Продажа комнаты в 2-х комнатной квартире

Здравствуйте, Елена!

Согласно ст. 250 ГК РФ

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу
остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право
покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих
равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также
случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок
собственником части расположенного на таком земельном участке здания или
сооружения либо собственником помещения в указанных здании или
сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при
отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут
проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255
настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных
участников долевой собственности о намерении продать свою долю
постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает
ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки
или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое
имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое
имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе
продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой
другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев
требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей
покупателя.

Таким образом, если в вашей ситуации продажа третьим лицам будет по другой цене, нежели в предложении вашему отцу, это будет являться нарушением преимущественного права покупки, и ваш отец будет вправе обратиться в суд в трехмесячный срок для перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо

распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении
правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по
цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме
случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в
течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и
обязанностей покупателя.

Ваш отец может оспорить в судебном порядке перевода на него прав и
обязанностей покупателя.

Здравствуйте.

Признать сделку недействительной нельзя. можно только в суде требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя при наличии указанных в п. 3 ст. 250 ГК РФ обстоятельств… Так же надо помнить, как разъяснено в п. 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за январь — июль 2014 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.09.2014), по смыслу ст. 250 ГК РФ правило о преимущественной покупке применяется только к договору купли-продажи, за исключением случаев продажи с публичных торгов, и к договору мены.

