Налоговый вычет с продажи доли несовершеннолетнего

Question

Продаю квартиру 60 кв.м в которой 1/3 доли несовершеннолетнего. вторая доля второго сына ему 20лет -1/3 и 1/3 у жены . Как лучше оформить договор продажи : на каждую долю отдельно или одним договором при сумме сделки 2 млн. руб.? О нотариальном удостоверении договора я знаю.

Антон Антонов · Answer

Здравствуйте, Алексей Григорьевич! Как лучше оформить договор продажи: на каждую долю отдельно или одним договором при сумме сделки 2 млн. руб.? Алексей Григорьевич Я предлагаю вам, оформить договор купли-продажи одним договором. Для этого вам необходимо заключить соглашение между всеми участниками собственности в соответствии со статьей 246 ГК РФ. После чего вам нужно подготовить документы для продажи квартиры, а именно документы, по которым вы приобрели доли в праве собственности: -свидетельство о праве собственности -выписка ЕГРП -кадастровый паспорт -выписка из домовой книги -нотариальное согласие(о котором вам все известно) За этим вам необходимо подписать договор купли-продажи, с вашей стороны его должны подписать все участники долевой собственности, либо кто-то подпишет по доверенности за других. Далее подайте документы на гос. регистрацию, это может занять некоторое время. Также хочу заметить, что в соответствии со статьей 400,401 НК РФ, все бывшие собственники больше не платят налог на имущество. Согласно статье 220 НК РФ продавец уплачивает налог в размере 13 %, если с момента приобретения квартиры прошло более 3-х лет, налог на доход продавцом не платится. Надеюсь эта информация будет вам полезна!

Олег Саитов · Answer

Добрый день! По общему правилу, если имущество находилось в собственности гражданина более трех лет (для имущества, приобретенного с 1 января 2016 года, этот срок увеличен до пяти лет), то доход от его продажи налогообложению не подлежит (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).В обратном случае уплаты налогов не избежать. Но сумму налога можно уменьшить, использовав право на имущественный налоговый вычет. В НК РФ предусмотрено два варианта их использования – заявить к вычету расходы, произведенные при покупке имущества, либо применить вычет в фиксированном размере (п. 2 ст. 220 НК РФ). Фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости (п. 1 ст. 220 НК РФ). Продаю квартиру 60 кв.м в которой 1/3 доли несовершеннолетнего. вторая доля второго сына ему 20лет -1/3 и 1/3 у жены . В вашем случае, при продаже квартиры, находившейся в долевой собственности, но проданной как единый объект ( все доли проданы их собственниками по одному договору купли-продажи), сумма вычета распределяется пропорционально долям в праве собственности на недвижимость (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ). Каждый продавец заполняет декларацию отдельно. Если продана доля, максимальный размер вычета, описанного выше, составит 1 000 000 рублей умноженный на долю. То есть, если, например, доля 1/3, максимальный размер вычета составит 333,33 тысячи рублей. Несовершеннолетний ребенок, получив доход от продажи квартиры, признается налогоплательщиком в отношении этого дохода и получает право на имущественный вычет.Право получения имущественного вычета за несовершеннолетнего ребенка предоставлено его законному представителю.Родитель, не позднее 30 апреля года, следующего за годом совершения сделок по продаже, обязан подать декларации формы 3-НДФЛ за себя и своего ребенка (как его законный представитель) (п.1 ст.229 НК). От формы заключения договора купли-продажи квартиры — одним документом или на каждую долю в отдельности — на общий размер предоставляемого налогового вычета (1 000 000 рублей) не влияет.

Дмитрий Васильев · Answer

добрый день. Продавать проще и лучше как единый объект, заключать придётся всего 1 договор. При этом вычет будет идти на доли каждого, а не на всю стоимость жилья. НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты 2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при передаче средств (имущества) участнику общества в случае ликвидации общества, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (в ред. Федерального закона от 08.06.2015 N 146-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) В состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, могут включаться следующие расходы: (абзац введен Федеральным законом от 08.06.2015 N 146-ФЗ) расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества, внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала; (абзац введен Федеральным законом от 08.06.2015 N 146-ФЗ) расходы на приобретение или увеличение доли в уставном капитале общества. (абзац введен Федеральным законом от 08.06.2015 N 146-ФЗ) При отсутствии документально подтвержденных расходов на приобретение доли в уставном капитале общества имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в результате прекращения участия в обществе, не превышающем в целом 250 000 рублей за налоговый период. (абзац введен Федеральным законом от 08.06.2015 N 146-ФЗ) При продаже части доли в уставном капитале общества, принадлежащей налогоплательщику, расходы налогоплательщика на приобретение указанной части доли в уставном капитале учитываются пропорционально уменьшению доли такого налогоплательщика в уставном капитале общества. (абзац введен Федеральным законом от 08.06.2015 N 146-ФЗ) При получении дохода в виде выплат участнику общества в денежной или натуральной форме в связи с уменьшением уставного капитала общества расходы налогоплательщика на приобретение доли в уставном капитале общества учитываются пропорционально уменьшению уставного капитала общества. (абзац введен Федеральным законом от 08.06.2015 N 146-ФЗ) Если уставный капитал общества был увеличен за счет переоценки активов, при его уменьшении расходы налогоплательщика на приобретение доли в уставном капитале учитываются в сумме выплаты участнику общества, превышающей сумму увеличения номинальной стоимости его доли в результате переоценки активов; (абзац введен Федеральным законом от 08.06.2015 N 146-Ф 2.2) при реализации имущественных прав (в том числе долей, паев), приобретенных у контролируемой иностранной компании, в случае, если доходы такой контролируемой иностранной компании от реализации этих имущественных прав (в том числе долей, паев) и расходы в виде цены их приобретения исключаются из прибыли (убытка) такой иностранной компании на основании пункта 10 статьи 309.1 настоящего Кодекса, налогоплательщиком, признаваемым контролирующим лицом такой контролируемой иностранной компании или являющимся российским взаимозависимым лицом такого контролирующего лица, сумма фактически произведенных расходов в виде стоимости имущественных прав (в том числе долей, паев) определяется исходя из меньшей из следующих стоимостей: документально подтвержденной стоимости по данным учета контролируемой иностранной компании на дату перехода права собственности на указанные имущественные права (в том числе доли, паи) от контролируемой иностранной компании, рыночной стоимости указанных имущественных прав (в том числе долей, паев) на дату перехода права собственности от контролируемой иностранной компании, определяемой с учетом положений статьи 105.3 настоящего Кодекса; (пп. 2.2 введен Федеральным законом от 15.02.2016 N 32-ФЗ) 3) при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности);

