ИП - УСН - доходы - продажа земельного участка

Налог УСН заплатили! Не возникнет ли сложностей с НДФЛ?

Соловьев Борис Юрьевич

Здравствуйте. Проблем возникнуть не должно, поскольку налог УСН заменяет НДФЛ. Если Вы говорите, что приобрели участок в рамках предпринимательской деятельности и продали его соответственно в рамках этой же деятельности, то доход от продажи Вы включаете в налогооблагаемую базу по УСН.

Индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенный режим, освобождены от обязанностей по уплате налога на доходы физических лиц в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности. Исключением является налог, уплачиваемый с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2 и 5 статьи 224 НК РФ. 

Таким образом если Вы уплатили налог УСН, то НДФЛ Вы платить не обязаны.

Здравствуйте, Борис Юрьевич!

ИП — УСН-доходы продает земельный участок купленный в 2018 году в рамках основного вида деятельности. Кадастровая стоимость земельного участка сильно завышена. По этой причине цена продажи значительно ниже кадастровой.

Налог УСН заплатили!

Не возникнет ли сложностей с НДФЛ?

Если вы указываете, что земельный участок покупался и продавался в рамках основного вида предпринимательской деятельности, то ИП должен платить доход именно со своей предпринимательской деятельности. В данном случае такой доход облагается УСН. 

Данные предпринимательские доходы освобождены от НДФЛ.

Статья 346.11. Общие положения

3. Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2 и 5 статьи 224 настоящего Кодекса), налога на имущество физических лиц...

Сложности возможны только в том случае, если налоговый орган сможет доказать, что данная продажа участка совершена в личных (не предпринимательских целях)...

Аргументами в вашу пользу здесь может являться то, что участок приобретен именно ИП (ИП указан стороной договора), продажа недвижимости и земельных  участков указана у вас в ОКВЭД, и, наконец, назначение участка также может указывать на то, что он может применяться только в предпринимательской деятельности. 

Борис Юрьевич, добрый день! Согласно ст. 346.11 НК РФ

3. Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2 и 5 статьи 224 настоящего Кодекса), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 настоящего Кодекса).

таким образом положения ч. 5 ст. 217.1 НК об учете кадастровой стоимости недвижимости при ее продаже в данном случае не должны будут применяться, а глава 26.2 НК  не предполагает пока применения при исчислении дохода от продажи недвижимости в рамках УСН аналогичного ч. 5 ст. 217.1 НК подхода. Соответственно чтобы требовать с Вас уплаты НДФЛ в связи с продажей ЗУ налоговой нужно будет доказать, что указанный доход получен не в рамках предпринимательской деятельности что с учетом

емельный участок купленный в 2018 году в рамках основного вида деятельности.

Соловьев Борис Юрьевич

маловероятно

Добрый день. Полагаю, что нет. Если имущество Вами использовалось в предпринимательской деятельности, то очевидно, что налоговый орган будет учитывать применяемую Вами систему налогообложения при проверке размера и вида налога, уплачиваемого в бюджет. С другой стороны, замечу, что есть подход, изложенный Минфином, который гласит, что применять ставку налога по действующей системе налогообложения (УСН в данном случае) предприниматель может только если у него есть такой вид экономической деятельности — продажа недвижимого имущества.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 21 июня 2016 г. N 03-11-11/35847
…
В случае если индивидуальный предприниматель осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
В случае если индивидуальный предприниматель не осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество не относится к основным средствам, то указанные доходы индивидуального предпринимателя подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном главой 23 Кодекса.
…
Заместитель директора Департамента
Р.А.СААКЯН
21.06.2016

При этом лично я думаю, что это неправильная трактовка, а судебная практика это подтверждает: http://kad.arbitr.ru/PdfDocume...

Но надо понимать, что у налогового органа могут быть претензии к сумме, указанной в договоре, и не связанные с применением ст. 217.1 НК РФ (на что Вы вероятно намекаете, указывая на НДФЛ).