Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

368 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
368 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Земельное право

Как продлить аренду земельного участка?

Доброго времени!

С комитетом по управлению имуществом у меня заключен договор аренды земельного участка, с назначением - под размещение временного объекта общественного питания кафе-закусочная. Первично договор был заключен на 3 года, срок истек в мае 2012 г, нам продлили на один год до апреля 2013 г. Для того чтобы понять алгоритм действий по продлению на следующий период, я обратился в администрацию района, КУИ, комитет по торговле и понял что попал в патовую ситуацию.

В КУИ говорят, что мне необходимо попасть в реестр временных объектов на продление. Чтобы попасть в данный реестр - Администрация района подает списки в Комитет по торговле, который выносит их на комиссию и выдает уже согласованный реестр временных объектов на продление с последующей передачей в КУИ. С этим вроде все понятно, но:

Администрация и Комитет по торговле ссылаясь на 381 ФЗ, утверждают, что объекты общественного питания не попадают под вышеуказанную процедуру продления. Отправляют в КУИ, чтобы я оформлял документы под стационарное кафе (как я понимаю капитальное строительство). Но не все так просто, ведь мое кафе находится на красной линии и продлить договор по капстроительство невозможно.... и если даже я подам заявку на это, то выкопаю себе яму, тк. договор на временное, а у меня будут все признаки капитального строительства - наличие сетей, электричества и т.д. - что существенно нарушает условия договора - ВРЕМЕННОЕ!!.

Собственно вопрос - каким способом продлить договор аренды? Какое основание необходимо КУИ для его продления? Как последний вариант рассматриваю смену назначения не кафе-закусочная, а торговая точка. Могу ли я в торговой точке работать как закусочная?

17 Сентября 2012, 06:12, вопрос №16995 Qwest, г. Улан-Удэ
300 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (2)

  • Юрист - Жуков Константин
    получен
    гонорар
    44%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Доброго Вам дня!

    Минрегионразвития в Письме от 16 июня 2011 г. N ОГ-Д23-82 написал следующее.

    Общий порядок предоставления земли в аренду установлен ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и гражданским законодательством Российской Федерации.

    В соответствии с п. п. 3, 3.1 ст. 22 Кодекса по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

    В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

    В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

    Согласно п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

    Вместе с тем органы местного самоуправления вправе самостоятельно регламентировать порядок предоставления земельных участков в аренду.

    В соответствии со ст. 192 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействующим нормативного правового акта, принятого органом местного самоуправления, если полагают, что оспариваемый нормативный правовой акт или отдельные его положения не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности или создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

    ----------------------------------------------------

    Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (п. 1 ст. 621 ГК РФ).
    При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

    То есть в любом случае до истечения срока договора направляйте письма в КУИ и администрацию о желании продлить договор аренды на новый срок.

    ----------------------------------------------------

    Вам предлагают переоформить документы под стационарное кафе, то есть, как я понимаю, внести изменения в договор относительно использования арендованной земли. Но в этом случае, Вам не зарегистрируют такое доп. соглашение, поскольку при кап. строительстве не должно быть невыясненных моментов по границам участков, то есть не должно быть красных линий, во-вторых, это придется убирать временный объект и строить на его месте объект капитального строительства.

    ----------------------------------------------------

    По поводу торговая точка / кафе-закусочная.

    Понятия эти относительные. Макдональдс тоже заявил, что это не ресторан, а магазин (но они это сделали для снижения налогообложения). В связи с чем долго и мучительно судились с налоговиками.

    17 Сентября 2012, 10:36
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Иванов Денис
    получен
    гонорар
    56%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Qwest

    Вариантов продления договорных отношений может быть несколько:

    Вариант 1) Изменить назначение земельного участка с "под размещение временного объекта общественного питания кафе-закусочная" на иное, которое позволит продолжить договорные отношения. Это можно сделать, подписав с КУИ соответствующее соглашение к существующему договору аренды. При этом не обязательно, что стационарное кафе (или иной объект) является капитальным строением. Это лишь означает, что его режим работы не привязан к временам года (сезонам). А у Вас, как я понял, проблема именно с капитальным строением. Признаками капитального строения являются: материал его конструкций и - главное - наличие регистрации в Росреестре, то есть, если Ваш объект (независимо от наименования и назначения) зарегистрирован как недвижимое имущество и "сидит" в базе ЕГРП, то его уже временным никак не назвать.

    Вариант 2) Как верно указал выше коллега Жуков Константин, Вам следует направить в КУИ письменное уведомлении о желании продолжить договорные отношения (заключить договор на тот же срок). Дело здесь в том, что на уровне Вашего муниципалитета могут приниматься сложные многоходовые схемы, про которые Вы указываете в своем вопросе, тогда как Земельный и Гражданский Кодексы РФ действуют непосредственно. При этом, если муниципальный правовой акт не будет соответствовать (будет противоречить) федеральному (Кодексу РФ), то он не применяется.

    Вариант 3) Следует увидеть скан Вашего договора аренды (а еще лучше также и муниципальные правовые акты, предписывающие совершать действия в том порядке, о котором Вы говорите в своем вопросе) и проанализировать его содержание, после чего можно будет в сжатые сроки выстроить грамотную стратегию по урегулированию данных отношений в досудебном порядке и/или через арбитраж. Соответствующий опыт имеется.

    17 Сентября 2012, 11:44
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats