недвижимого имущества, и сообщает следующее.

В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц.

Согласно п. 1 ст. 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.

На основании ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;
взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

То есть, если имущество не было приобретено специально для извлечения прибыли — к примеру квартира получена в наследство — такая регистрация не обязательна.

С этой точки зрения можно выдать родственнику доверенность на заключение договор аренды по квартире, между поверенным и арендатором — договор найма жилого помещения. Соответствующий договор вы можете заказать у выбранного юриста на сайте. 

26 Апреля 2018, 11:36
q Отблагодарить
2 0
Наталия
клиент, г. Москва

Роман, а факт выдачи доверенности на заключение договора аренды — может трактоваться (по сути) как предпринимательская деятельность? (а соответственно при продаже помещения будет возникать налог от продажи такого имущества)?

26 Апреля 2018, 12:47
3004
ответа
1348
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Пермь
Общаться в чате

Доверенности — совершенно не обязательно. Вы всё также сдаёте квартиру, просто вам некогда этим заниматься / вы в другом месте находитесь. 

26 Апреля 2018, 12:49
Наталия
клиент, г. Москва

Роман, то есть я по сути поручаю вести за себя предпринимательскую деятельность родственника — на каком основании затем при продаже квартиры я смогу утверждать, что она не использовалась в предпримнимательской деятельности? Или как -)?

26 Апреля 2018, 13:01
3004
ответа
1348
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Пермь
Общаться в чате

Нет. Как уже было сказано, сдавая 1 квартиру, не купленную именно для её сдачи, вы не осуществляете предпринимательскую деятельность. Вы не поручаете вести предпринимательскую деятельность таким образом. 

26 Апреля 2018, 15:47
Юрист - Андрей
9,9
Рейтинг Правовед.ru
18618
ответов
7251
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
собственник квартиры хочет минимизировать риск признания предпринимательской деятельностью сдачу в аренду своей квартиры (чтобы затем при продаже помещения не платить налог).

Наталия

Наталья, добрый день! Тут действительно есть некоторые риски хотя и ВС и Минфин занимают сейчас позицию, что если гражданин сдает в найм жилое помещение которым временно не пользуется это не является предпринимательской деятельностью и не требует регистрации в качестве  ИП. Что касается формы договора то в принципе это может быть договор безвозмездного пользования, а уже дальше пользователь может сдавать третьим лицам в найм, получать доход и уплачивать налог. Если договор с родственником будет возмездным то и у собственника возникает доход подлежащий налогообложению

ст. 689 ГК

1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

26 Апреля 2018, 11:40
q Отблагодарить
0 0
Наталия
клиент, г. Москва

Андрей, я правильно помню — в случае заключения с родственником договора безвозмездного пользования — 13% НДФЛ от арендных платежей придется заплатить дважды: с выгоды от безвозмездного получения помещения в пользования, и с суммы арендных платежей от арендодателя? или что-то изменилось на сегодня?

26 Апреля 2018, 12:45
получен
гонорар
20%
Юрист - Анастасия
4022
ответа
4072
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Томск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 4022ответа
  • 4072отзыва

Добрый день.

Сдача собственного имущества в аренду не является предпринимательской деятельностью. Но если есть желание привлекать третье лицо, то возможна следующая схема:

1. Договор безвозмездного пользования между собственником помещения и его родственником.

В договоре указывается на отсутствие платы за проживание и предоставляется право родственнику сдавать помещение в найм.

Статья 689. Договор безвозмездного пользования
 
1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

2. Договор найма жилого помещения между родственником и нанимателями («арендаторы»).

В нем как основание владения помещением указывается договор из п. 1.

Договоры достаточно типовые, можно взять готовые шаблоны в интернете, в справочно-правовых системах или у юриста.

Нужно понимать, что родственник будет извлекать доход и также несет риск признания его деятельности предпринимательской. Ему лучше зарегистрировать ИП и платить налог. Если как обычный гражданин он должен заплатить 13% НДФЛ, то как ИП на упрощенной системе налогообложения он платит всего 6% плюс взносы в фонды медицинского и пенсионного страхования, однако может уменьшить свой налогооблагаемый доход на всю величину этих взносов.

Еще есть риск, что налоговая усмотрит у такого ИП внереализационный доход — он экономит на арендной плате, т.к. пользуется помещением бесплатно. Если бы он арендовал не у родственника, то нес бы расходы на аренду — в данном случае ИП экономит на таких расходах и это может быть засчитано за его доход (такая сложная конструкция — экономия как доход), на сумму экономии на арендной плате могут быть начислены налоги как за обычных доход.

Поэтому лучше все же сдавать помещение за какую-то символическую плату, а собственнику подавать декларации в налоговую и платить НДФЛ.

26 Апреля 2018, 11:42
q Отблагодарить
0 0
Наталия
клиент, г. Москва

Анастасия, но если родственник зарегистрирует ИП — не будет ли считаться, что собственность использовалась в предпринимательской деятельности и, соответственно, при продаже такой собственности налоговый вычет в виде 0% НДФЛ не будет применяться? 

26 Апреля 2018, 12:56
4022
ответа
4072
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Томск
Общаться в чате

Не родственник же получает доход от аренды недвижимости.

26 Апреля 2018, 18:01
получен
гонорар
45%
Юрист - Эмиль
4326
ответов
1732
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Серпухов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 4326ответов
  • 1732отзыва

Добрый день. Если цель — передать родственнику право сдавать имущество в аренду, то нужно понимать, что право распоряжаться таким образом имуществом у жильца не имеется. Соответственно, надо заключить соглашение, в котором собственник позволит жильцу сдавать в аренду (или лучше в найм) жилое помещение.

В соответствии с ГК РФ:

Статья 608. Арендодатель 
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
 

Поэтому у Вас в договоре с родственником должно быть указано специальное полномочие (передача в аренду или найм).

Аналогичная норма указана и в отношении договора найма жилого помещения. В соответствии с ГК РФ:

Статья 671. Договор найма жилого помещения
1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В дальнейшем родственник и лица, которых он туда вселит могут использовать договор найма жилого помещения или договор аренды.

26 Апреля 2018, 11:43
q Отблагодарить
0 0
4326
ответов
1732
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Серпухов
Общаться в чате
Какая форма договора/

Наталья

Наталья, обращаю Ваше внимание, что если подходить к Вашему вопросу буквально, то форма у договора аренды и найма жилого помещения между родственником и вселяемым им гражданином должна быть только письменной. Никакой государственной регистрации договора аренды или регистрации обременения в рамках договора найма не требуется в том случае, если договор будет заключен на срок не более года (на практике заключают на 11 месяцев). А если включите в договор условие о возможной пролонгации, то фактически им можно пользоваться и более длительное время.

Если же договор аренды или найма будет заключен на срок не менее года, то он подлежит государственной регистрации.

ГК РФ

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 <О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений> разъяснено:

2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Для договоров найма жилых помещений закон устанавливает не обязательность государственной регистрации договора найма, а обязательность регистрации обременения права собственности в том случае если срок договора найма — не менее года.

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения
 
1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом повторю свою мысль, высказанную ранее — для жилых помещений (квартир и т.д.) более правильным будет использовать не договор аренды, а договор найма жилого помещения.

26 Апреля 2018, 12:03
4326
ответов
1732
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Серпухов
Общаться в чате

Роман, а факт выдачи доверенности на заключение договора аренды — может трактоваться (по сути) как предпринимательская деятельность? (а соответственно при продаже помещения будет возникать налог от продажи такого имущества)?

Наталья, замечу, что доверенность — это полномочие представлять интересы Вас, как собственника имущества. Т.е. доверенность не предоставит Вашему родственнику права заключать договоры с третьими лицами от своего собственного имени. Он должен будет везде подписывать договоры, как Ваш представитель.

26 Апреля 2018, 12:51
4326
ответов
1732
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Серпухов
Общаться в чате

Анастасия, но если родственник зарегистрирует ИП — не будет ли считаться, что собственность использовалась в предпринимательской деятельности и, соответственно, при продаже такой собственности налоговый вычет в виде 0% НДФЛ не будет применяться? 

Наталия

Хоть вопрос задан и не мне, замечу, что ведение кем-то предпринимательской деятельности при принятии решения об освобождения Вас от обязанности платить налог в рамках ст. 217 НК РФ не имеет юридической значимости.

26 Апреля 2018, 13:05
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

328 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут