8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
700 ₽
Вопрос решен

Продажа через опеку

Добрый день!

Уже задавала вопрос по поводу опеки:

«Подскажите как правильно поступить.

Есть 1-к квартира 36,5м (4 собственника: муж,жена, двое несовершеннолетних детей), распределение долей 1/4.

Покупалась с использованием мат.капитала.

Есть еще одна 1-к квартира (общая собственность супругов, оформлена нв мужа) 29,0 м.

Хотим продать квартиру 36,5м и подарить(выделить) детям доли в собственности квартиры площадью 29,0м.

Как быть с органами опеки?»

Собрали все справки и с пакетом документов придя в опеку - слышу: вам будет отказ 99%.

Ссылаются на то, что сейчас квартира 36м (на 4х), а хотим доли дать в 29м (на 3х) мужу и детям в равных долях.

Хоть доли детей физически становятся больше, опека заявляет об ухудшении их жилищных условий. Правомерен ли будет такой отказ или есть вариант всетаки получить разрешение на продажу?

14 декабря 2017, 08:48, Александра Михеева, г. Тольятти
Сергей Берестов
Сергей Берестов
Юрист, г. Санкт-Петербург
10 рейтинг

Здравствуйте, Александра!

Дело в том, что каких-то конкретных критериев, по которым органы опеки принимают решение об ухудшении имущественного положения детей, законом не установлено.

Поэтому практика органов опеки при выдаче разрешений на продажу в разных региона достаточно различается.

Но поскольку критерием всё-таки должно быть отсутствие ухудшения именно имущественного положения (а не жилищных условий), то думаю, что отказ органа опеки в Вашем случае будет неправомерным.

Если такой отказ будет, то надо будет обжаловать его в суд.

Статьи 20, 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве»:

Статья 20. Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному


1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:
1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;
2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;

5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.
3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона.

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного


1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при:
1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного;
2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного;
3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем.
2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного.
3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации.

18 января 2018, 05:15
0
0
0
0
Александра Михеева
Александра Михеева
Клиент, г. Тольятти

Сергей, добрый день! Можите составить сопроводительное письмо в опеку по нашему вопросу, чтобы в случае ее отказа, мы могли бы с этим письмом и пакетом документов обратиться в суд.

20 апреля 2018, 06:20
Консультация юриста бесплатно
Евгений Урванцев
Евгений Урванцев
Юрист, г. Кемерово

Хоть доли детей физически становятся больше, опека заявляет об ухудшении их жилищных условий. Правомерен ли будет такой отказ или есть вариант всетаки получить разрешение на продажу?

Александра

Отвечая на Ваше уточнение в предыдущем вопросе:

Лично я не вижу оснований для отказа в данной ситуации. В случае если он всё же будет, то Вы имеете право обжаловать такой отказ в судебном порядке, в суде придется доказывать, что жилищные права детей путём совершения таких сделок не ущемляются, а также в связи с чем Вам необходима данная сделка.

18 января 2018, 05:27
0
0
0
0
Виктор Григорьев
Виктор Григорьев
Юрист, г. Пермь

Здравствуйте!

Да, действительно органы опеки часто перестраховываются по данному поводу ввиду того, что нет четкого понятия «ухудшение жилищных условий ребенка».

В случае отказа, решение органа опеки можно обжаловать в судебном порядке.

Вот позиция Конституционного Суда РФ по данному поводу:

Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П «По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой»

...

3.2. В отличие от установленного пунктом 4 статьи 292 ГК Российской Федерации порядка отчуждения собственником жилого помещения, в котором проживают члены его семьи, находящиеся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетние члены семьи собственника, оставшиеся без родительского попечения, порядок распоряжения имуществом, которое принадлежит самим лицам, находящимся под опекой или попечительством, предполагает, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного (пункт 2 статьи 37 ГК Российской Федерации).

Эти правила в силу пункта 1 статьи 28 ГК Российской Федерации применяются также к сделкам с имуществом несовершеннолетнего, совершаемым его родителями, которые согласно статье 64 Семейного кодекса Российской Федерации являются законными представителями несовершеннолетних детей, выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами (пункт 1) и не вправе представлять интересы своих несовершеннолетних детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия (пункт 2).

Закрепленный приведенными положениями гражданского и семейного законодательства в их взаимосвязи специальный порядок совершения родителями, как законными представителями своих несовершеннолетних детей, сделок с принадлежащим детям имуществом направлен, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 6 марта 2003 года N 119-О, на защиту прав и интересов несовершеннолетних и не может рассматриваться как нарушающий статью 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации, согласно которой каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, и противоречащий статье 55 (часть 3)Конституции Российской Федерации, допускающей ограничение федеральным законом прав и свобод человека и гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц.

Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что из содержания абзаца второго пункта 1 статьи 28 и пунктов 2 и 3 статьи 37 ГК Российской Федерации не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями статей 2, 17 и 38 (часть 2) Конституции Российской Федерации и как показывает судебная практика, решения органов опеки и попечительства — в случаях их обжалования в судебном порядке — подлежат оценке судом исходя из конкретных обстоятельств дела...

18 января 2018, 05:30
0
0
0
0
Юрий Колковский
Юрий Колковский
Юрист, г. Екатеринбург
10 рейтинг

Ссылаются на то, что сейчас квартира 36м (на 4х), а хотим доли дать в 29м (на 3х) мужу и детям в равных долях.

Александра

Здравствуйте. Я бы не советовал ориентироваться на устное утверждение конкретного сотрудника органа опеки. Безусловно, в данном случае влияние субъективного отношения органа опеки к предложенному варианту будет иметь существенное значение. При этом значение будет оказывать множество факторов, в том числе, например расположение этих квартир, их пригодность для проживания и т.д.

Поэтому Вам следует передать документы в орган опеки и ожидать письменного ответа на Ваше заявление. В любом случае вынести письменный отказ в удовлетворении Вашей просьбы о предоставлении предварительного разрешения такого варианта изменения имущественного положения несовершеннолетних гораздо сложнее, чем просто сказать Вам устно о том, что отказ будет однозначно. Связано это с тем, что отказ должен быть надлежащим образом мотивирован. А мотивировать будет довольно затруднительно, поскольку при прочих равных условиях их положение, при котором собственников объекта недвижимости меньше, а доля на каждого несовершеннолетнего хоть и незначительно, но увеличивается, можно признать только улучшившимся.

В случае получения мотивированного отказа, как указал коллега Берестов, такой отказ можно оспорить в судебном порядке согласно нормам Кодекса административного судопроизводства РФ путем подачи административного искового заявления. По данной категории дел оно может быть подано либо месту нахождения административного ответчика, либо административного истца.

Суд при оспаривании решения органов опеки и попечительства будет исходить из конкретных обстоятельств дела, проверяя законность сделки и соответствие сделки интересам несовершеннолетнего.

18 января 2018, 05:35
0
0
0
0
Сергей Нестеров
Сергей Нестеров
Юрист, г. Череповец

Александра, добрый день.

В Вашей области действует

АДМИНИСТРАТИВНЫЙ РЕГЛАМЕНТ МИНИСТЕРСТВА СОЦИАЛЬНО-ДЕМОГРАФИЧЕСКОЙ И СЕМЕЙНОЙ ПОЛИТИКИ САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ ПО ПРЕДОСТАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННОЙ УСЛУГИ «ВЫДАЧА РАЗРЕШЕНИЙ НА СОВЕРШЕНИЕ ОТДЕЛЬНЫХ СДЕЛОК ПО ОТЧУЖДЕНИЮ ИМУЩЕСТВА НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ».http://docs.cntd.ru/document/4...

Он утверждён Приказом министерства социально-демографической и семейной политики Самарской области от 15 октября 2012 года N 607.

В его пункте 2.15. указано следующее

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении государственной услуги


2.15. Основаниями для отказа в предоставлении государственной услуги являются:
1)отсутствие полного пакета документов, необходимых для выдачи разрешений на совершение отдельных сделок по отчуждению имущества несовершеннолетних;
2)предоставление заявителем документов, утративших силу или оформленных с нарушением требований законодательства;
3)несоответствие заявителя критериям, указанным в пункте 1.2 настоящего Административного регламента;(речь о лицах, признанных судом недееспособными или ограниченно дееспособными, либо лишенных или ограниченных судом в родительских правах)
4)если сделка, на совершение которой запрашивается разрешение, не отвечает интересам несовершеннолетнего (в том числе продажа с приобретением заведомо непригодного для проживания жилого имущества, приобретение имущества заведомо с обременением, приобретение имущества по сумме или объему меньше, чем продаваемое имущество несовершеннолетнего лица).

Правомерен ли будет такой отказ или есть вариант всетаки получить разрешение на продажу?

