Как продать ипотечную квартиру после развода, если бывшая жена препятствует этому?

Здравствуйте!

Имущество (ипотека, кредиты, квартира), нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (ст. 34 СК РФ). То есть, если имущество (ипотека) приобреталось в браке и оформлено на одного из супругов, то оно подлежит разделу. На основании ст. 38 СК РФ:

2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. По желанию супругов их соглашение о разделе общего имущества может быть нотариально удостоверено.
3.В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.
При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них.

В отношении долей, в соответствии со ст. 39 СК РФ:

1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.
3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.

Таким образом, супруги вправе составить соглашение, либо в суде можно заявить требование о разделе имущества.

С Уважением, Надежда.

КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ, НАХОДЯЩУЮСЯ В ИПОТЕКЕ?

Ипотечные кредиты берутся на длительные периоды времени, в течение которых могут случиться различные жизненные ситуации — потеря платежеспособности, необходимость приобретения в кредит другой квартиры и др. В связи с этим возникает вопрос: возможно ли продать квартиру, обремененную ипотекой, и если да, то как это сделать.
Продать квартиру, находящуюся в ипотеке (в залоге у банка), возможно, однако оформление подобной сделки является более трудоемким и затратным процессом по сравнению с обычной сделкой. Кроме того, сделка может оказаться невыгодной продавцу, если рыночная стоимость квартиры на момент продажи будет ниже стоимости обязательств продавца перед банком.

Способы продажи квартиры, находящейся в ипотеке
Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, может осуществляться, в частности, следующими способами.
1. Досрочное погашение кредита: продавец погашает кредит за счет собственных или заемных средств либо за счет средств покупателя, банк и регистрирующий орган снимают обременение в виде залога и происходит продажа квартиры.
2. Оформление купли-продажи при участии банка, выдавшего кредит: покупатель погашает кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога и происходит продажа квартиры.
3. Переоформление ипотечного кредита с согласия банка на новое лицо (покупателя).
Первый способ применим лишь при наличии у заемщика или покупателя денежных средств на досрочное погашение кредита. Покупатели, как правило, неохотно соглашаются на сделку по такому варианту, поскольку, передавая продавцу деньги для досрочного погашения им кредита, рискуют потерять эти деньги и не получить квартиру. Также этот вариант связан с временными затратами на ожидание снятия обременения банком и регистрирующим органом (ст. ст. 25, 77 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ст. 29 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Кроме того, второй и третий способ продажи подразумевают обязательное получение согласия банка (ст. 37 Закона N 102-ФЗ; п. 2 ст. 391 ГК РФ). У различных банков могут быть разные условия на получение согласия на условия осуществления сделки.
Рассмотрим особенности при реализации второго и третьего способов продажи квартиры, находящейся в ипотеке.

Порядок оформления сделки купли-продажи при участии банка, выдавшего кредит
При осуществлении сделки купли-продажи таким способом, как правило, сначала заключается предварительный договор купли-продажи. Далее возможны, в частности, два варианта действий.

Вариант 1. Оформление сделки при снятии обременения продавцом
Покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца по кредиту, зафиксированную на определенную дату. После этого банк передает продавцу закладную и выдает справку о погашении задолженности по кредиту (п. 2 ст. 17 Закона N 102-ФЗ).
Покупатель закладывает в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, сумму разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца или же на эту сумму открывает аккредитив (ст. ст. 867, 870 ГК РФ).
В установленный предварительным договором срок продавец регистрирует снятие обременения.
Стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю (ст. 558 ГК РФ; ст. ст. 13, 17 Закона N 122-ФЗ).
Денежные средства из банковской ячейки выдаются продавцу, в частности, при предъявлении документа, удостоверяющего государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру к покупателю. С 15.07.2016 таким документом является выписка из ЕГРП (ст. 14 Закона N 122-ФЗ). Этот же документ потребуется для исполнения аккредитива.

Вариант 2. Оформление сделки при снятии обременения банком-кредитором
Покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца по кредиту. Банк-кредитор самостоятельно сообщает в регистрирующий орган о погашении задолженности продавца и направляет документы для снятия обременения, в частности закладную (п. 7 ст. 17 Закона N 102-ФЗ).
Покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца или же открывает на эту сумму аккредитив.
Далее стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю.
Выдача продавцу денежных средств из банковской ячейки или исполнение аккредитива также будут произведены при предъявлении документа, удостоверяющего переход права собственности на квартиру к покупателю.

Порядок переоформления ипотечного кредита с согласия банка на новое лицо (покупателя)
В данном случае имеет место и продажа квартиры, и «продажа кредита». Переуступка прав и обязанностей по договору об ипотечном кредите возможна в случае, если новый заемщик отвечает всем критериям банка для заемщиков по подобным кредитам.
Банк, продавец и покупатель заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Покупатель, который приобретет заложенное имущество в результате его отчуждения, становится на место залогодателя (заемщика) и несет все обязанности последнего по договору об ипотечном кредите, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем (заемщиком). Обременение в виде ипотеки в данном случае с квартиры не снимается.
Далее заключается договор купли-продажи квартиры и кредитный договор с новым собственником.
Государственной регистрации будут подлежать переход права собственности на квартиру к покупателю и внесение изменений в запись об ипотеке (смена залогодателя) (п. 1 ст. 353, п. 1 ст. 551 ГК РФ; ст. 38 Закона N 102-ФЗ).
Следует учитывать, что указанные способы продажи квартиры являются примерными, поэтому окончательную схему продажи квартиры, находящейся в ипотеке, следует обсуждать с представителями банка, выдавшего кредит, и в зависимости от результатов переговоров принимать решение о конкретной схеме продажи квартиры.
Кроме того, вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь специалиста, стоимость которой в зависимости от различных факторов может оказаться существенной. В случае представления ваших интересов в государственных органах потребуется подготовить нотариальную доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ).

Обратите внимание!
Продажа квартиры, находившейся в собственности менее трех лет (в отношении квартиры, приобретенной до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (в отношении квартиры, приобретенной после 01.01.2016), влечет обязанность представления налоговой декларации и уплаты НДФЛ (при наличии облагаемого налогом дохода) (ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ). При декларировании дохода от продажи квартиры вы вправе заявить имущественный налоговый вычет (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). С момента продажи квартиры утрачивается обязанность по уплате налога на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ).