Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Описание границ земельного участка
Ситуация такая: застройщик земельного участка приобрел его на торгах для строительства индивидуального дома (в границах условно А*Б*В*Г) но при начале строительства обнаружил, что по участку идет газопровод высокого давления и для обеспечения должного отступа стал строить дом частично за границами земельного участка (угол дом стоит за границей). Мы купили дом на стадии недостроя и попытались уточнить границы (сейчас забор стоит совсем не так .. совпадает где - то около 60% участка с тем что куплено на торгах - получается участок как бы смещен в сторону от газопровода)- но получили отказ .
Стоит заметить что около дома нет дорог, это район коттеджной застройки (один из крайних домов застройки) сейчас рядом начинают строить многоэтажные дома и хотелось бы как то оформить участок в существующих границах (дом уже почти достроен) возможно ли это? и каков порядок?
Дополнение, дом предполагается оформлять как нежилое - детский образовательный клуб... или лучше его сначала как жилой дом оформить а потом перевести в нежилой?
подскажите, если суд отклонит иск об уточнении границ, какие последствия? сносить дом?
Здравствуйте, Наталья!
Очевидно, что Вам необходимо провести новое межевание земельного участка. С результатами межевание нужно обратиться в администрацию поселения с тем, чтобы получить «добро» на занятую часть строительством здания, то есть на изменение границ участка. Причина уважительная — газопровод высокого давления. Получив такое «добро», сдать межевое дело в кадастр для получения земельно-кадастрового паспорта, а затем зарегистрировать право собственности в Росрегистрации. В СЛУЧАЕ ОТКАЗА АДМИНИСТРАЦИИ В ИЗМЕНЕНИИ ГРАНИЦ УЧАСТКА, ПРИДЕТСЯ ОБРАТИТЬСЯ В СУД.
Если застройщик приобрел земельный участок для строительства жилого дома, Вам проще вначале зарегистрировать именно как жилое здание (дом). После можно изменить назначение как здания, так и земельного участка. Это затяжная процедура, но иначе сейчас не получится.
Я изложил собственное видение решения проблемы. Возможно, что мои коллеги подскажут другие пути.
Наталья,
здравствуйте. Поскольку решить вопрос о согласовании границ во внесудебном
порядке не удалось, необходимо обращаться в суд с исковым заявлением об
уточнении границ земельного участка.
Наталья,
как я понимаю, Свидетельство о праве собственности на земельный участок у
застройщика имеется? Если имеется, то исковое заявление содержит требования об
установлении границ земельного участка, а также внесении изменений в сведения
государственного кадастра недвижимости. Поскольку сведения об уточненных
границах земельного участка вносятся на основании межевого плана, данные
координаты необходимо также указать в исковом заявлении. Если право
собственности на земельный участок в установленном законом порядке не
зарегистрировано, то первоначально необходимо признать право на земельный
участок, а затем уже установить его границы.
Нормы
права, которые следует указать:
В
силу ч. 5 ст. 40
Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 №
221-ФЗ споры, не урегулированные в результате согласования местоположения
границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в установленном
Земельным кодексом
Российской Федерации порядке.
Согласно
п. 1 ст. 64
Земельного кодекса Российской Федерации земельные споры рассматриваются в
судебном порядке.
В
соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в
судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права
собственности и других вещных прав» к искам о правах на недвижимое имущество
относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного
владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о
признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного
участка, об освобождении имущества от ареста. При подаче искового
заявления государственная пошлина должна уплачиваться в соответствии с пп. 1 п.
1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ (для суда общей юрисдикции) — как при подаче
искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке в соответствии
со стоимостью иска.
Истец
– застройщик. Ответчиками указываются правообладатель земельного участка, с
которым происходит наложение границ. Третье лицо – местная администрация.
Удачи!
Наталья, если грамотно подойти к делу, то судебный процесс выиграть можно! Уточнение границ земельных участков является довольно распространенной категорией судебных дел, есть давно сложившаяся судебная практика. Отказ в иске не означает обязательный снос дома. Получается, что имеет место самовольная постройка (хотя и занимает только часть неотведенного для строительства земельного участка).
Статья 222. Самовольная постройка
1. Самовольной
постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное
недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для
этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Повторяю, в вашем случае большая часть земли находится в собственности. Суд должен это учесть.Право собственности на самовольную
постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом
случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности,
пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании
которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом
случае лицо, за которым признано право собственности на постройку,
возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере,
определенном судом.
Уважаемая Наталья!
Межевание земельного участка предполагает определение масштабов и границ участка, привязку кадастрового плана и географического положения участка к местности, а также последовательное юридическое оформление всех соответствующих документов. Согласно п. 9 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 07.06.2013) «О государственном кадастре недвижимости»:
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Иногда, бывает несоответствие границ участка, указанных в государственном кадастре, фактическим границам земельного участка.
Вам нужно оформлять межевание заново. Далее обратитесь в администрацию для согласования границ земельного участка. Если Вы получите отказ, обращайтесь в суд с исковым заявлением об уточнении границ земельного участка.
По поводу жилое/нежилое — оформляйте пока так, как есть, в последующем можно будет перевести в нежилое. Могу оказать помощь по отдельным вопросам, если что обращайтесь, можно в чат.
Порядок уточнения местоположения границ земельного участка описан в письме МИНИСТЕРСТВА ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 22.02.2013 № ОГ-Д23-701
В соответствии с частью 3 статьи 25 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) государственный кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным на основании Закона о кадастре требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (далее — уточнение границ земельного участка). При кадастровом учете в связи с уточнением части границ земельного участка орган кадастрового учета одновременно вносит соответствующие изменения во внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о местоположении границ такого смежного земельного участка.
В Вашем случае необходимо уточнение местоположения границ земельного участка. Если при проведении кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельного участка и установлении границ будут обнаружены изменения, то они вносятся в межевой план.Межевой план должен содержать сведения о проведении процедуры согласования местоположения границ земельного участка, в порядке, предусмотренном статьей 39 Закона о кадастре.
Приказом Минэкономразвития России от 17 августа 2012 г. № 518 «О требованиях к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, а также контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке», вступающим в силу с 17 апреля 2013 г., установлена точность определения координат характерных точек границ земельного участка.
Пунктом 39 Требований к подготовке межевого плана земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 24 ноября 2008 г. № 412, установлено, что значения координат, в том числе, характерных точек границ земельных участков (частей земельных участков) в межевом плане указываются в метрах с округлением до 0,01 метра.
С учетом изложенного, «точность округления координат» действующими положениями нормативных правовых актов в области кадастрового учета и кадастровой деятельности не предусмотрены.
Перевод жилого помещения в не жилое регулируется ЖК РФ.
Статья 22.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий перевод помещений).
Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:
заявление о переводе помещения;
правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.
При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования
По участку идет газопровод высокого давления, охранная зона равна 50 метрам для РБ и 100 метрам для РФ в каждую сторону от оси трубы, независимо от категории газопровода (кроме магистральных). Это участок с обременением. Для установления газопровлда должна быть проектная документация, согласованная, в том числе, и с администрацией. Проводя межевание, администрация должна была учитывать газопровод. Но она не учитывала (исходя из Вашего сообщения) Обращайтесь в суд с иском о межевании.
«Обращайтесь в суд с иском о межевании».
С иском о межевании в суд совершенно незачем обращаться, так как межевые организации (это частные лица, как правило, ООО) без всякого принуждения проведут межевание. Их интерес — плата за труд. В суд обращаться нужно на администрацию в случае, если она откажет в изменении границ участка.