Таким образом, отвечая на ваш вопрос отмечу, что любая причина отказа, несоответствующая вышеуказанному п.2.15 будет являться незаконной и есть все шансы признать такой отказ незаконным в судебном порядке. Кроме того, в суде органам опеки нужно будет обосновать свои возражения в силу ст.56 ГПК РФ

ГПК РФ Статья 56. Обязанность доказывания


1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

С уважением, адвокат Сергей Нестеров.

18 января 2018, 05:38
1
0
1
0
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
Все
Продажа квартиры с долей ребенка
Здравствуйте! Нужно продать квартиру (1/3 доли моя, 1/3 мужа, 1/3 несовершеннолетнего сына). Консультировались в опеке в прошлом году. Был получен список документов. Они работают по 2 вариантам: 1) продажа с одновременной покупкой нового жилья (в случае, если покупается квартира в том же городе); 2) продажа + деньги за долю ребенка на его счет в банке, которые никто не может снять, только сам ребенок, когда станет совершеннолетним (в случае покупки нового жилья в другом регионе). Либо их можно снять с разрешения опеки, когда покупается новое жилье. ( Но, насколько я знаю, если жилье будет покупаться с привлечением ипотеки, то банки не идут на то, чтоб у ребенка была доля в квартире, пока квартира в ипотеке. То есть сначала нужно расплатиться по ипотеке, только потом выделить долю ребенку в этой новой квартире, и только потом можно будет снять со счета эти деньги, полученные от продажи детской доли. Но за это время деньги в рублях очень сильно обесценятся! - Можно ли хранить деньги на таком счете не в рублях, а в евро? ) *Квартиры в нашем городе стоят сильно дешевле, чем в городах, куда обычно люди переезжают из нашего города, поэтому приходится брать ипотеку. Ниже я приложу файл со списком документов, которые просит опека для выдачи разрешения на продажу. Мы планируем продать квартиру, но покупать не планируем, так как я и сын уезжаем за рубеж. Муж пока остается в России, неизвестно вообще будет ли он уезжать из России за границу. Сейчас ребенку 13 лет, но через месяц исполняется 14, нужно будет получать паспорт. Квартиру я выставила на продажу. Я и сын находимся в другом регионе, приезжать на сделку не планируем, хотим, чтобы все сделал муж по доверенности. В нашем случае сделка должна быть через нотариуса. Квартиру хочу продавать сама, без риэлтора. Какой порядок действий в нашем случае? Что лучше сказать в опеке? Мне кажется, они негативно отнесутся к тому, что мы не планируем покупать новую квартиру и могут не дать разрешение на продажу. Проще ли и безопаснее не ставить их в известность о наших планах? Пусть деньги лежат на счете ребенка до совершеннолетия - я не против. Единственное меня беспокоит, что за 4 года они сильно обесценятся. Хотелось бы защитить себя и положить деньги на счет в евро, а не в рублях. Нет ли у опеки строгих требований к данному счету, например, что он должен быть именно в Сбербанке и именно рублевый? Я планирую объяснить им, что я хочу положить деньги в евро, так как при ипотеке на 10 лет, например, деньги на счете в рублях сильно обесценятся. Я не планирую уточнять, что никакую ипотеку я брать не планирую и мне не нужно жилье в России. В списке документов, которые просит предоставить опека для выдачи разрешения на продажу квартиры есть паспорта (оригиналы и копии). Если продавать квартиру будет муж (с моей стороны будет доверенность), то мой паспорт им предоставлять не нужно? Я с сыном нахожусь в другом регионе, в 5 часовых поясах от места продажи, приезжать не планируем. Тот же вопрос по документам сына. Как я предоставлю оригинал свидетельства о рождении/ паспорт, если мы находимся в другом регионе и нам нужно иметь документы при себе? Сыну через месяц 14 и мы будет подавать на паспорт по месту фактического проживания. Пункт "в" - письменное согласие несовершеннолетнего, достигшего 14 лет, составленное в присутствии должностного лица управления министерства. Если ребенок не может явиться, так как живет в другом регионе уже? Можно ли взять какую-то доверенность/ нотариально заверенную копию, которая бы устроила бы опеку? Также прокомментируйте пункт 5 прикрепленного файла. Мы все трое уже не прописаны в квартире, которую хотим продать. Уже прописаны у моей мамы в районе. Слышала краем уха, что если не прописан в той квартиру, которую продаешь, то какие-то сложности могут быть с опекой. У моей мамы есть дом в районе в деревне и квартира в городе. Но