Пример из судебной практики

Судья Чередниченко О.В. Дело № 33-1419

Докладчик Емельянов А.Ф.
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
14 февраля 2017 года Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:
председательствующего Емельянова А.Ф.,
судей Кандаковой Л.Ю., Ларионовой С.Г.
при секретаре Паевском А.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Емельянова А.Ф. гражданское дело по апелляционной жалобе М.И. на решение Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка от 18 ноября 2016 года
по иску М.И. к Р.С., К.А., Г.Ю. о признании договора дарения притворной сделкой, переводе прав и обязанностей по соглашению об отступном,
УСТАНОВИЛА:
М.И. обратился в суд с иском к Р.С., К.А., Г.Ю. о признании договора дарения притворной сделкой, переводе на него прав и обязанностей по соглашению об отступном и в заявлении об уточнении исковых требований просит признать договор дарения 1/2 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, от 16.03.2016 года, заключенный между Р.С. и К.А., Г.Ю., притворной сделкой, прикрывающей соглашение об отступном; перевести на него права приобретателя 1/2 доли в праве собственности на данную квартиру по соглашению об отступном (по договору возмездного оказания услуг), заключенному между Р.С. с одной стороны и К.А. и Г.Ю. с другой стороны; признать за ним право на 1/2 долю в праве собственности на данную квартиру; прекратить ипотеку (обременения права собственности) в отношении? доли в праве собственности на квартиру, принадлежащей Г.Ю., возникшую на основании договора залога недвижимости в пользу Ч.А. от 06.04.2016 года; прекратить ипотеку (обременения права собственности) в отношении 1/4 доли в праве собственности на квартиру, принадлежащей К.А., возникшую на основании договора залога недвижимости в пользу Ч.А. от 06.04.2016 года.
В обоснование заявленных исковых требований указал, что он является собственником? доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Право собственности на оставшуюся? долю в этой квартире перешло в порядке наследования к его племяннице М.Е., от которой 14.11.2015 года он получил письменное уведомление о выкупе у нее 1/2 доли по цене 700 000 руб., однако выкупить у нее? долю он не смог в связи со сложным своим материальным положением, в связи с чем М.Е. по договору купли-продажи от 02.12.2015 года продала свою? долю Р.С., который затем по договору дарения от 16.03.2016 года подарил? долю в праве собственности на квартиру К.А. и Г.Ю. в равных долях, т.е. в размере? доли каждому.
Полагает, что договор дарения? доли в праве собственности на квартиру является возмездной сделкой, прикрывающей соглашение об отступном, т.к. в результате сделки дарения у Р.С. прекратилось денежное обязательство перед К.А. и Г.Ю. по оплате выполненных ими работ по договору подряда по отделке помещения. Данная сделка нарушает преимущественное право истца на приобретение отчуждаемой доли.
Истец М.И. в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования, представитель ответчиков — Суворова Э.В. исковые требования не признала, просила взыскать с истца в пользу Г.Ю. расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей.
Ответчики Р.С., К.А., Г.Ю., третьи лица Ч.А., Е.И., представитель третьего лица Управления Федеральной' службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, в судебное заседание не явились.
Решением суда от 18 ноября 2016 года в удовлетворении исковых требований М.И. отказано в полном объёме. С М.И. в пользу Г.Ю. взысканы расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб…
В апелляционной жалобе М.И. просит решение суда отменить, полагая, что суд неправильно применил нормы материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, указывая, что договор дарения является возмездной сделкой, прикрывающей соглашение об отступном, т.к. в результате сделки дарения у Р.С. прекратилось денежное обязательство перед К.А. и Г.Ю. по оплате выполненных ими работ по договору подряда по отделке помещения. Данная сделка нарушает преимущественное право истца на приобретение отчуждаемой доли.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.
Судебная коллегия, руководствуясь ч. 1 ст. 327, ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения в соответствии с ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и видно из дела, 11.02.2015 года на основании решения Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка от 13.03.2014 года произведена государственная регистрация? доли М.Е. в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> и на основании этого же решения суда 09.02.2016 года произведена государственная регистрация? доли М.И. в праве общей долевой собственности на эту квартиру.
06.11.2015 года М.Е. в порядке ст. 250 ГК РФ письменно уведомила М.И. о продаже указанной своей? доли по цене 700 000 руб. и намерении продать свою долю постороннему лицу в случае отказа М.Е. от покупки продаваемой доли в течение месяца.
В виду отказа М.И. приобрести? долю М.Е. продала ее Р.С. за 700 000 руб. по договору купли-продажи от 02.12.2015 года.
16.03.2016 года Р.С. заключил с К.А. и Г.Ю. договор дарения, по условиям которого Р.С. безвозмездно передал К.А. и Г.Ю.? долю (по 1/4 доле каждому) в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для их удовлетворения.
Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции.
Согласно п. 1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 29.07.2016 года, объяснений К.А., Г.Ю. и Р.С., находящихся в материале об отказе в возбуждении уголовного дела, следует, что Р.С. в счет оплаты выполненных К.А. и Г.Ю. отделочных работ на дачном участке по адресу: <адрес> пообещал выплатить им денежные средства по истечении года. После выполнения ими указанных работ Р.С. в счёт оплаты предложил подарить им 1/2 долю в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, т.е. по? доле каждому. 16.03.2016 года по договору дарения Р.С. передал им 1/2 долю в указанной квартире.
Обращаясь в суд с иском, М.И. сослался на то, что указанный договор дарения? доли в праве собственности на квартиру является возмездной сделкой, прикрывающей соглашение об отступном, т.к. в результате сделки дарения у Р.С. прекратилось денежное обязательство перед К.А. и Г.Ю. по оплате выполненных ими работ по договору подряда по отделке помещения и эта сделка нарушает преимущественное право истца на преимущественную покупку отчуждаемой? доли.
Поскольку в данном случае исковые требования М.И. о переводе на него прав и обязанностей приобретателя? доли в праве собственности на квартиру основаны на нарушении его права преимущественной покупки? доли, то, как разъяснено в абз. 4 п. 14 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22, при предъявлении такого иска истец не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ, а именно требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 5 п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 N 4 (ред. от 06.02.2007) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества необходимо учитывать, что при предъявлении такого иска истец обязан внести на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.
Указанные действия, свидетельствующие о намерении приобрести спорную долю в праве собственности на квартиру, истцом М.И. не выполнены. Доказательств наличия у него денежных средств для приобретения доли истец М.И. не представил. В суде первой инстанции пояснял, что такой суммы у него не имеется.
Кроме того, несоблюдение обязанностей продавца, предусмотренных ст. 250 ГК РФ, не влечет признание договора недействительным, а допускает перевод прав и обязанностей покупателя при наличии указанных в п. 3 ст. 250 ГК РФ обстоятельств.
При этом, как разъяснено в п. 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за январь — июль 2014 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.09.2014), по смыслу ст. 250 ГК РФ правило о преимущественной покупке применяется только к договору купли-продажи, за исключением случаев продажи с публичных торгов, и к договору мены.
Истец полагает свои права нарушенными сделкой дарения, прикрывающей соглашение об отступном.
Согласно ст. 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.).
Отступное является способом прекращения обязательства, в связи с чем, в данной сделке нет покупателя, к которому могли быть применены правила статьи 250 ГК РФ, а также нет цены, по которой продается доля.
Таким образом, с учетом указанных норм правовых оснований для признания оспариваемой истцом сделки дарения недействительной на основании положений п. 3 ст. 250 ГК РФ и перевода прав и обязанностей покупателя по соглашению об отступном не имеется, в связи с чем суд обоснованно отказал в удовлетворении заявленных истцом исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, выводов суда не опровергают.
Иных доводов, влияющих на законность и обоснованность решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка от 18 ноября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу М.И. – без удовлетворения.
Председательствующий: А.Ф. Емельянов
Судьи: Л.Ю. Кандакова
С.Г. Ларионова

rospravosudie.com/court-kemerovskij-oblastnoj-sud-kemerovskaya-oblast-s/act-553608807/

https://rospravosudie.com/court-kemerovskij-oblastnoj-sud-kemerovskaya-oblast-s/act-553608807/