Обращение взыскания на предмет ипотеки

Question

Такая ситуация. Между гражданином и банком заключен кредитный договор. Обеспечением кр. обязательств является ипотека в силу закона. В октябре 2015 года заемщик оплатил часть основного долга материнским капиталом и больше по кредиту не платил. Суммы мат. капитала хватило чтобы заемщик прогасил периоды платежей по основному долгу аж до 2017 года, (основной долг так сказать заморозился и составляет сейчас 900000) следовательно в настоящее время начисляются только проценты, которые он должен был благополучно гасить, но он перестал это делать. Банк недолго думая высылает требование о досрочном погашении всей суммы кредита, в нем указывает, что имеются просроченные проценты 20000 за пользованием кредита пени 3000 и срочная ссудная задолженность (основной долг) 900000. Договором предусмотрено, что банк имеет право требовать досрочного погашения кредита, если заемщик надлежащим образом не исполнит свое обязательство, а именно по выплате основного долга (подчеркиваю именно основного), далее бла, бла. Про проценты ни слова. Да ремарка, оплата обязательств по кредитному договору осуществляется следующим образом согласно графика 1 к договору по 9000 рублей с уплатой процентов установленных графиком 2 договора. Так вот по истечении ЭННОГО времени банк заряжает исковое о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. Итак что мы имеем в процессе. Имеется сумма основного долга 900000, просроченной задолженности по основному долгу (неисполненного обязательства) нет, т.е. 0 рублей, соответственно просроченные проценты 20000, пени, госпошлина и обращение взыскания. Меня интересует вот какой вопрос, суммы просроченного обязательства (задолженности по основному долгу) нет, имеется только просроченные проценты, которые как мы видим составляют 20000 рублей. Согласно ст. 54.1 ФЗ об ипотеке для отказа в обращении взыскания необходимо соблюдения в совокупности двух условий - сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; - период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. ОК заемщиком период просрочки составил более 3 месяцев, а вот сумма неисполненного обязательства, ее же по сути не хватает, я имею ввиду, что имеются только просроченные проценты, а просроченной задолженности по основному долгу то нет. Имеется 20000 рублей проценты, стоимость залогового 1900000 * 5% соответственно получается 95000 рублей, что уже говорит неисполнении условия по сумме согласно ст. 54.1 ФЗ Об ипотеке (поправьте меня если это не так). Следовательно при несоблюдении указанного условия банку откажут в обращении взыскания? Или все же обратят взыскание согласно п.5 ст. 54.1 ФЗ Об ипотеке Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Да и ч.2 ст. 811 ГК РФ по логике такую же смысловую нагрузку несет Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. ЗАРАНЕЕ БЛАГОДАРЮ ЗА ОТВЕТЫ!!!

Александр Самарин · Answer

Здравствуйте. Я не пойму, а почему у Вас мат. капитал на погашение процентов не пошёл, а только на основной долг? МК на выплату первоначального взноса пошёл или на уплату основного долга направлялся?

Алексей Шпадырев · Answer

Здравствуйте, Андрей! Ситуация интересная, однако для полноценной консультации, конечно, требуется анализ договора ипотечного кредита. И текста искового заявления. В частности, непонятно, почему сумма материнского капитала, которую можно считать досрочным погашением части долга, погасила периоды будущих периодических платежей? Это указано в договоре? И если платежи аннуитетные, то они должны включать в себя не только основной долг, но и проценты. А по вашим словам, погашены будущие периодические платежи, и только в части основного долга. Странная ситуация. Что за банк, если не секрет?

Эдуард Мирасов · Answer

Здравствуйте, Андрей! В Вашем случае для того, чтобы суд отказал банку, необходимо чтобы было одновременно соблюдено два условия Статья 54.1. Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество [Закон «Об ипотеке»] [Глава IX] [Статья 54.1] 1. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. В Вашем случае соблюдено только первое условие, в плане сумму просрочки, а вот срок просрочки превышает 3 месяца, а следовательно суд должен удовлетворить требования банка.

