Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

488 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
488 юристов сейчас на сайте
  1. Семейное право
  2. Раздел имущества

Иск об обязании продать долю в квартире

Здравствуйте. Прошу поделиться соображениями по очень непростому вопросу.А ситуация такова:во время брака были приобретены две комнаты в трехкомнатной коммунальной квартире. Доли покупались на мои средства, полученные еще до брака. Для получения налогового вычета пришлось зарегистрировать доли на мужа, но при покупке им было составлено нотариальное заявление о том, что после получения налогового вычета он обязуется эти доли подарить моему несовершеннолетнему ребенку от первого брака.Далее-муж взял ипотеку,где я являюсь созаёмщиком, и на средства банка была приобретена третья комната,которую тоже пришлось регистрировать на мужа.(ипотеку-то он брал).Таким образом, муж стал хозяином трехкомнатной квартиры, а я с ребенком осталась ни с чем.Поскольку мы разводимся, я хочу подать иск в суд об обязании мужа подарить причитающиеся доли сыну.Но загвозка в том, что банк взял в залог не комнату,которую мы приобретали,а всю квартиру,и поскольку права банка в этом случае будут нарушены, суд откажет.Что делать в такой ситуации-ума не приложу!ПОМОГИТЕ!!!Очень прошу не писать о том, что при разделе совместно нажитого имущества, не зависимо от того, на кого оно оформлено… и т.д.Всё это и так понятно! Я же хочу ребёнку положенные доли отдать, а третью комнату, которую приобрели по ипотеке-пополам.

25 Июля 2012, 12:39, вопрос №12758 Елена, г. Санкт-Петербург
150 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (11)

  • Юрист - Пользователь заблокирован
    Пользователь заблокирован
    Юрист
    • 265ответов
    • 71отзыв

    Сыну ничего не причитается. У детей нет прав на имущество родителей. А вот разделить имущество в суде Вы можете. Причем при надлежащей позиции, может получить и бОльшую долю, чем муж.

    А вот когда у Вас будут определены доли в праве на квартиру, Вы можете, если хотите, подарить свою долю сыну. Только не очень понятно зачем это нужно (?) У родителей нет прав на имущество детей, со всеми вытекающими последствиями...

    25 Июля 2012, 12:24
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Спасибо за информацию,но я не нашла ответ на интересующий вопрос!Квартира в залоге и здесь при любом подходе суд откажет!А насчет прав ребенка на имущество родителей....Муж не является таковым, это мой сын от первого брака.Разве нотариальное заявление ничего не значит?

    25 Июля 2012, 12:38
  • Юрист - Пользователь заблокирован
    Пользователь заблокирован
    Юрист
    • 265ответов
    • 71отзыв

    Нужно было составлять не нотариальное заявление, которое - "филькина грамота", а договор дарения содержащий обещание дарения в будущем.

    25 Июля 2012, 12:47
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Допустим в суде удасться доказать,что заявлеие,по сути, является таковым, как быть с тем,что квартира обременена?Хотя ипотека была взята на покупку только комнаты?

    25 Июля 2012, 12:53
  • Юрист - Дюкарев Алексей
    получен
    гонорар
    46%
    Юрист
    Общаться в чате

    Добрый день!

    Согласно положениям Гражданского кодекса:

    Статья 572

    2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь
    признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.


    Статья 574.

    2. Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда:
    договор содержит обещание дарения в будущем.
    3. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

    Соответственно нотариально заверенное заявление можно считать договором дарения.

    Что касается ипотеки

    Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
    (ред. от 06.12.2011)
    "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

    Статья 37
    1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем дарения, лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

    25 Июля 2012, 12:51
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Пользователь заблокирован
    Пользователь заблокирован
    Юрист
    • 265ответов
    • 71отзыв

    Если Вы приобретали комнаты в коммунальной квартире, то совершенно непонятно почему обременение ипотекой наложено на комнаты, которые не являются предметом договора купли продажи с использование заемных средств. (?)

    Может вы все-таки не комнаты покупали, а доли в праве собственности на квартиру?

