Можно ли сделать дополнение к зарегистрированному в Росреестре договору дарения квартиры?

Question

Подарила сыну квартиру, в которой проживаю и намерена проживать всегда. При составлении договора упустили из вида наличие у сына двоих несовершеннолетних детей, которые будут являться его обязательными наследниками. Вопрос- можно ли сделать дополнение к уже зарегистрированному в Росреестре договору дарения, включив в дополнение пункт о том,что договор теряет законную силу в случае, если ДАРИТЕЛЬ переживёт ОДАРЯЕМОГО?если в нашем случае такое дополнение возможно- КУДА следует обратиться, чтоб его сделать? и надо ли это дополнение где-то регистрировать?

Эммануил Бабкин · Answer

Добрый день, такое условие договора допустимо согласно Гражданскому Кодексу: Статья 578. Отмена дарения 1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. 2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. 3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). 4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. 5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения. Дополнительное соглашение должно быть совершено в той же форме, что и основной договор. Вам необходимо будет обратиться в управление Росреестра, где ранее регистрировали переход права (и договор), с заявлением о регистрации соответствующих изменений. У Росреестра есть также необходимые формы на сайте: https://rosreestr.ru/wps/porta...

Ульяна Маврина · Answer

Людмила, Ваши опасения понятны, но если эта квартира уже зарегистрирована как собственность Вашего сына, то внести изменения в договор дарения уже не получится. Он исполнен, а в исполненнную, то есть, завершенную сделку изменения уже не вносятся, так как некуда — сделка завершена (ст. 408 ГК РФ). Недвижимость теперь не Ваша, поэтому распорядиться ею сейча Вы уже не можете. В данном случае вариант — это вернуть все на круги своя. То есть, сын подарит Вам эту квартиру обратно, а Вы затем снова подарите ему, но уже включив туда условие о том, что в случае если даритель переживёт одаряемого, то договор может быть расторгут дарителем (п. 4 ст. 578 ГК). При этом, не забывайте о сроках владения недвижимостью, которые позволяют избежать обложения НДФЛ в размере 13% при продаже недвижимости. Для недвижимости, которая приобретена вследствие сделки дарения, такой срок составляет 3 года (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК). Сначала сын владеет квартирой 3 года до обратного дарения Вам, а затем Вы столько же до повторного дарения ему. На этот период сын может написать завещание на Вас (Вы наследник первой очереди, но его супруга и дети тоже, поэтому можно обезопаситься).