Станислав Стеблюк · Answer

Наиболее важные новые положения Из оснований обращения взыскания на заложенное имущество устранена оговорка о том, что обеспеченное залогом обязательство должно быть не исполнено по обстоятельствам, за которые должник отвечает (п. 1 ст. 348 ГК РФ). Она создавала правовую неопределенность, поскольку некоторые понимали эту норму так, что основания для обращения взыскания на предмет залога более узкие, чем общие основания для взыскания долга с должника. + Кроме того, в статью 348 Гражданского кодекса добавлено новое правило: должник и залогодатель вправе в любое время прекратить процесс обращения взыскания на предмет залога, исполнив обеспеченное обязательство или его просроченную часть, однако уже вместе с возмещением расходов по обращению взыскания. Это правило не допускает практику использования даже небольшой просрочки должника исключительно с целью обращения взыскания на предмет залога, а также усиливает собственно обеспечительную роль залога. Появилась новая норма о том, что при наличии нескольких залогодержателей каждый из них может получить сначала только ту часть обеспечения, которая покрывает требования по основному долгу, без неустоек и убытков. Тем самым уменьшается зависимость залоговых прав от обеспечиваемого обязательства и повышается прозрачность залоговых отношений в целом. Существенным средством, направленным против злоупотреблений на стадии взыскания, является новое правило о недопустимости ареста заложенного имущества судебным приставом-исполнителем по требованиям, не имеющим преимущества перед залогодержателем.

Аскар Турманов · Answer

Здравствуйте, Андрей! В октябре 2015 года заемщик оплатил часть основного долга материнским капиталом и больше по кредиту не платил. Суммы мат. капитала хватило чтобы заемщик прогасил периоды платежей по основному долгу аж до 2017 года, (основной долг так сказать заморозился и составляет сейчас 900000) В Вашей ситуации возникают закономерные вопросы о том, каким же именно образом было произведено погашения задолженности средствами мат. капитала, и для полноценного ответа необходимо анализировать условия договора и график платежей, как верно было отмечено коллегами. Уточните, каким образом основной долг заморозился? Средства мат. капитала в частичное досрочное погашение пошли? Платежи дифференцированные или аннуитетные по договору? Необходимо, чтобы Вы прикрепили скан договора и графика! Тем не менее, исходя из указанных Вами данных хотелось бы отметить следующее: Договором предусмотрено, что банк имеет право требовать досрочного погашения кредита, если заемщик надлежащим образом не исполнит свое обязательство, а именно по выплате основного долга (подчеркиваю именно основного), далее бла, бла. Про проценты ни слова. Да ремарка, оплата обязательств по кредитному договору осуществляется следующим образом согласно графика 1 к договору по 9000 рублей с уплатой процентов установленных графиком 2 договора. Во-первых: график платежей является неотъемлемой частью договора, и ежемесячный платеж состоит как раз из основного долга и начисленных %, и было бы не логичным предусматривать в договоре право на обращение в суд только в случае неоплаты основного долга. Кредит ведь у Вас не беспроцентный, следовательно каждый месяц должны погашать также %. Кроме того, частичное досрочное погашение производится как правило путем уменьшения срока кредита при сохранении размера ежемесячных платежей, либо уменьшение размера ежемесячных платежей при сохранении срока. Меня интересует вот какой вопрос, суммы просроченного обязательства (задолженности по основному долгу) нет, имеется только просроченные проценты, которые как мы видим составляют 20000 рублей. Не совсем так. Банк недолго думая высылает требование о досрочном погашении всей суммы кредита, в нем указывает, что имеются просроченные проценты 20000 за пользованием кредита пени 3000 и срочная ссудная задолженность (основной долг) 900000.Андрей Во-вторых:, после направления Вам банком требования о полном досрочном погашении кредитной задолженности, остаток непогашенного к тому моменту основного долга , был перенесен банком на счета просроченной задолженности (предполагаю, что были просрочки, т.к. пока открыт вопрос про погашение долга мат. капиталом). Направление средств мат. капитала как правило не освобождает от уплаты ежемесячных платежей (даже в виде начисленных процентов). благополучно гасить, но он перестал это делать. Полагаю, раз Вам выставили требование, то основной долг изменил свой статус на просроченный, поэтому при рассмотрении судом вопроса о наличии оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество (5% порог) за основу будет браться именно вся сумма сумма неисполненного обязательства , т.е.: просроченный основной долг 900 000 + просроченные % 20000 + пени 3000. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.06.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015) Статья 811. Последствия нарушения заемщиком договора займа 2. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного д ля возврата очередной части займа , займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами . Имеется 20000 рублей проценты, стоимость залогового 1900000 * 5% соответственно получается 95000 рублей, что уже говорит неисполнении условия по сумме согласно ст. 54.1 ФЗ Об ипотеке (поправьте меня если это не так). Следовательно при несоблюдении указанного условия банку откажут в обращении взыскания? Андрей Если к досрочному погашению Вам выставили всю сумму задолженности, то требования банка в части обращения взыскания вполне могут быть удовлетворены судом, исходя из того, что стоимость залогового имущества составляет 1900000.