Незаконная постройка на земельном участке

Здравствуйте Елена!

 В соответствии со ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

То есть, если  Вы возвели строение с нарушением законодательства ( без разрешения), то Ваша постройка является самовольной.

 Однако, если  постройка ( ее часть) расположена на земельном участке, которым Вы пользуетесь на законных основаниях ( право собств.), то Вы вправе требовать признания своего права собственности на  строение в судебном порядке.

Согласно п. 25 и п. 26 Постановления В силу пункта 3 статьи
222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано
судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном
(бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена
постройка (далее — правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном
участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены
необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права
собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления,
на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального
значения Москве или Санкт-Петербурге — уполномоченный государственный орган
городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Рассматривая иски о признании права собственности на
самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении
существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает
ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии
необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их
достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального
законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не
может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на
самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить,
предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее
легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта
ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный
орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права
собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении
судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются
отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в
эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку,
предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает
ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других
лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

То есть, если Вы постройка расположена на общем земельном участке, то  суд может признать Ваше
право собственности на объект, если сохранение самовольной постройки не
нарушает права и  интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и
здоровью граждан.

Согласно с п.1, п. 3 и п.п. 5-6 ст. 36  ЗК
РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном
пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения,
сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной
или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в
соответствии с настоящим Кодексом.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или
юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в
исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления,
предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о
приобретении прав на земельный участок.

Перечень документов, необходимых для приобретения прав
на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной
власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и
нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

перечнем.

 В месячный срок со дня поступления указанного
заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного
самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса,
принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в
аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего
Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты
принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или
в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного
самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет
подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и
направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

То есть, после регистрации Вашего права собственности на  строение, Вы будете иметь преимущественное право на приобретение земельного участка, принадлежащего муниципалитету. ДЛя этого следует подавать
совместное заявление в уполномоченный орган.

 Пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от
24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного
законодательства» разъяснено следующее:

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 36 ЗК РФ
исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и
юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений,
расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков
осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также
федеральными законами.

Данное право является исключительным, то есть никто, кроме
собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию
земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

То есть, узаконив самовольную постройку Вы приобретете исключительное  право на земельный участок.

Однако   до признания самовольной постройки Вашей собственностью Вы также вправе приобрести земельный участок на праве  аренды. 

Согласно ст.28 ЗК РФ

земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

 Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев:

изъятия земельных участков из оборота;

установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;

резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

То есть, если земельный участок не относится в вышеуказанным категориям, то отказ Администрации предоставить Вам  зем. участок  в аренду является неправомерным. Поэтому  Вы вправе обжаловать решение Администрации в суде.

ПОэтому отказ Администрации предоставить Вам зем.
участок   в собственность является неправомерным, если не основан на
следующем.