Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Смена вида разрешенного использования земельного участка в рамках одной категории.
Ситуация такая, у друга была земля на праве аренды, площадь 4 Га, вне населенного пункта, срок аренды 25 лет, категория - земли сельхоз назначения, ВРИ - садоводство. Она ему была не нужна и он решил передать ее мне, мы захотели переоформить договор аренды, но оказалось что у администрации свои планы на этот участок и сказали, расторгайте договор аренды и право с кем заключать новый выигрывайте через аукцион. Я почитал земельный кодекс и узнал что мой друг может переуступить права по действующему договору мне, без согласия собственника, так и сделали, зарегистрировали договор уступки и уведомили администрацию. Теперь появилась новая проблема, после сделанного анализа почвы в НИИ, оказалось что почва не пригодна для садоводства, но по договору аренды и ВРИ я не имею права там больше ничего делать. Вопрос к в данном случае поменять ВРИ не расторгая договор и так чтобы администрация не смогла ничего сделать?
Здравствуйте, Валерий!
Изменение назначения использования земельного участка может осуществить только его собственник, каковым Вы не являетесь. Можете на этот счет попытаться найти взаимопонимание с администрацией поселения. Если они согласятся, саму процедуру изменения можете взять на себя. А так, без ведома и согласия собственника изменить Вам (арендатору) разрешенное использования земельного участка не получится.
Добрый день.
и так чтобы администрация не смогла ничего сделать?
Валерий
Без администрации вам не обойтись.
В соответствии с п. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Установление положений об изменении видов разрешенного использования земельных участков и их применение относятся к компетенции органов местного самоуправления.
В Вашей администрации должен быть разработан административный регламент по данному вопросу, поэтому вашу проблемы вы должны начать решать с обращения в земельный отдел местной администрации.
Напоминаю, что в любом случае вашего несогласия с решением об изменении вида разрешенного использования, вы можете его обжаловать в судебном порядке.
В процессе измениня ВРИ мне придется расторгнуть договор аренды? или это регламентируется административным регламентом?
Здравствуйте, Валерий. Прежде всего, если Ваш друг заключил договор аренды по результатам аукциона или в случае, когда аукцион не состоялся, то изменение ВРИ в рамках данного договора невозможно. Согласно ч.17 ст.39.8. Земельного кодекса РФ
Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.
Если договор был заключен не через аукцион, то как правильно отметили коллеги, в случае изменения ВРИ можно будет просто составить дополнительное соглашение к договору аренды (его как и сам договор, необходимо будет зарегистрировать в ЕГРП). Что касается непосредственно изменения ВРИ. Вам необходимо обратиться с соответствующим заявлением к Администрации (арендодателю). При этом исходить надо из тех основных, вспомогательных и условно разрешенных ВРИ, который установлены для данной территориальной зоны Правилами землепользования и застройки Вашего муниципального образования. То есть выбрать какой-угодно ВРИ у Вас не получится, только один из тех ВРИ, которые установлены градостроительным регламентом. Учитывая тот факт, что участок находится на землях с/х назначения, при этом почва непригодна для с/х производства, не знаю, что Вы ещё можете делать на этой земле без изменения категории. Вместе с тем, рекомендую Вам учесть следующие положения Гражданского кодекса РФ:
Согласно ч.1 ст.611 ГК РФ
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
— ст.612 ГК РФ.
Договор заключен без аукциона, информация что сдается участок была опублекована в газете, заявление на нее было только, насколько я знаю процедура аукциона проводится только в случае 2 и более заявок.
Участок не пригоден для выращивания деревьев, а производство сельхозпродукции, например выращивать там КРС, или птиц возможно, но по нынешнему ВРИ это невозможно. Земля находится вне населенного пункта, она и в этом случае подпадает под действие градостроительного регламента?
Земля находится вне населенного пункта, она и в этом случае подпадает под действие градостроительного регламента?
Валерий
Градостроительным кодексом РФ определены виды земельных участков, на которые градостроительный регламент не распространяется, а также в отношении которых градостроительный регламент не устанавливается.
Согласно ст.36 Градостроительного кодекса РФ:
4. Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:
1) в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия;
2) в границах территорий общего пользования;
3) предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами;
4) предоставленные для добычи полезных ископаемых.
5. Применительно к территориям исторических поселений, достопримечательных мест, землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов, зонам с особыми условиями использования территорий градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.
6. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.
В Вашем случае, как я понимаю, это могут быть только с/х угодья в составе земель с/х назначения, для которых градостроительный регламент не устанавливается. Но Вы можете определить это по Правилам землепользования и застройки. В них есть раздел «карта градостроительного зонирования», в которой обозначены границы территориальных зон. Попробуйте определить территориальную зону, к которой относится Ваш участок, и посмотрите, установлен ли градостроительный регламент в отношении Вашей территориальной зоны.
Вопрос в действующем договоре, его придется расторгать, или если администрация согласиться, можно ли будет поменять в рамках действующего договора?
Уточнение клиента
«Вопрос в действующем договоре, его придется расторгать, или если администрация согласиться, можно ли будет поменять в рамках действующего договора?»
Расторгать действующий договор аренды не обязательно. Если администрация согласится на изменение разрешенного использования земельного участка с условием, что он будет находится у Вас в аренде, можно составить дополнительное соглашение к действующему договору.
Должен Вам сказать, что даже при согласии администрации на изменение разрешенного использования земельного участка, сама администрация заниматься процедурой изменения вряд ли будет. Они могут выдать Вам соответствующую доверенность и Вы сами будете заниматься.