Продажа квартиры ( агентство предлагает схему т. К)

Александр, здравствуйте. 

Не до конца понял, как при завышении стоимости квартиры ему понизят первый взнос. В расписке пишется, что эти 100 тыс отданы — значит есть риск их не взыскать в случае, если он их не отдаст. 

чтобы эти 100 тыс как-то провести документально продавец пишет расписку что взял от меня 100 тыс на ремонт.

Александр

Вот этот момент поясните пожалуйста. На эти 100 000 вы заключаете отдельный договор займа? Если так и будет — он должен указать обязательно, что деньги он получил в полном объёме, чтобы не было оспаривания по безденежности. 

С уважением, 

Роман Новиков

Агенство предлагает схему: мы завышаем стоимость квартиры на 100 тыс руб. (сумму кредитных средств)

Александр

Александр, добрый день! В общем то рисков особых нет в этом случае. На эти 100 тыс. у Вас увеличивается налогооблагаемая база от продажи квартиры, но если у Вас срок владения больше минимального (3 или 5 лет в зависимости от даты и основания приобретения права) и в силу ст. 217 налогообложению не подлежит то это не имеет значения

Здравствуйте. Помимо вышеуказанных налоговых рисков я вижу еще такой. Если по какой-то причине сделка будет признана недействительной с приведением положения сторон в исходное положение и возвратом, соответственно, денежных средств, то вы обязаны будете вернуть всю сумму, указанную в договоре купли-продажи.

Здравствуйте, Александр.

Рискованная схема. Прежде всего в том, что при отсутствии расчетов по долговой расписке Вам придется обращаться в суд и взыскивать деньги. При этом не исключается :

а) признание расписки безденежной;

б) официальные доходы покупателя на тот момент могут оказаться 7000 рублей в месяц и в Вашу пользу пристав будет ежемесячно удерживать по 3500 тысячи или того меньше. Расчет в итоге растянется лет на 10. Или доходов может вообще не быть.

Не рекомендую.

Это довольно распространенная схема, только необходимо учитывать, что первоначальный взнос зависит от полной стоимости квартиры. На увеличенные 100 000 также будет увеличен первоначальный взнос на 10-20%. Уточните данный момент в агентстве. 

документально продавец пишет расписку что взял от меня 100 тыс на ремонт.

Александр

Не поняла этот момент: продаете квартиру Вы, продавец пишет, что взял на ремонт у Вас? Может быть покупатель пишет, что занял деньги у Вас на ремонт? В таком случае, если теоретически представить, что сделка не состоится, то покупатель требует от Вас свои 200 000, а Вы от него требуете 100 000, взятые за ремонт. В такое случае при удовлетворении судом требований по заявлениям производится зачет требований и никто никому ничего не должен. Опять же с согласия обоих. Даже без согласия спорить Вам смысла нет. 

Поэтому в целом, можно соглашаться на такую схему. 

чтобы эти 100 тыс как-то провести документально продавец пишет расписку что взял от меня 100 тыс на ремонт.

Александр

Здравствуйте.

Не ясно об каком ремонте идет речь, если Вы продаете квартиру. Если в предварительном договоре купли продажи квартиры  будет предусмотрено что в случае расторжения договора денежные средства остаются у продавца, то вполне возможно.

В соответствии ГК РФ Статья 453. Последствия изменения и расторжения договора

1. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
2. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
(абзац введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Александр, здравствуйте. Риски в том, что при каких-либо вопросах с налоговой, в суде в расчет будет приниматься именно та сумма, которую Вы укажете в договоре, так, например:

1. Если Вы недолго владели квартирой и после продажи попадаете под уплату налога, то учитываться будет сумма, указанная в договоре.

2. Если возникнет какой-либо судебный спор (признание сделки недействительной, либо покупатель обнаружит существенные недостатки и заявит требование о расторжении договора), то требовать назад он будет именно ту сумму, которая прописана).

чтобы эти 100 тыс как-то провести документально продавец пишет расписку что взял от меня 100 тыс на ремонт.

Это действительно тот вариант, который Вас защищает. Поскольку я не совсем поняла схему Ваших расчетов, то уточню: договор займа (или просто расписку) следует составить на сумму разницы между ценой в договоре и реальной оплатой. Тогда в том случае, если покупатель будет требовать с Вас сумму за квартиру по договору, Вы точно также сможете требовать с него сумму, указанную в расписке. 

Если остались вопросы- задавайте. Если требуется помощь в составлении документов- обращайтесь в чат (кнопка «общаться в чате»). С уважением, юрист, помощник адвоката Семенушкина Наталья.