Налог от продажи квартиры индивидуальным предпринимателем

Здравствуйте! На мой взгляд здесь возможно не платить налог, так как доход от продажи данной квартиры (не использовалась в предпринимательской деятельности) облагается НДФЛ, и так как квартирой владеете с 2011 года. Лучше всего — направить в ИФНС запрос на имя руководителя в письменном виде о возможности в данном случае не уплачивать НДФЛ и не включать доходы от продажи в декларацию по УСН, в котором указать, что квартира не использовалась в предпринимательской деятельности, а являлась местом постоянного проживания, приложить копию свидетельства о праве собственности, выписку из домовой книги. В запросе укажите адрес для направления ответа. Вам должны будут ответить в письменном виде. Привожу письмо по схожей ситуации, там указывается возможность применения вычетов, но это в свою очередь значит, что доходы от продажи соответствующего имущества облагаются именно НДФЛ. А в этом случае и норма о сроке владения для освобождения от оплаты НДФЛ также действует.

Вопрос: Физическое лицо планирует зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и при государственной регистрации одними из видов экономической деятельности указать покупку и продажу земельных участков; покупку и продажу собственного жилого недвижимого имущества.
Для осуществления данных видов деятельности ИП будет покупать в собственность у юридических и физических лиц крупные земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения. В дальнейшем для этих земель будет оформлен вид разрешенного использования — для дачного строительства. ИП планирует размежевать земельные участки на множество участков площадью 1000 — 2000 кв. м и продать земельные участки гражданам для дачного строительства.
При осуществлении предпринимательской деятельности ИП будет применять УСН с объектом налогообложения «доходы».
В период осуществления предпринимательской деятельности ИП планирует приобрести в собственность земельный участок для индивидуального жилищного строительства, категория земель — земли населенных пунктов, общей площадью до 1500 кв. м и построить на нем жилой дом для постоянного проживания.
Вправе ли индивидуальный предприниматель в случае продажи земельного участка и дома, предназначенных для постоянного проживания, в соответствии с абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов?
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 4 июня 2012 г. N 03-04-05/3-676
…
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 руб.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг.
Согласно абз. 4 пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса положения данного подпункта не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.
Для осуществления предпринимательской деятельности физическому лицу необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица с указанием видов деятельности, которые он собирается осуществлять, по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности.
Доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.
Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, к указанным доходам не применяются.
В случае если имущество, указанное в пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, не использовалось для осуществления предпринимательской деятельности, например, налогоплательщик продает земельный участок и жилой дом, который является местом постоянного проживания, он может воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
04.06.2012