если она напишет у нотариуса заявление, что предоставляет нам троим жилое помещение для проживания и регистрации (но мы уже и так у нее зарегистрированы в деревенском доме!) до завершения регистрации права собственности на приобретаемое жилое помещение, то не возникнет ли у опеки вопросы, почему мы будем жить у моей мамы в том же городе, где и старая квартира находится, хотя сказали, что переезжаем в другой регион? Как проходит сделка через нотариуса в нашем случае? Какой порядок действий в нашем случае? Как лучше следует поступить, чтобы в результате получить от опеки разрешение на продажу. Деньги за проданную долю ребенка в евро положить на счет ребенка, чтоб они лежали до совершеннолетия.
10 февраля, 16:11, вопрос №2982503, Ольга, г. Братск
1 ответ
Семейное право
Даст ли нам добро на продажу опека и какие документы им предоставить?
Здравствуйте . Ситуация такова продаем квартиру в которой использован мат капитал доли выделены ,и собираемся вложить деньги в строительство дома в близи черного моря . даст ли нам добро на продажу опека и какие документы им предоставить ? спасибо .
19 декабря 2020, 18:04, вопрос №2941434, Игорь, г. Красноярск
2 ответа
Недвижимость
Следует ли вносить аванс за квартиру, если продажа не одобрена органами опеки?
Здравствуйте. Приобретаю квартиру, собственниками которой являются дети. Продавец, квартиру детям уже приобрел, но документы о разрешении на продажу опекой пока ещё не подписаны. Продавец просит внести аванс уже сейчас, до одобрения документов банком и опекой. Стоит ли соглашаться?
18 декабря 2019, 18:28, вопрос №2624623, Денис, г. Нижний Новгород
1 ответ
800 ₽
Вопрос решен
Все
Продажа квартиры и опека, как?
Хочу продать квартиру в 30-ти км от Москвы без ремонта и непригодную для проживания, с небольшим долгом по комплатежам. В ней детские доли, по 5/100 у каждого. Есть два варианта избавиться от этой квартиры. У детей есть собственность в Москве, там же мы все и прописаны. Два раза писала заявление в опеку. 1. Договор мены с моей сестрой детскими долями и потом в дальнейшем продажа квартиры со всеми взрослыми собственниками. Опека дала разрешение на эту сделку, на договор мены. Но мне это не выгодно. Т.к. стоимость кв.м. в Москве и в Подмосковье сильно разные. Мне потом надо будет доплачивать разницу. И потом, как мне кажется, опека посчитала детские доли в Москве в обмен на доли в Подмосковье не правильно. Вопрос - по каким нормам и как высчитываются доли при таком обмене? Ссылки на нормы, постановления, законодательства и т.п. 2. Продажа квартиры с последующем внесением денег на счет за детские доли согласно оценочной экспертизе( по 100000 на ребенка получается.. Опека отказала. Вопрос - где можно прочитать, в каких законах, постановлениях, кодексах и т.п., о моем праве выбора положить деньги на счет или приобрести кв.м. взамен продаваемым? Так же хочу в суд подать заявление на обжалование решения опеки. Как правильно сделать и написать, на какие статьи ссылаться? В планах купить квартиру, готовую к проживанию, в другом регионе. Вариант альтернативной продажи отпадает, т.к. многие не хотят ждать долго, пока опека разрешит. Или не хотят связываться продавцы другой квартиры с опекой, т.к. от них тоже нужны документы для опеки. Многие просто не хотят покупать квартиру, где сделка проводиться с участием несовершеннолетних. Много было желающих купить, но по этим причинам сделки не состоялись. Сейчас я осталась без работы и стою на учете на бирже труда. Так же имею в собственности квартиру в Люберцах. М.б. там выделить детям доли взамен продаваемым? Спасибо.
17 марта 2016, 06:20, вопрос №1183809, Елена Астахова, г. Москва
9 ответов
Жилищное право
Продажа квартиры с несовершенолетним ребенком
добрый вечер я мать одиночка хотела с ребенком переехать в др место -продать квартиру -кв-ра приватизированная я собственница одна ребенок автоматически был прописан в нее спустя 4 года после ее продажи опека наложила ограничение на ее продажу -говорят вы же к нам обращались за помощью вот мы вас на учет и поставили -хотя многие просят помощь -это не значит что я уже с ребенком неблагополучная семья -я ему ни в чем не отказываю не в еде не в игрушках не в одежде просто аноним бывшая родычка их наслала на нас и они сделали обременение на продажу кв-ры -что можно сделать чтобы снять его и побыстрее продать -спасибо
26 апреля 2015, 17:51, вопрос №819322, наташа, г. Белгород
1 ответ
Дата обновления страницы 20.04.2018