Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.
Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Категории
600 ₽
Вопрос решен
Перспективы оспаривания налога на доход от продажи недвижимости
В моей собственности сроком более 10 лет был земельный участок сложной формы. В этом году мне удалось его продать, но только разделив на два участка, двум разным покупателям. Т.о., реальный раздел участков и продажа совершены в 2016 году. Была уверена, что от уплаты налога на доход при данной сделке буду освобождена, т.к. продаю имущество, которым владела много лет.
Однако, выяснилось, что по новому закону 382-ФЗ, разделенные участки являются новыми, срок владения ими мной- минимальный и значит, я обязана заплатить налог с полученного дохода 13%. Данная информация подтверждена ответом на официальный запрос в Налоговую службу.
На мой взгляд, здесь какой-то юридический казус, ведь, продав участок целиком, я освобождалась бы от налогов, а продав, скажем, половину (что невозможно без раздела участка) - я обязана налоги заплатить. По сути, в момент раздела, объект (земля) остался тем же, перехода собственности от новому владельцу не было, а право освобождения от налогов я потеряла. Как вообще тогда возможно продать часть своей недвижимости без уплаты налогов?
Мой вопрос такой:
- Каковы, на ваш взгляд, перспективы оспаривания данной ситуации в суде?
И если перспектив нет - налоговый вычет в размере 1 млн. я имею право получить только единожды (т.е. за продажу одной половины участка) или дважды, т.к продала, получается два разных объекта двум разным людям?
Заранее спасибо!
, Елена, г. Москва
Тимур Унароков
Эксперт
Здравствуйте, Елена!
Перспектива есть!
Вопрос: Физическое лицо в феврале 2009 г. приобрело земельный участок площадью 1600 кв. м. В 2011 г. после межевания указанный участок был разделен на два площадью 800 кв. м каждый. Право собственности на образованные в результате раздела земельные участки зарегистрировано в мае 2011 г. В 2012 г. эти участки были проданы, первый — в июле, второй — в августе. Может ли физическое лицо воспользоваться предусмотренным п. 17.1 ст. 217 НК РФ освобождением от обложения НДФЛ доходов, полученных от продажи участков?
Ответ: По мнению Минфина России, срок нахождения в собственности земельных участков необходимо исчислять с момента регистрации права на разделенные участки. Таким образом, физическое лицо не может воспользоваться предусмотренным п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ освобождением от обложения НДФЛ доходов, полученных от продажи участков, если вновь образованные земельные участки при их продаже будут находится в собственности физического лица менее трех лет. При этом некоторые суды приходят к иному выводу при рассмотрении аналогичных вопросов.
Обоснование: Пунктом 17.1 ст. 217 НК РФ предусмотрено освобождение от налогообложения доходов, полученных физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.
Право собственности на приобретенный земельный участок возникло у покупателя с момента регистрации этого права (п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ).
С этого момента он был наделен правом владения, пользования и распоряжения своим имуществом, то есть правом совершать любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. Пунктом 2 указанной статьи установлено, что у собственника разделяемого земельного участка возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.
Статья 235 ГК РФ предусматривает следующие основания прекращения права собственности: отчуждение собственником своего имущества другим лицам, отказ собственника от права собственности, гибель или уничтожение имущества, утрата права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В ст. 44 ЗК РФ перечислены следующие основания прекращения права собственности на земельный участок: отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам; отказ собственника от права собственности на земельный участок; принудительное изъятие у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.
Данный перечень является закрытым.
Согласно п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. В новых разделах ЕГРП и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы ЕГРП и открыты новые дела правоустанавливающих документов.
Таким образом, с принятием в 2011 г. решения о разделе первоначального земельного участка на два обособленных земельных участка с внесением соответствующих записей в ЕГРП право собственности, возникшее в 2009 г., не прекратилось, поскольку действующее законодательство не предусматривает в качестве основания прекращения права собственности на недвижимость ее раздел на отдельные самостоятельные части с последующей постановкой на кадастровый учет. Данное право лишь преобразовалось в право собственности на две части ранее единого объекта недвижимости.
Таким образом, фактически земельные участки, проданные летом 2012 г., находились в собственности продавца этих участков более трех лет.
Данное мнение нашло свое отражение в судебной практике (Определение Московского городского суда от 10.08.2011 по делу N 33-23054, Апелляционное определение Московского областного суда от 20.12.2012 по делу N 33-24614).
