Вопрос касательно налога при продаже земельных участков

Здравствуйте, Валерий Леонидович!

В данной ситуации земельный участок явно применяется в предпринимательской деятельности. Сроки владения в данном случае не имеют вообще никакого значения:

Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:
от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;
от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;

А так как вы применяете спецрежим по отношению к предпринимательской деятельности вам нужно уплачивать вместо НДФЛ именно налог на УСН — 6%. Учесть какие-либо расходы или налоговые вычеты в этой ситуации вы не можете. 

Добрый день!

В данном случае собственник участка отчитывается как обычное физическое лицо путем подачи декларации 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом проведения сделки.

Для оценки точной суммы налога, подлежащей уплате, необходимо увидеть ваш договор аренды с правом выкупа и кадастровый паспорт нового земельного участка (после размежевания). Прикладывайте, я проанализирую и скажу. В общем случае налоговые органы при занижении цены продажи берут в расчет 70% от кадастровой стоимости и могут начислить налог.

Этот новый участок был передан собственником в аренду с правом выкупа застройщику для строительства многоэтажных домов.

Валерий Леонидович

Здравствуйте, Валерий Леонидович.

Насколько я понимаю первоначальный земельный участок приобретался не в целях занятия предпринимательской деятельностью, и в последующем он также в указанных целях не использовался. В этом случае при продаже такого участка Вы действуете как гражданин, а не ИП, в связи с чем налогообложение полученного дохода должно будет производиться по ставке 13%.

Кроме того, в отличие от сделок с долями квартиры в случае раздела появляются новые объекты, поэтому воспользоваться льготой в связи с владением земельным участком более трех лет не получится.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 7 июля 2010 г. N 03-04-05/10-372

Вопрос: Целевое использование единого земельного участка, принадлежащего физлицу на праве собственности, было изменено, а затем данный участок был разделен документально на несколько земельных участков. С какого момента начинает течь трехгодичный срок для получения имущественного вычета по НДФЛ в отношении каждого земельного участка, возникшего после официального разделения единого земельного участка, в случае реализации участков?
Ответ:
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу налогообложения налогом на доходы физических лиц сумм, полученных от продажи земельных участков, и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

В соответствии с п. 17.1 ст. 217 Кодекса (в ред. Федерального закона от 27.12.2009 N 368-ФЗ) не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период, в частности, от продажи земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

Из письма следует, что физическое лицо приобрело земельный участок, который впоследствии был разделен на несколько земельных участков с целью дальнейшей их реализации.

В соответствии со ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в п. 4 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

При этом на основании ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Пунктом 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.Таким образом, поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, а данный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при таком разделе земельных участков исчисляется с даты их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Учитывая вышеизложенное, если вновь образованные земельные участки находились в собственности налогоплательщика более трех лет, то доходы от их продажи освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц. Если данные земельные участки находятся в собственности налогоплательщика менее трех лет, то он имеет право на имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, в размере, не превышающем 1 000 000 руб. по всем объектам недвижимого имущества, реализованным за налоговый период.

В случае если земельные участки будут продаваться физическим лицом систематически, то данная деятельность может содержать признаки предпринимательской деятельности, что влечет за собой обязанность регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и уплаты налогов в связи с осуществлением этой деятельности.

В данном случае в соответствии с абз. 4 пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса в отношении доходов, получаемых индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности, имущественный налоговый вычет не предоставляется.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН

Если же Вы использовали указанные участки в предпринимательской деятельности, то соглашусь с мнением, высказанным коллегой Унароковым.