Татьяна Гусева · Answer

Добрый день, Алексей Григорьевич. Совершенно не согласна с коллегами, поскольку продажа квартиры как единого объекта (по одному договору купли-продажи) вам абсолютно невыгодна. Согласно п. 1 ч. 1 ст. 220 НК РФ, при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности). В соответствии с Письмом ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578 «О порядке предоставления имущественного налогового вычета (в дополнение к письму ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-4-3/18611)».данная норма, согласно пункту1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 13.03.2008 N 5-П, применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности. Проще говоря, если вы продаете квартиру, находящуюся в долевой собственности, как единый объект права собственности, т.е., по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей будет распределен между всеми собственниками пропорционально доле каждого из вас. Соответственно, вы получите за продажу всей квартиры налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей на всех совладельцев. Если каждый владелец 1/3 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей. Соответственно, при продаже каждым из вас своей доли по отдельному договору купли-продажи право на имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей возникнет у каждого из совладельцев. Это прямо указано в приведенном выше Письме ФНС России. Следовательно, в сумме вычет составит 3 000 000 рублей. Более того, вы можете снизить налогооблагаемую долю на сумму затрат, понесенных при покупке этой квартиры, предоставив в налоговую инспекцию документы, подтверждающие затраты на приобретение.

Ольга Демкина · Answer

Алексей Григорьевич, здравствуйте! Соглашусь с Татьяной Гусевой: при том, что квартира в долевой собственности, и менее 3 лет, продавать ее как единый объект вам невыгодно, поскольку собственники попадают под налогообложение из-за того, что при таком способе продажи вычет в 1 млн предоставляется на объект, то есть распределяется между всеми собственниками пропорционально долям. При продаже отдельно долей КАЖДЫЙ СОБСТВЕННИК имеет право на вычет в 1 млн. Письмо МинФина России №03-04-05/27395 от 13 мая 2015 года Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее. В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса (здесь и далее в редакции, действующей в отношении правоотношений, возникших до 1 января 2014 года) при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей. Согласно абзацу третьему подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с указанным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле. Таким образом, в случае если предметом договора купли-продажи является квартира, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц, сумма имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле в праве собственности на указанную квартиру. При этом, в случае если предметом договора является продажа каждым из продавцов своей доли в праве собственности на квартиру как самостоятельного объекта купли-продажи, указанный имущественный налоговый вычет предоставляется каждому из совладельцев в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей. Доход, превышающий названную сумму, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов. Вопрос о том, что является предметом договора купли-продажи, может быть решен в судебном порядке. Заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Р.А. Саакян

Лилия Кирюхина · Answer

Здравствуйте Алексей Григорьевич, в принципе я согласна с коллегами. Согласно пп.1 п.1 ст.220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей. Повторное предоставление налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не допускается. Таким образом, Вы вправе будете подать вычет соразмерно долям. Однако вопрос заключается в следующем, если Вы будете продавать квартиру по долям выгодно ли будет заключать продажу именно таким образом? Если квартира находилась в собственности менее трех лет, в этом случае доход, полученный от продажи долей, облагается НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Доходы, полученные от продажи доли в квартире, не облагаются налогом на доходы физичес­ких лиц только в том случае, если эта доля находилась в собственнос­ти продавца более трех лет. Это следует из п. 17.1 ст. 217 НК РФ.Также необходимо учитывать иные особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества, предусмотренные НК РФ. Поэтому не важен способ оформления: на каждую долю отдельно или одним договором Алексей Григорьевич Важны нюансы освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества, указанные в НК РФ. Одна из таких особенностей: В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.