Необходимо отметить, что Минфин России придерживается противоположной позиции: период нахождения в собственности вновь образованных в результате раздела земельных участков следует исчислять с даты получения свидетельств о праве собственности на разделенные земельные участки. Со ссылкой на положения ст. 11.4 ЗК РФ, ст. 219 ГК РФ, абз. 1 п. 9 ст. 12 Федерального закона N 122-ФЗ Минфин России делает вывод о том, что в данном случае земельный участок, из которого образовалось несколько участков — новых объектов права собственности, прекращает свое существование (Письма от 18.05.2012 N 03-04-05/7-646, от 17.05.2012 N 03-04-05/7-635, от 17.02.2012 N 03-04-05/7-192, от 10.02.2012 N 03-04-05/7-153, от 27.02.2012 N 03-04-05/7-228, от 24.01.2012 N 03-04-05/9-61 (п. 2), от 21.10.2011 N 03-04-05/7-768, от 24.08.2011 N 03-04-05/7-588, от 18.08.2011 N 03-04-05/7-577).
Аналогичная позиция отражена в Определении Московского городского суда от 14.12.2010 N 33-36065.
Учитывая изложенное, отстаивать правомерность освобождения доходов от продажи данных участков от обложения НДФЛ налогоплательщику придется в суде.
А.Г.Шорина
ЗАО «ТЛС-ГРУП»
Региональный информационный центр
Сети КонсультантПлюс
27.05.2013
Марина Болтунова
Мой вопрос такой: — Каковы, на ваш взгляд, перспективы оспаривания данной ситуации в суде?
Елена
Здравствуйте. Проиграете, судебная практика не в Вашу пользу. Консультация, на которую сослался коллега уже устарела.
КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 мая 2014 г. N 1129-О
ОБ ОТКАЗЕ В ПРИНЯТИИ К РАССМОТРЕНИЮ ЖАЛОБЫ
УПОЛНОМОЧЕННОГО ПО ПРАВАМ ЧЕЛОВЕКА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
НА НАРУШЕНИЕ КОНСТИТУЦИОННЫХ ПРАВ ГРАЖДАНИНА САМОЧКИНА
АНАТОЛИЯ НИКОЛАЕВИЧА ПОЛОЖЕНИЯМИ СТАТЬИ 11.2, ПУНКТОВ
1 И 2 СТАТЬИ 11.4 ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
И ПОДПУНКТА 1 ПУНКТА 1 СТАТЬИ 220 НАЛОГОВОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
В 2005 году он разделил данный земельный участок на три земельных участка площадью 11 756 кв. м, 1 624 кв. м и 1 620 кв. м, а 17 сентября 2007 года — разделил земельный участок площадью 11 756 кв. м на участки размером 11 643 кв. м и 113 кв. м и зарегистрировал право собственности на вновь образованные участки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В 2008 году А.Н. Самочкин земельный участок площадью 11 643 кв. м продал юридическому лицу и впоследствии со ссылкой на подпункт 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации заявил имущественный налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц на сумму, полученную от продажи данного земельного участка, как находившегося в его собственности более трех лет.Решением инспекции Федеральной налоговой службы N 10 по городу Москве от 20 января 2010 года он был привлечен к налоговой ответственности за неполную уплату налога на доходы физических лиц за 2008 год в результате занижения налоговой базы (дохода). Принимая такое решение, налоговый орган исходил из того, что срок нахождения в собственности земельных участков, образованных в результате раздела, исчисляется с даты их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а поскольку проданный земельный участок в собственности заявителя находился с 2007 года, для применения заявленного им имущественного налогового вычета не было оснований.
Положения статьи 11.2 «Образование земельных участков» и пунктов 1 и 2 статьи 11.4 «Раздел земельного участка» главы I.1 «Земельные участки» Земельного кодекса Российской Федерации (введена Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений», вступившим в силу с 24 октября 2008 года), на которые имеются ссылки в судебных решениях по делу А.Н. Самочкина, сами по себе какой-либо неопределенности не содержат и не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права граждан, в том числе перечисленные в жалобе Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации.
В силу данных положений при разделе земельного участка возникают новые объекты недвижимого имущества, срок нахождения которых в собственности налогоплательщика определяется на основании действующего законодательства, в том числе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.).
2.3. Таким образом, названные положения Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (в оспариваемой редакции) не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права А.Н. Самочкина.
И если перспектив нет — налоговый вычет в размере 1 млн. я имею право получить только единожды (т.е. за продажу одной половины участка) или дважды, т.к продала, получается два разных объекта двум разным людям?
Елена
Не имеет значения сколько объектов Вы продали, т.к. размер вычета останется прежним, 1000000 руб..
Вопрос: О порядке предоставления имущественного налогового вычета по НДФЛ налогоплательщику, который приобрел в 2007 г. земельный участок, разделил его в 2011 г. на тридцать семь участков и в течение двух лет планирует их продать.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 27 июня 2012 г. N 03-04-05/7-784
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Из обращения следует, что налогоплательщик приобрел в 2007 г. земельный участок, который в 2011 г. разделил на тридцать семь участков, и в течение двух лет планирует их продать.
Согласно ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.
При этом на основании ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Пунктом 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.
Таким образом, поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, а данный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при таком разделе земельных участков исчисляется с даты их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Учитывая вышеизложенное, поскольку вновь образованные земельные участки при их продаже до 2015 г. будут находится в собственности налогоплательщика менее трех лет, то налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, в размере, не превышающем в целом 1 000 000 руб. в каждом налоговом периоде, в котором будут продаваться земельные участки. Доход, превышающий названную сумму, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
В случае если вновь образованные земельные участки, находившиеся в собственности налогоплательщика менее трех лет, будут продаваться систематически, то данная деятельность может содержать признаки предпринимательской деятельности, что влечет за собой обязанность регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и уплаты налогов в связи с осуществлением этой деятельности.
В данном случае в соответствии с абз. 4 пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса в отношении доходов, получаемых индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности, имущественный налоговый вычет не предоставляется.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Н.А.КОМОВА
27.06.2012
Отсюда совершенно не следует, что срок исчисляется с момента регистрации раздела участка, а не с момента регистрации первичного приобретения.
Унароков Тимур
Тимур, а Вы бы прочитали данное определение полностью и поняли бы, что именно данное определение и имеет отношение к данному вопросу.
А вот что выносят суды на основании данного определения.
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 октября 2014 г. по делу N 33-34896
Таким образом, каждый из земельных участков, образованных при разделе первоначального земельного участка, является новой недвижимой вещью (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ), право собственности на которую у лица, обладавшего правом собственности на первоначальный земельный участок, возникает с момента государственной регистрации права собственности на этот вновь образованный земельный участок (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ, ст. 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Такое толкование закона дано и в Определении Конституционного Суда РФ от 13.05.2014 N 1129-О, а также в Письмах Минфина России от 16.04.2013 N 03-04-05/9-375 и от 27.02.2012 N 03-04-05/7-228.На основании изложенного суд пришел к правильному выводу о том, что при обложении НДФЛ доходов, полученных от продажи земельного участка, образованного при разделе ранее существовавшего участка, исчисление срока, обуславливающего применение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ, производится с момента государственной регистрации права собственности налогоплательщика на вновь образованный при разделе, а не на первоначальный земельный участок, прекративший свое существование в результате раздела.
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 декабря 2015 г. по делу N 33а-10706/15
Таким образом, из содержания вышеприведенных правовых норм следует, что при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а первоначальный земельный участок прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных земельных участков исчисляется с даты их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Тот факт, что вновь образованные земельные участки находятся в границах исходного земельного участка, вопреки утверждениям в жалобе, не свидетельствует об их нахождении в собственности Р. более трех лет.
Ссылки в жалобе на определение Конституционного Суда Российской Федерации от 13 мая 2014 года N 1129-О, в качестве основания к отмене судебного акта не принимаются, поскольку неправильного применения норм материального права при принятии решения судом не допущено. При этом принимается во внимание, что в названном определении Конституционным Судом Российской Федерации указано, что силу положений статей 11.2, 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка возникают новые объекты недвижимого имущества, срок нахождения которых в собственности налогоплательщика определяется на основании действующего законодательства, в том числе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
ТОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 марта 2015 г. по делу N 33-858/2015
Из системного анализа вышеприведенных правовых норм следует, что срок нахождения в собственности образованных земельных участков исчисляется с даты их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Такое толкование закона дано и в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 13.05.2014 N 1129-О.
