8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
1000 ₽
Вопрос решен

Продажа квартиры по доверенности

Собираюсь купить квартиру в СПб. Продавец является матерью собственницы (с ее слов) и на руках имеет генеральную доверенность от марта 2016 г. Дочь-собственник проживает за границей и на сделку приезжать не планирует.

При консультации один нотариус сообщил, что этой доверенности достаточно для получения аванса по расписке и заключения предварительного договора, а также самого договора купли-продажи.

Второй нотариус - что нужна доверенность специальная для аванса и предварительного договора, а при заключении ДКП - присутствие собственника. С точки зрения снижения рисков для покупателя, конечно.

Конечно, продавец согласен с нотариусом #1.

Как вы считаете, каким путем идти? Может быть, есть другие точки зрения?

Уточнение от клиента

Текст доверенности. Есть фото только этого листа

, Elman, г. Санкт-Петербург
Дмитрий Квон
Дмитрий Квон
Юрист, г. Краснодар
10 рейтинг

Здравствуйте! Для начала необходимо посмотреть полномочия в доверенности, так как это ключевой момент. Если там есть полномочия на получение денежных средств или на подпись для заключения договора купли-продажи, то никаких проблем нет.

Если сомневаетесь в том, что мать не может получать деньги, то запросить счет дочери и пропишите -это в договоре купли-продажи, так как подтверждением перечисления будет выписка по счету. Вы всегда докажите, что деньги были

перечислены.

ГК РФ Статья 185. Общие положения о доверенности

1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

0
0
0
0

В доверенности указано, что может распоряжаться имуществом -продавать, а также получать денежные средства в отношении указанно в доверенности имущества, поэтому нет никаких проблем.

ГК РФ Статья 549. Договор продажи недвижимости
1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Учитывая, что доверенностью дочь уполномочена заключать сделку купли-продажи, то проблем нет, тем более, что деньги она тоже имеет право получить. Ваши действия будут соответствовать п.1 ст. 549 ГК РФ.

Второй нотариус — что нужна доверенность специальная для аванса и предварительного договора, а при заключении ДКП — присутствие собственника. С точки зрения снижения рисков для покупателя, конечно.

Нотариус хочет заработать денег, так как за каждую доверенность нужно платить.


С уважением, юрист Дмитрий.

Консультация юриста бесплатно
Руслан Григорьев
Руслан Григорьев
Юрист, г. Рыбинск

Здравствуйте!

Согласно п.1 ст.185 ГК РФ

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Таким образом, если нотариальная доверенность, выданная собственником квартиры не просрочена, в ней есть полномочия на получение аванса, заключение предварительного и основного договора, а также получения денежной суммы по договору, то присутствие собственника не требуется. Иначе, доверенность и не нужна.

Почему второй нотариус пояснил, что

нужна доверенность специальная для аванса и предварительного договора, а при заключении ДКП — присутствие собственника.

Elman

неизвестно.

Для более конкретного ответа необходимо ознакомиться с текстом доверенности.

0
0
0
0

Если доверенность, которую Вы приложили к вопросу удостоверена нотариально, то она дает полномочия Шваревой Елене Юрьевне заключать предварительный договор, получать аванс, заключать основной договор, получать полный расчет за квартиру, передавать документы в МФЦ, Росреестр для регистрации перехода прав.

Другая или дополнительная доверенность не требуется.

Главное чтобы доверенность была действующей по сроку.

п.1 ст.186 ГК РФ

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения.
Олег Матвиенко
Олег Матвиенко
Юрист, г. Краснодар

Здравствуйте! Как правило в доверенности, все полномочия должны прописываться отдельно, если так сделано, то это возможность избежать споров в дальнейшем. В целом, чтобы дать полный ответ, нужно видеть что прописано в данной доверенности.

0
0
0
0

Считаю, что такой доверенности вполне достаточно, у лица есть полномочия распоряжаться имуществом, получать денежные средства, заключать и подписывать все необходимые документы по сделкам.

Проверить доверенность можете здесь http://reestr-dover.ru/

Николай Толмачев
Николай Толмачев
Юрист, г. Калининград

Добрый день, Elman.

Согласно п. 1 ст. 185.1 ГК РФ:

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В Вашем случае достаточно для совершения сделки нотариальной доверенности, если такие полномочия указаны в ней.

С уважением, Николай Толмачев.

0
0
0
0
Евгений Каргапольцев
Евгений Каргапольцев
Юрист, г. Курган
10 рейтинг

Здравствуйте. Если в доверенности указаны конкретные полномочия по заключению договора купли-продажи, по приему оплаты, то представитель вправе совершить данные действия.

Согласно п.6 Письма Федеральной Нотариальной Палаты от 22.07.2016 N 2668/03-16-3 <О Методических рекомендациях по удостоверению доверенностей> (вместе с «Методическими рекомендациями по удостоверению доверенностей», утв. решением Правления ФНП от 18.07.2016, протокол N 07/16)

6. Форма и реквизиты доверенности

6.2. Доверенность должна содержать:
— наименование документа;
— указание на место ее совершения (город (село, поселок, район), край, область, республика, автономная область, автономный округ полностью), а в случае удостоверения доверенности вне помещения нотариальной конторы — также адрес удостоверения;
— дату ее совершения (число, месяц и год совершения доверенности указываются прописью) (п. 1 ст. 186 ГК РФ, ст. 45.1 Основ);
— сведения о представляемом и представителе: в отношении физического лица должны быть указаны фамилия, имя и (при наличии) отчество полностью, место жительства (при наличии); в отношении юридического лица — полное наименование, адрес, место нахождения и (при наличии) регистрационный номер (ст. 45.1 Основ);
— полномочия представителя (ст. ст. 182, 185 ГК РФ);
— подпись представляемого или представителя юридического лица (ст. 44 Основ, п. 4 ст. 185.1 ГК РФ);
а также может содержать:
— срок, на который она выдана (ст. 186 ГК РФ);
— указание на право или запрет передоверия, возможность или запрет последующего передоверия (п. 1 ст. 187 ГК РФ).
Кроме того, в отношении физического лица в доверенности рекомендуется указывать иные сведения, индивидуализирующие личность, в частности, дату и место рождения; данные документа, удостоверяющего личность.

В приложенной Вами доверенности имеются формулировки о том, что представитель вправе совершать лбые разрешенные законом сделки в отношении по управлению ираспоряжению имуществом, в том числе и продавать, производить расчеты по сделкам.

Поэтому представитель по данной доверенности может заклчить с вами договор купли-продажи.

0
0
0
0
Никита Евтюхов
Никита Евтюхов
Юрист
7.1 рейтинг

Здравствуйте Elman! Подскажите, пожалуйста, доверенность до какой даты действует?

0
0
0
0

В Вашей доверенности (в первом абзаце) есть все перечисленные Вами полномочия. Этой доверенности будет достаточно для получения аванса по расписке («получать причитающиеся мне имущество, деньги (вклады)») и заключения предварительного договора, а также самого договора купли-продажи («заключать все разрешенные законом сделки по управлению и распоряжению имуществом»).

Елена Иванова
Елена Иванова
Юрист, г. Набережные Челны

По данной доверенности можно представителю заключать и предварительный договор и основной, а также получать расчет по сделке. Об этом прямо указано в доверенности. Так что второй нотариус не прав.

Статья 185.1. ГК РФ Удостоверение доверенности


1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

0
0
0
0
Валерий Григорьев
Валерий Григорьев
Юрист, г. Пермь

Здравствуйте, Елман!
Думаю, что Вы обратились сюда не для того чтобы Вас успокаивали. В таком важном деле как приобретение недвижимости, лучше перестраховаться и проявить излишнюю недоверчивость, чем потом «кусать себе локти». И лучше лишний раз «подуть на воду, чем не обжечься на молоке».

