Налоговый взаимозачет при продаже и одновременной покупке квартиры. Какой налог придется заплатить?

Question

Интересует ситуация с налогами при продаже-покупке квартиры на вторичном рынке! Прошу ответить СРОЧНО! Завтра подписываем договор продажи! 31.07.2012- первая владелица Татьяна П. купила нашу квартиру у застройщика СУ 155 по договору ЖСК за 2007160руб (1806444руб паевый взнос+ 200716руб вступительный взнос) имеются платежные квитанции и справки о выплате паевого взноса 16.02.2015- мы совместно с мужем купили эту квартиру за 3300000 по переуступке договора ЖСК у Татьяны П. Соглашение по переуступке оформляли в офисе застройщика (Татьяне П. мы заплатили 1806444руб в качестве оплаты за паевый взнос + 1493556руб ей на руки + 41000руб стоимость переуступки) Имеются рукописные расписки от Татьяны П, о том что она приняла у нас эти три суммы в качестве оплаты за переуступку прав, и соглашение о перемене лиц, в котором обозначена сумма паевого взноса 1806444руб 30.12.2015- прием дома городом 16.03.2016- регистрация права собственности (общая совместная супругов) 15.06.2017- продаем квартиру за 4100000 10.-7.2017- покупаем будущую квартиру за 4900000 Мы решили продать квартиру за 4100000, нашли покупателя, завтра подписываем договор купли-продажи. Через 3 недели мы начнем процесс покупки нашей будущей квартиры на вторичном рынке за 4900000 (из них 3600000 средстава от продажи квартиры + 1300000 ипотека в сбербанке на мужа, 500000 с продажи квартиры оставляем на ремонт) Договор покупки будет оформляться на мужа, но я созаемщик. Брачного договора нет, детей нет. Муж устроен официально, я не трудоустроена официально. Налоговым вычетом ни я, ни он не пользовались Вопросы: 1 Может ли соглашение о переуступке и письменные расписки от Татьяны П. быть доказательством стоимости купленной нами у нее квартиры, чтобы высчитывать налог так: (410000-330000)х13% 2 Какие цифры будут в налоговом взаимозачете если мы продаем и сразу покупаем? 3 стоит ли просить покупателя нашей квартиры уменьшить ее стоимость в договоре, чтобы налог был меньше? Очень прошу о срочности ответа. Заранее благодарю!!

Андрей Власов · Answer

1 Может ли соглашение о переуступке и письменные расписки от Татьяны П. быть доказательством стоимости купленной нами квартиры, чтобы высчитывать налог так: (410000-330000)х13% Ольга Ольга, добрый день! согласно ст. 220 НК 2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. если в договоре данная стоимость указана (3,3 млн.) и расходы подтверждены документально Вы вправе уменьшить доход от продажи на сумму расходов на покупку квартиры 2 Какие цифры будут в налоговом взаимозачете если мы продаем и сразу покупаем? Ольга главное чтобы обе сделки были в одном налоговом периоде (календарный год), в след году (до 30.04) сдаете декларацию и отражаете обе сделки, в том числе заявляя об уменьшении дохода от продажи на сумму расходов и указывая на получение налогового вычета при покупке новой квартиры, по ней каждый из супругов имеет право на вычет в пределах 2 млн. с продажей еще связан момент с кадастровой стоимостью т.к. регистрация права была в марте 2016 к вашим отношениям применимы новые нормы ч. 5 ст. 217.1 НК 5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7 , в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. так что возможно доход от продажи в целях налогообложения будет считаться не как 4,1 млн. а как 70 % КС, но тут еще один момент что это ЖСК

Юлия Павлюк · Answer

Здравствуйте, Ольга! Уточните, пожалуйста, кадастровая стоимость квартиры определена? Это важно, так как по правилам, действующим с 1.01.2016, имущество, приобретенное после этой даты, не может продаваться по цене ниже 70% кадастровой стоимости. Так как у вас регистрация права собственности была 16.03.2016, вам необходимо соблюсти это правило. Если окажется, что квартира продана по меньшей цене, стоимость имущества для исчисления налога будет приравнено к 70% кадастровой стоимости.

Татьяна Степанова · Answer

Здравствуйте, Ольга. На мой взгляд, если в соглашение о перемене лиц, в котором обозначена только сумма паевого взноса 1806444руб. Ольга а остальные уплаченные Татьяне П. суммы переданы по распискам, то зачесть суммы из расписок в счет фактически произведенных расходов может быть проблематично. В расписках указано за что получены деньги? В соглашении о переуступке нет отсылок, что будут отдельные платежи 1493556руб ей на руки + 41000руб стоимость переуступки Ольга ?

Дмитрий Кальченко · Answer

Татьяне П. мы заплатили 1806444руб в качестве оплаты за паевый взнос Ольга Какая сумма указана в договоре уступки, такая сумма и будет приниматься налоговой к вычету. Расписки вряд ли налоговая примет в расчет, если Вы только не оформите задним числом дополнительное соглашение об увеличении стоимости пая. В связи с этим в расчете буду отталкиваться от указанной в договоре суммы 1 806 444 руб. Вы покупаете квартиру. Максимальный размер вычета при этом составляет 2 000 000 руб. Т.о. максимальная стоимость продаваемой квартиры, чтобы не платить налог, должна составлять 1 806 444 + 2 000 000 = 3 806 444. Правило п. 5 ст. 217.1 НК РФ соблюдено, квартира продана выше кадастровой стоимости. При продаже квартиры у Вас возникает доход 2 млн., который Вы сразу же можете учесть как вычет при покупке квартиры. При этом у Вас остается право на вычет по уплаченным процентам банку, в том числе и в этом году на сумму выплаченных процентов. 500000 с продажи квартиры оставляем на ремонт Ольга Расходы на ремонт учтены уже при предоставлении вычета на приобретение жилья.