    25 Июля 2012, 12:53
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Да,верно,покупали доли.А банк не дает ипотеку под залог долей,т.к. в случае невыполнения заёмщиком условий договора,квартиру-то банку легче продать,чем доли!

    25 Июля 2012, 13:13
  • Адвокат - Мусенко Маргарита Александровна

    Так а почему банк выдавая кредит сумма которого равна рыночной стоимости приобретаемого имущества, взял в залог всю квартиру? Это не верно. Надо оспаривать сам договор залога, признавая его весь или в части недействительным. Заявляйте иск о признании договора залога недействительным и понуждении к заключению договора залога только на приобретенную недвижимость. А при разделе с мужем о признании 2-х комнат вашей личной собственностью.

    25 Июля 2012, 13:01
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    "Надо оспаривать сам договор залога, признавая его весь или в части недействительным."

    Тогда банк потребует досрочного погашения.Ну как Вы не поймёте, что ни один банк,НИКОГДА и НИЗАЧТО не будет менять условия договора,поскольку ,как они сами выражаются,те являются "типовыми".Не выдаст банк кредит под залог доли,т.к. продать её потом будет сложно!

    25 Июля 2012, 13:23
  • Юрист - Николаев Николай
    Николаев Николай
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    • 578ответов
    • 158отзывов

    Здравствуйте!

    но при покупке им было составлено нотариальное заявление о том, что после получения налогового вычета он обязуется эти доли подарить моему несовершеннолетнему ребенку от первого брака ... такое заявление считаю "ничтожным",а сделку (если она будет) недействительной, поскольку нарушается основной принцип сделки дарения – безвозмездность. При наличии условий о встречном требовании договор не считается дарением и признается притворной сделкой. Соответственно на данный момент указанные доли являются совместно нажитыми. Так в силу ст.34 СК РФ Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

    Таким образом, муж стал хозяином трехкомнатной квартиры, а я с ребенком осталась ни с чем. - Не стал Ваш муж хозяином ( см. выше )

    Очень прошу не писать о том, что при разделе совместно нажитого имущества, не зависимо от того, на кого оно оформлено… и т.д.Всё это и так понятно! - Как же не писать? В Вашей ситуации Вы с мужем являетесь собственниками данного жилья.

    25 Июля 2012, 13:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Жуков Константин
    получен
    гонорар
    18%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Доброго Вам дня!

    С дарением, скорее всего, ничего не получится, поскольку обещание безвозмездно передать кому-либо вещь признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи (п. 2 ст. 572 ГК РФ).

    При этом п. 2 ст. 574 ГК РФ установлена обязательная письменная форма договора при обещании подарить в будущем. Это было выполнено, нотариус подтвердил подлинность подписи на документе.

    НО: Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации 9пп. 3 ст. 574 ГК РФ) и считается заключенным только с момента такой регистрации. Без гос. регистрации он является ничтожным, то есть не порождает прав и обязанностей.

    25 Июля 2012, 13:04
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Воронин Сергей Викторович

    Государственная регистрация договора недвижимости и нотариально заверенное заявление разные вещи, все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации и не требуют дополнительного нотариального заверения, т.к. в этом нет необходимости.

    25 Июля 2012, 13:05
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Николаев Николай
    Николаев Николай
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    • 578ответов
    • 158отзывов

    Я бы Вам советовал обратиться на "очную" консультацию со всем набором документов (копий), только после юридической экспертизы, можно будет делать конкретные рекомендации. Развитие событий может быть разным ...

    25 Июля 2012, 13:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Дюкарев Алексей
    получен
    гонорар
    46%
    Юрист
    Общаться в чате

    Продолжение ответа

    Принимая во внимание тот факт, что договор дарения в виде обещания подарить вещь в будущем считается заключенным с момента составления письменного заявления и его государственной регистрации, то Вам необходимо провести государственную регистрацию данного договора и если даритель отказывается сделать это в добровольном порядке то зарегистрировать его можно в судебном порядке.

    Статья 165. Гражданского кодекса
    3. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

    На мой взгляд, в связи с тем, что сделка по дарению была произведенна ранее, чем данное имущество было обременено залогом, суд может вынести решение о регистрации договора дарения и без согласия банка.