На что обратить внимание:
  1. Доверенность, как указано в п. 1 ст. 188 ГК РФ, ее автор вправе аннулировать когда угодно. Сообщать доверенному лицу об этом не обязательно, достаточно посетить любую нотариальную контору и заявить об этом желании (в любом населенном пункте). Если сделка совершается по отозванному документу, она ничтожна.
  2. П. 1 ст. 188 ГК РФ отменяет после кончины доверителя полномочия выданной им доверенности. Само доверенное лицо может и не узнать вовремя об этом факте. Состоявшаяся при таких обстоятельствах купля-продажа окажется недействительной. Квартира вернется к наследникам умершего собственника. Доверенное же лицо не обязано возвращать деньги наследникам, так как его обязательства были лишь перед умершим доверителем. П. 2 ст. 189 обязывает доверителей об отзыве извещать доверенных лиц, а в п. 1 ст. 188 ГК РФ говорится о том, что наследники умершего доверителя обязаны сделать то же самое, но нигде не указаны ни форма извещения, ни сроки.
  3. Хотя доверенность заверяется нотариусом, тот не является врачом, поэтому в дальнейшем она может оказаться недействительной, если будет доказан факт невменяемости или недееспособности доверителя на момент составления и нотариального ее заверения (пп.6 п.1 ст. 188 ГК РФ).
  4. Сам держатель документа может оказаться недееспособным или невменяемым на момент проведения сделки, что также сделает ее недействительной.
  5. Доверитель может пропасть без вести до момента передачи денег за квартиру от покупателя. И длится это будет до тех пор, пока не произойдет судебное признание умершим безвестно отсутствующего. Дойдут ли в процессе этих разбирательств деньги от доверенного лица до наследников — весьма спорный вопрос.
Источник: http://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-po-doverennostiКак обезопасить себя при покупке квартиры, продаваемой по доверенности. Правила безопасности:

1. Если Вы лично не общались с собственником, то обязательно надо пообщаться. Так как собственник проживает за пределами России, возьмите у матери телефон.

  • По номеру телефона можно определить код страны проживания, таким образом, Вы сможете убедиться, что собственник действительно живет за границей и именно в той стране, что Вам сказали. Чтобы снизить расходы на переговоры воспользуйтесь WhatsApp, Viber, Telegram. По крайней мере, можно позвонить и по межгороду;
  • Уточните у Собственника нюансы по квартире и сделке: когда и у кого была приобретена; стоимость; у какого нотариуса оформляли доверенность;
  • Попросите Собственника подтвердить по электронной почте, СМС и по факсу подтвердить, что доверенность не отменяется;
  • Попросите собственника приехать. На такой встрече надо настаивать, даже если риелторы будут говорить о том, что продавцу срочно нужны деньги, или о том, что данная сделка — часть альтернативной цепочки и из-за ожидания собственника все рассыплется. Лишь увидев продавца лично, можно понять, насколько он адекватен и хочет ли на самом деле продать недвижимость, а также — почему доверил продажу третьему лицу (матери). Для продавца также эта сделка важна и если у него серьезные намерения он не должен Вам отказать (это невозможно лишь в редких случаях). Естественно, покупать жилье стоит только тогда, когда полученная информация не вызывает вопросов.

2. Необходимо проверить и доверенное лицо (мать собственника), посмотреть её паспорт. Он не должен быть поддельным (явную подделку можно распознать), и должен быть российским – так есть хоть какая-то уверенность, что он не иностранец и не сбежит так легко, как, например, обладатель украинского гражданства. Нелишней будет и прописка в том же городе или регионе, где находится продаваемая квартира (для Санкт-Петербурга, соответственно лучше Питерская прописка).

3. Стоит насторожиться, когда предлагают дешево купить квартиру.

4. Кроме того, для покупателя лучше, чтобы доверенность была не генеральной, и не «с правом получения денег», а без этого права, чтобы деньги все-таки получал сам собственник. И даже если доверенность полная, надо попытаться обезопасить себя, передав деньги не доверенному лицу, а продавцу. А если это невозможно, необходимо попросить доверенное лицо взять у собственника расписку, подтверждающую, что продавец получил такую-то сумму от такого-то покупателя, и датировать ее датой сделки. Расписку надо требовать даже тогда, когда собственник готов продать, но точная дата сделки еще не известна и он уже уезжает.