Отказывая в удовлетворении заявления, суд обоснованно исходил из того, что при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. Поскольку вопрос об освобождении от налогообложения решается в отношении доходов от продажи по каждому конкретному объекту недвижимого имущества, срок нахождения в собственности налогоплательщика такого объекта считается с даты регистрации права на него в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а не с момента государственной регистрации права собственности налогоплательщика на первоначальный земельный участок, прекративший свое существование в результате раздела.
Могу ещё разместить, если мало.
Андрей Власов
рейтинг 7.3
Эксперт
И если перспектив нет — налоговый вычет в размере 1 млн. я имею право получить только единожды (т.е. за продажу одной половины участка) или дважды, т.к продала, получается два разных объекта двум разным людям?
Елена
Елена, добрый день! К сказанному коллегами добавлю, что как то минимизировать налоговую нагрузку в данной ситуации можно путем применения вычета, предусмотренного ст. 220 НК
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Тут позиции тоже противоречивые, в том числе в части отсутствия методики определения затрат в этом случае, но тут больше перспектив чем с оспариванием срока владения, попробую найти соответствующие письма Минфина если не опередят коллеги
Похожие вопросы
Если я в феврале этого года приеду в россию и подам декларацию 3 ндфл, то по какой налоговой ставке мне нужно будет рассчитать налог на продажу недвижимости
я в мае прошлого года продал квартиру и уехал из страны. если я в феврале этого года приеду в россию и подам декларацию 3 ндфл, то по какой налоговой ставке мне нужно будет рассчитать налог на продажу недвижимости.
Вопрос: Нужно ли нам платить налог с продаж двух квартир?
Здравствуйте! Мы семья с двумя несовершеннолетними детьми. У нас есть две квартиры в собственности, менее трех лет. Первая квартира 35 кв.м. Вторая 32 кв.м. Мы хотели бы продать одну квартиру и взять в ипотеку трехкомнатную квартиру 70 кв. м., а далее продать вторую однокомнатную квартиру и погасить ипотечное обязательство до 30 апреля 2024 г. Вопрос: Нужно ли нам платить налог с продаж двух квартир? Получается так, я продаю первую квартиру и покупаю трехкомнатную, в этот момент я являюсь собственником однокомнатной квартиры и трехкомнатной, потом продаю вторую однокомнатную и закрываю ипотеку. И у нас в семье остается одна трехкомнатная квартира. Помогите пожалуйста разобраться!
При покупке квартиры через агентство недвижимости и МФЦ не указали на то, что нужно было заплатить налог за приобретение квартиры
При покупке квартиры через агентство недвижимости и МФЦ не указали на то, что нужно было заплатить налог за приобретение квартиры. И в итоге долг по налогу вырос очень большой. Что делать?
Здравствуйте Подскажите: безопасно ли пересылать потенциальному покупателю либо риэлтору договор купли-продажи недвижимости?
Здравствуйте
Подскажите:безопасно ли пересылать потенциальному покупателю либо риэлтору договор купли-продажи недвижимости? Спасибо
Возникнет ли у меня обязанность уплатить налог с продажи квартиры?
Здравствуйте! У меня есть квартира, которую я хочу продать. Владею квартирой 4 года. Также у меня и моих двух несовершеннолетних детей есть доля 50% ровно ( 1/4 доли у меня и по 1/8 доли у обоих детей) в доме площадью 150 кВ.м. Я планирую продать квартиру и купить иное жилье площадью 100 кВ.м. Возникнет ли у меня обязанность уплатить налог с продажи квартиры?
А вычет совершенно точно можно получить только 1 раз в год в размере 1 млн. Не имеет значения сколько объектов вы продали за год.
В какой части она устарела?
Что именно поменялось?
Есть и более поздние суды. Например, Апелляционное определение Московского областного суда от 05.03.2014 по делу N 33-5244/2014.
Во всех упомянутых мной судебных решения суды РЕАЛЬНО отменяли решения налогового органа об обложении налогом разделенных участков.
А в вашем примере А.Н. Самочкин оспаривал конституционность положения подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации.
Для Самочкина это возможно очень важно, но к обсуждаемому вопросу никакого отношения не имеет.
Выделенный Вами абзац Определения Конституционного суда говорит:
В силу данных положений при разделе земельного участка возникают новые объекты недвижимого имущества, срок нахождения которых в собственности налогоплательщика определяется на основании действующего законодательства, в том числе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.).
Отсюда совершенно не следует, что срок исчисляется с момента регистрации раздела участка, а не с момента регистрации первичного приобретения.