Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности с несовершеннолетними детьми?
Хочу продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности с несовершеннолетними детьми. Для продажи требуется разрешение органов опеки. Условием для разрешения является предоставление детям равноценных и не худших долей в другой квартире. Предварительно уже приобретена новая квартира большей площади и по всем оценкам лучше той, что продаем. По совету тех же органов опеки , я показываю им следующую схему: Свою квартиру продаем, а в новой детям выделяются равноценные доли путем договора дарения. Однако органы опеки разрешают продать на условиях, что деньги за доли несовершеннолетних детей должны быть зачислены на счета несовершеннолетних. Получается, что дети приобретают равноценные доли и еще и деньги... В то время, как эти деньги мы хотели направить на погашение долга (заняли у родственников на новую квартиру) и на ремонт. Как разрешить данную коллизию?
Здравствуйте, Светлана.
Дело в том, что договор дарения -это безвозмездная передача собственности. Обратимся к ст.572 ГК РФ
Статья 572. Договор дарения
1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
Следовательно, для договора дарения не требуется разрешения органов опеки с одной стороны и с другой дарение долей в новой квартире не может быть обусловлено выдачей разрешения органов опеки на отчуждение в чью-либо пользу долей несовершеннолетних в старой квартире, иначе это и не дарение. Поэтому орган опеки и требует зачисления денежных средств от продажи долей несовершеннолетних детей на их счета.
Можно было бы рассматривать договор мены с детьми, согласно которому Вы становитесь собственниками их долей, а дети приобретают в собственность равнозначные долей в новой квартире.
Согласно ст.567 ГК РФ
1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
НО!!! В силу ч.3 ст.37 ГК РФ
3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
То есть поменяться с детьми Вы не можете.
Выходом может стать следующая схема — Вы заключаете договор купли-продажи долей в новой квартиры с доверенным Вам лицом, который не является близким родственником детям. Затем доверенное лицо совершает договор мены этих долей с детьми с разрешения органов опеки.
После этого Вы и доверенное лицо продаете квартиру, где дети уже не являются собственниками.
В результате Вы избавляетесь от необходимости зачислить деньги на счета детей, права детей не нарушены, а квартира продана.