5. Конечно, в день подписания договора купли-продажи доверенное лицо не обязано передавать расписку покупателю, ведь он может и передумать, поэтому документ надо положить в ячейку вместе с деньгами, и когда сделка пройдет, покупатель сможет его забрать – так у него будет доказательство, что собственник квартиры получил причитающуюся ему сумму. Правда, расписку может написать и мошенник, особенно если покупатель не видел продавца и не знаком с его почерком. И тогда собственник квартиры сможет оспорить этот документ. И тем более просто оспорить напечатанную расписку, ведь эксперт не сможет установить ее подлинность. Поэтому на такой документ точно не стоит соглашаться, идеальный же вариант, когда собственник пишет расписку на глазах у покупателя.

6. Гораздо надежнее, если доверенность будет конкретной: разрешаю продать такую-то квартиру по цене не ниже такой-то суммы. Так как в предоставленной Вами доверенности речь идет о распоряжении всем имуществом, а не конкретной квартиры, а также можно из нее понять, что доверитель разрешает продать квартиру за любую цену на любых условиях, это может стать поводом для спора между собственником и обладателем доверенности. Например, на словах собственник разрешал продать недвижимость за 5 млн руб., а доверенное лицо продало за 3 или 4 млн, в таком случае доверитель может обратиться в суд и оспорить сделку, а покупателю (Вам) придется нервничать и в результате, возможно, лишиться приобретенного жилья. И, кстати, доверитель и доверенное лицо могут проделать такое специально, чтобы вернуть квартиру. Конечно, далеко не факт, что это им удастся;

7. Необходимо обязательно проверить подлинность ее выдачи по реестру у нотариуса: не была ли она отозвана, обратить внимание, на какой срок она выдана, чтобы исключить возможность просрочки;

8. Наиболее надежный способ обезопасить себя – удостоверить передачу прав собственности по договору купли-продажи у того же нотариуса, который удостоверял доверенность.

9. Вашей доверенности более года, за столь продолжительное время обстоятельства выдачи документа могут сильно измениться, сделав бумагу недействительной, желательно чтобы она была «свежей», то есть выданной не более одного месяца назад.

Если У Вас есть или появились вопросы, можете обратиться в чате.

Удачи Вам!

