Как оспорить завышенную рыночную стоимость земли?

Question

Обращаются к Вам трое арендаторов земельных участков под гаражами в Ивановского района Ивановской области по поводу чрезмерно завышенной стоимости для выкупа наших участков с аукциона, предлагаемых нам администрацией . В 2014 году мы обратились к главе администрации города с просьбой выделить нам, как ветеранам боевых действий, земельные участки под установку железобетонных гаражей для постановки личных автомашин ГАЗ-3102, ВАЗ 2104 и КИА. Место где мы просили и нам предоставили землю представляло собой свалку различного хлама и развалин древних сараев. Администрация предложила нам сначала очистить это место, хотя как нам известно земля арендатору предоставляется с соблюдением экологических и санитарно-гигиенических нормативов, затем каждому из нас пришлось сформировать данные участки, провести топосьемку, межевание участка, постановка на кадастровый учет и т. д. что мы и сделали естественно за свой счет. Нам это все обошлось каждому примерно в 35-40 т.р. При последующем заключении договоров аренды на 3-5 лет в КУМИ (Комитет по управлению муниципальным имуществом) города нам обещали последующее продление договоров аренды. В 2016 году при очередном посещении КУМИ за платежками за арендную плату земли, нам улыбаясь сообщили, что нам придется либо выкупать землю под гаражами либо их убирать, подумаешь какой пустяк сложил гараж как картонную коробку и унес в авоське куда-нибудь, причем тут-же озвучили ничем не обоснованную цену в 80-100 т.р., это при том что на тот момент никакой оценки на данные участки в КУМИ не было, т.е. цена придумывалась на месте там же. Это за среднюю площадь участка 25-29 кв.м. Тогда мы решили, что это шутка такая. И вот около двух недель назад нам троим арендаторам позвонили из КУМИ и сообщили, что в апреле состоится аукцион по продаже наших участков по цене 98-102 т.р. и это начальная цена аукциона, поставив нас в безвыходное положение. От такой цены мы были в шоке, это уже просто беспредел какой-то. И это при кадастровой стоимости наших участков в 13-15 т.р. с копейками. Мы были крайне возмущены данным фактом, обратившись в КУМИ за разъяснениями потребовали объяснить, согласно какому федеральному закону и какими критериями руководствовалась администрация при установлении данной цены. В ответ нам сунули под нос толстенный талмут от "независимой" оценочной фирмы г.Иваново, где была указана такая стоимость участков. Мы в свою очередь обратились в другую независимую саморегулированную оценочную организацию, где нам озвучили максимальную цену данных участков в данном районе в 25-30 т.р. Затем с нами была проведена беседа о "принципах" ценообразования на землю в нашем городе, из которой мы поняли лишь одно-что ничего не поняли. В школе нас учили, что любая территория-это площадь, которая измеряется в квадратных метрах, общепринятая мера измерения территории у нас-"сотка" 100 кв.м. и соответственно из этого цена за "сотку" земли, варьирующаяся в зависимости от региона РФ. В конкретно нашем регионе из некоторых источников "сотка" земли стоит в среднем 100-150 т.р. Если площадь участка составляет 25-29 кв.м.-это менее 1/3 "сотки", тогда из каких критериев исходила приглашенная администрацией "независимая" оценочная фирма, делая свой расчет. Или они думают, что мы в этих гаражах будем продавать пирожки, откроем магазин или автосервис, тогда глупо так думать. Или же может на арендуемых нами участках есть нефть, газ, алмазы или уран, нам об этом не говорят. Никаких коммуникаций там не проходит и в помине не было. На беседе в КУМИ сотрудники нам озвучили такую версию цены на участки, из которой следовало дословно: "Вы вообще не привязывайтесь к цене за сотку, она тут вообще не причем. Мы оценивали любой участок, тем более под ГАРАЖ!!! исходя из близости инфраструктуры и коммуникаций" То-есть если исходить из логики нашей администрации-участок в 100 000 кв.м. и участок в 25 кв.м могут стоить одинаково, если равноудалены от инфраструктуры. Это полный бред. В нашем конкретном случае под инфраструктурой наша администрация подразумевает видимо наличие оставшейся свалки мусора сразу же за стенами наших гаражей, кстати она, свалка, в непосредственном прилегании к забору действующей школы, а также подразумевается видимо выезд на дорогу, до которой еще нужно преодолеть 200 метров "лунного ландшафта", асфальт на котором расстаял вместе со снегом еще при Л.И. Брежневе. Кроме всего перечисленного, администрация предлагает нам выкупить по "бешенным", ничем не обоснованным ценам, наши же участки, которые мы же и сформировали за свой счет, при этом не учитывая и не вычитая из стоимости наши личные затраты на формирование этих самых участков. Учитывая все вышеизложенное мы задаемся вопросом:" А зачем вообще нужна какая-то там кадастровая стоимость, если на нее чиновники вообще не смотрят, получается кто какую цену придумает такая и будет. Почему мы не имеем преимущественного права выкупа по кадастровой стоимости наших участков, ведь к данным гаражам подведен свет нашими усилиями за наш счет, официально заключен договор с электроснабжающей организацией, гаражи находятся под охранной сигнализацией ОВО Росгвардии". Мы хотим выкупить свои участки, но по справедливой цене. С Уважением арендаторы

Алексей Дроздов · Answer

Есть отдельный закон по вашей теме, там есть статьи и по оценке и по оспариванию оценки, он(закон) объемный, но надеюсь вы его найдете в сети или дети(внуки) помогут. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Статья 24.18. Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. В состав комиссии входят представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальных органов или подведомственного ему государственного бюджетного учреждения, наделенного соответствующими полномочиями в соответствии с решением такого органа (далее — орган регистрации прав) и подлежащие обязательной ротации не менее чем на семьдесят пять процентов один раз в три года представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков. Требования к входящим в состав комиссии представителям предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, порядок создания и работы комиссии, включая порядок представления кандидатур для включения в состав комиссии, в том числе в целях ротации (далее — порядок создания и работы комиссии), формы принимаемых комиссией документов устанавливаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в области оценочной деятельности. При этом лица, замещающие государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, должности государственной и муниципальной службы, должны составлять не более половины членов состава комиссии. Кандидатуры представителей предпринимательского сообщества, в том числе в целях ротации, выдвигаются некоммерческими организациями, основанными на членстве и объединяющими потребителей оценочных услуг. Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее также — заявители), обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее — заявление о пересмотре кадастровой стоимости). Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;