    Но вопрос этот очень спорный, так как договор дарения фактически в настоящий момент не заключен и имеются два противоречущих обязательства:

    1) Так как имеется обещание, оформленное в надлежащей форме, подарить в будущем доли в квартире суд обязан вынести решение о регистрации такой сделки.

    2) Но, так как в период времени между составлением заявления и государственной регистрацией договора дарения, данное имущество было обременнено залогом, то получается суду необходимо получить согласие банка на отчуждение.

    При этом согласно статье 38 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)":


    1. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения
    становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
    Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.

    Банк при отчуждении заложенного имущества, в любом случае ничего не теряет, возможно он и даст согласие на отчуждение.

    И еще как вариант, посмотрите сам договор залога. Возможно в нем предусмотренно право залогодателя отчуждать имущество без согласия банка.

    25 Июля 2012, 13:34
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Дружкин Максим Сергеевич
    Дружкин Максим Сергеевич
    Юрист, г. Москва
    • 1103ответа
    • 247отзывов

    Добрый день, Елена!

    Учитывая сложившуюся ситуацию, полагаю, что для начала нужно использовать все возвожности по регистрации сделки, связанной с обязанностью подарить имущество Вашему сыну. Согласно нормам ГК РФ договор дарения в виде обещания подарить вещь в будущем считается заключенным с момента составления письменного заявления и его государственной регистрации, то Вам необходимо провести государственную регистрацию данного договора, и если даритель отказывается сделать это в добровольном порядке то зарегистрировать его можно в судебном порядке. При этом согласно ст. 574 ГК РФ договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда: договор содержит обещание дарения в будущем. При этом договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, соответственно считается заключенным с момента такой регистрации. Срок регистрации такого договора после подписания сторонами законом не установлен. При регистрации важна воля сторон данной сделки на момент ее регистрации. В соответствии с ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда, т.е. решение суда и будет основанием для регистрации данной сделки в Росреестре.

    Вместе с тем, согласно закону "Об ипотеке" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем дарения, лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

    Поскольку на момент оформления договора "об ипотеке" сведений об обременении данного имущества в Росреестре не было, то и банк был уверен, что заложенное имущество никому не может быть подарено в будущем. Вместе с тем, если в данном случае согласие банка на регистрацию такой сделки будет получено, то данная сделка может быть зарегистрирована. В договоре вряд ли содержится возможность отчуждать имущество без согласия банка, но на интересы банка такое решенеи вопроса не влияет, так как банк сохраняет права залогодержателя, при возможной перемене лица, являющегося собственником объекта залога. Однако, это право банка, а не его обязанность, и данное право, должно быть соблюдено в первую очередь, в частности и как лица, имеющего преимущественное право наложение взыскания на заложенное имущество при нарушении обязательств. Поэтому в данном случае сначала необходимо получить согласие банка на такую регистрацию, потом только идти в суд с вышеуказанным требованием по принуждению к регистрации сделки. В противном случае уповать можно только на равный раздел имущества при расторжении брака с последующим выделом долей, при этом Вы можете в таком случае доказать, что Ваша доля должна быть больше в виду значительных вложений с Вашей стороны в данное имущество, произведенных, в частности, из средств, полученных до заключения брака. Желаю Вам удчаи в решении данного впороса!

    25 Июля 2012, 16:28
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    ВСЕМ ОГРОМНОЕ СПАСИБО ЗА УЧАСТИЕ!!!Я РЕШИЛА ПОСТУПИТЬ СЛЕДУЮЩИМ ОБРАЗОМ: ОБРАЩУСЬ В СУД,ПРЕДМЕТОМ ИСКА БУДЕТ ПРИЗНАНИЕ ИМУЩЕСТВА ЛИЧНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ.В ЭТОМ СЛУЧАЕ И ПРАВА БАНКА НАРУШЕНЫ НЕ БУДУТ, И РЕШЕНИЕ,ПОЛАГАЮ, Д.Б. В МОЮ ПОЛЬЗУ.

    25 Июля 2012, 17:42
stats