0
0
0
0
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
Недвижимость
Продажа квартиры по доверенности, но без ведома собственника
Здравствуйте. Два собственника квартиры в десяти- квартирном доме оформили доверенность на продажу квартиры без их участия третьему лицу, но продажа квартиры в ближайшее время собственниками не планировалась, так как это жильё было для них единственным и дом шел под снос, как ветхое жильё. Все трое состоят в родственных связях, поэтому у собственников было полное доверие. Но все трое живут в разных населенных пунктах. Продавец, получив от собственников доверенности, стала действовать самостоятельно, ни в чем не уведомляя собственников. Продала квартиру своей дочери, а дочь оформила её в собственность. Деньги от продажи квартиры оставили себе. Один из бывших собственников умер, а второй о продаже квартиры узнал случайно и довольно поздно, так как продавец, получив доверенность, и её дочь порвали все связи и на контакт не идут. Дом был снесён и новый собственник ( дочь продавца) получила квартиру в новом доме, где сама не проживает, а сдаёт чужим людям. Усматривается ли в действиях продавца обман если собственник квартиры собственноручно подписал доверенность? Можно ли через суд вернуть квартиру бывшему собственнику? Что для этого нужно иметь?
, вопрос №1672879, Надежда, пгт. Октябрьский
3 ответа
500 ₽
Вопрос решен
Все
Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего собственника по доверенности
Добрый день! В квартире, которую я собираюсь купить, собственником 2/5 доли является ребенок 2000г.р., 3/5 принадлежит его матери. Они проживают сейчас в г.Сочи, а квартира находится в г.Сургуте. Разрешение от органов опеки г.Сочи (оформлено в виде приказа ) на продажу с условием, что родители должны выделить в течении трех месяцев равную долю ребенку в новой квартире (уже купленной в г.Сочи, в ней прописан ребенок) получено. Для того, чтоб не ехать с ребенком в Сургут, они оформили доверенность на продажу и получение денег на 3-е лицо. Так же получено разрешение с формулировкой что "органы опеки г.Сочи НЕ ВОЗРАЖАЮТ против оформления ребенком доверенности на продажу доли указанной квартиры на определенное лицо, номер и дата разрешения указаны в доверенности. Доверенность оформленна от имени и матери и ребенка одновременно. Прошу ответить на вопрос: Возможна ли продажа квартиры по доверенности, если собственником является несовершеннолетний? Достаточно ли для этого письма от органов опеки с формулировкой, что они НЕ ВОЗРАЖАЮТ против оформления доверенности, с пометкой "в компетентные органы"? Не должно ли это разрешение быть оформленно отдельным приказом и может ли такая доверенность быть признана недействительной в последствии?
, вопрос №1217002, Виктория, г. Сургут
3 ответа
Право собственности
Проверка доверенности на продажу квартиры без права получения денежных средств доверенным лицом
быть моим представителем во всех организациях и учреждениях г. Челябинска, в том числе в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Челябинска, БТИ, жилищных органах (ДЕЗ, РЭУ, ЖЭК, ЕИРЦ, ГУ ИС), паспортном столе, ОВД, городской администрации и органах местного самоуправления, органах ЗАГС, ИФНС, по вопросам сбора необходимых документов для предстоящей сделки купли-продажи принадлежащей мне по праву собственности КВАРТИРЫ, находящейся по адресу:____________________, а также государственной регистрации сделки купли-продажи и перехода права собственности, для чего предоставляю право представлять и получать необходимые справки, свидетельства, удостоверения, документы и дубликаты документов во всех организациях и учреждениях, подписывать договор купли-продажи указанной квартиры по цене ________ не ниже заявленной стоимости, передаточный акт, регистрировать все необходимые документы, в том числе переход права собственности по договору купли-продажи квартиры в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Челябинска , с правом подачи заявления о государственной регистрации, заявления о внесении изменений в записи ЕГРП, с правом оплаты тарифов, сборов, пошлин, с правом получения всех необходимых зарегистрированных документов, расписываться за меня, и совершать все действия, связанные с выполнением данного поручения. , доверенность выдаеться доверителю без права получения денежных средств полученных за куплю- продажу квартиры,. перечислить денежные средства за продажу квартиры до подписания договора купли продажи за один час на номер карты 4276872035529248, если деньги не перчисленны то сделку считать не действительной. За два дня известить о продаже квартиры ________________________________ тел.____________ После прекращения действия доверенности, доверенное лицо или его правопреемник обязано в срочном порядке возвратить документ доверителю или его правопреемнику Чуйковой Евгении Юрьевне тел. Доверенное лицо не имеет права прописывать и выписывать других граждан в квартиру по адресу_________________________________ Доверенность выдана сроком на один месяц, без права передоверия полномочий по настоящей доверенности другим лицам.
, вопрос №1166362, Евгения, г. Челябинск
1 ответ
Право собственности
Можно ли вернуть долю с продажи квартиры?
Беременная подписала на отца для продажи квартиры доверенность.После продажи ни чего не получила.Он расширил свою жилплощать с мачехой и детьми.Купил комнату себе в собственность и прописал там с уже родившимся ребенком.Можно ли отсудить комнату себе в собственность?
, вопрос №428534, Галина, г. Барнаул
1 ответ
Недвижимость
Проблемы с продажей квартиры из за родственников
Здравствуйте. По наследству досталась квартира по ДДУ. Наследников 4 человека: у двоих по 1/3 доле, у двоих по 1/6 доли. Я, (не наследница), действуя по доверенностям от 2 наследников (у которых по 1/3),обзвонив всех и получив согласие на продажу квартиры через агентство -выставила её на продажу. Покупатель нашёлся в течение недели: был внесён задаток, подписан агентский договор.Наследники(кроме одного, живёт за пределами области, приехать не смог из за финансовых трудностей),и я по доверенности от него, пошли в департамент подавать документы на право собственности. Документы приняли,потом позвонили и сказали донести доверенность новую от дяди.Он сказал,что всё сделает.Тут в дело вмешались его сын и невестка и стали говорить,что они не согласны с тем,что мы продаём квартиру не посоветовавшись с ними,дядя под их полным контролем (трубку ему не дают,все переговоры теперь только через них)у них видите ли есть уже покупатель,который готов дать больше- при этом они нам про него ничего не говорили никогда.Они потребовали от других наследников гарантийное письмо- где прописаны доли всех участников и с фразой, что дяде будет выплачена его доля.Письмо отправили, они его получили, теперь стали требовать,чтоб им еще отправили судебное решение (по наследникам, у которых по 1/6 доле- они вступили в наследство через суд),сказали,что доверенность пока не отправят,пока всё не получат и с юристом не посоветуются. При этом сами приехать не хотят. У нас сделка назначена на 18 июня, у покупателя выходят все сроки по ипотечному кредиту,если сделка не состоится, то придётся выплачивать неустойку в двойном размере.(дядька соответственно не согласится выплачивать,скорее всего, просто возьмёт и отзовёт доверенность,которую на меня выписывал- и он ни при делах).А расхлёбывать это всё придется оставшимся наследникам.Что нам делать в этой ситуации (все же наследники с ним разговаривали+сотрудники агенства недвижимости, он вообще со всем согласен был,пока в дело не вмешались его сын и невестка-мы с ними вообще не обязаны были ничего обсуждать,они в данном деле никто-дядя у них под колпаком)?Что делать,посоветуйте? сил и нервов уже никаких нет. Первоначальная доверенность от дяди была на сбор/получение/подачу всех документов,справок,заявлений,подписывать их за него ,представлять интересы в судах,в БТИ, в ВостСибСтрое,получать документы о принятии наследства, выдаче свидетельства о праве на наследство.В новой доверенности требуется от него уполномочить меня подавать/подписывать документы,заявления на гос регистрацию права собственности,ну и для банка (на открытие ячейки).Наследники,планировали оформить право собственности на всех,без выдела долей, продать эту квартиру, поделить деньги соответственно долям и мирно разойтись. В агентстве недвижимости нам сказали, что подписав агентский договор в силу вступили обязательства в силу закона и в случае чего, мы будем платить неустойку, покупателю, в двойном размере. Извинения, мне так кажется, покупателя ,не устроят, он, по сути, понесёт потери в виде сгорания ипотечного кредита. Агентство, вряд ли, согласится, просто так, возвращать полученное вознаграждение (из задатка).Согласие на продажу, от дяди, было получено устно (по телефону), с заявленной к продаже ценой, он также согласился. Может ли он опротестовать все наши решения, действия и быть ни при делах (и ничего никому не должным),сославшись на то, что отзывает доверенность (и в итоге, виноваты мы сами)?Можно ли эту квартиру, оставшимся наследникам, заложить в счёт долга (по неустойке)несостоявшемуся покупателю,а с дяди потребовать выплатить неустойку, возникушую по его вине, иначе, никаких действий с продажей от наследников больше не будет и ни на какие сделки с их покупателем они выходить не будут? (денег на неустойку в двойном размере у наследников нет) Эта квартира была получена бабушкой по сертификату на ветерана ВОВ.Можно ли, написать заявление в департамент и отказаться от неё, в пользу государства,т.е. вернуть обратно государству, трём наследникам,без четвертого (дяди)?или без его согласия этого не произойдёт?
, вопрос №101202, Елена Машукова,
3 ответа