8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
500 ₽
Вопрос решен

Как снизить налоговую базу при продаже квартиры

Добрый день.

Купил 2 года назад квартиру как долевик за 3 миллиона.

Сейчас хочу продать ее за 6 миллионов.

Вопросы:

1. С какого момента исчесляется 3 года, по истечении которых НДФЛ не начисляется: с момента заключения договора на долевое участие, с момента оплаты, с момента сдачи дома или с момента оформления права собственности?

2. Как можно снизить налогооблагаемую базу? Может быть купить на вырученные деньги другое жилье, может быть как-то их потратить, можно ли снизить включив в "исходную" стоимость ремонта?

Спасибо.

30 марта 2016, 19:56, Андрей, г. Ульяновск
Виталий Мысовский
Виталий Мысовский
Юрист, г. Калуга
7.2 рейтинг

Здравствуйте, Андрей!

1. Срок исчисляется с момента регистрации права собственности.

31 марта 2016, 06:18
1
0
1
0

Варианты снижения налога (можно использовать только один):

1. Использование имущественного налогового вычета — минус 1 млн. рублей.

2. Уменьшение суммы своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. Другими словами, показать разницу между покупной ценой и продажной ценой (минус 3 млн. рублей).

31 марта 2016, 06:22
Андрей
Андрей
Клиент, г. Ульяновск

Можно ли сюда включить (документально подтвержденные) расходы на ремонт квартиры?

31 марта 2016, 06:41
Консультация юриста бесплатно
Лада Колковская
Лада Колковская
Юрист,
1. С какого момента исчесляется 3 года, по истечении которых НДФЛ не начисляется: с момента заключения договора на долевое участие, с момента оплаты, с момента сдачи дома или с момента оформления права собственности?
Андрей

с момента регистрации права собственности.

31 марта 2016, 06:19
1
0
1
0
2. Как можно снизить налогооблагаемую базу? Может быть купить на вырученные деньги другое жилье, может быть как-то их потратить, можно ли снизить включив в «исходную» стоимость ремонта?
Андрей

Какая кадастровая стоимость квартиры ?

31 марта 2016, 06:20
Андрей
Андрей
Клиент, г. Ульяновск

Кадастровая стоимость 2.8 миллиона

31 марта 2016, 06:39
Наталья Бельдяева
Наталья Бельдяева
Юрист,

Здравствуйте, 1. срок исчисляется с момента государственной регистрации права собственности на квартиру.

2. Снизить можно за счет средств, потраченных на ее приобретение, или на сумму налогового вычета, установленного ст. 220 НК РФ

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:
2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
31 марта 2016, 06:20
1
0
1
0
Можно ли сюда включить (документально подтвержденные) расходы на ремонт квартиры?
Андрей

Только в случае, если квартира была без отделки, тогда такие расходы могут уменьшать налоговую базу по налогу.

31 марта 2016, 06:47
Анна Бабенко
Анна Бабенко
Юрист,

Здравствуйте, Андрей!

1. С какого момента исчесляется 3 года, по истечении которых НДФЛ не начисляется: с момента заключения договора на долевое участие, с момента оплаты, с момента сдачи дома или с момента оформления права собственности?
Андрей

С момента регистрации права собственности.

УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
ПО Г. МОСКВЕ
ПИСЬМО
от 2 марта 2012 г. N 20-14/018514@
Доходы, полученные физическими лицами — резидентами Российской Федерации от реализации имущества, принадлежащего им на праве собственности, в соответствии со ст. ст. 208 и 209 гл. 23 НК РФ являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц с применением налоговой ставки 13%, установленной п. 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ.
В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ в редакции Федерального закона от 27.12.2009 N 368-ФЗ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
В соответствии со ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, в том числе на квартиру, осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Закон N 122-ФЗ).
В соответствии со ст. 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной указанным Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
Согласно п. 1 ст. 6 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Заместитель
руководителя Управления
советник государственной
гражданской службы РФ
1 класса
Ю.Ю.ШИЛОВА
2. Как можно снизить налогооблагаемую базу? Может быть купить на вырученные деньги другое жилье, может быть как-то их потратить, можно ли снизить включив в «исходную» стоимость ремонта?
Андрей

Вам лучше подождать, пока будете владеть квартирой 3 года, в этом случае будете вообще освобождены от уплаты налога.

31 марта 2016, 06:22
2
0
2
0
Андрей
Андрей
Клиент, г. Ульяновск

да, это понятно, интересует как снизить базу без ожидания.

31 марта 2016, 06:54
Руслан Григорьев
Руслан Григорьев
Юрист, г. Рыбинск
1. С какого момента исчесляется 3 года, по истечении которых НДФЛ не начисляется: с момента заключения договора на долевое участие, с момента оплаты, с момента сдачи дома или с момента оформления права собственности?
Андрей

Здравствуйте! В данном случае срок владения исчисляется с момента государственной регистрации права в Росреестре.

2. Как можно снизить налогооблагаемую базу? Может быть купить на вырученные деньги другое жилье, может быть как-то их потратить, можно ли снизить включив в «исходную» стоимость ремонта?
Андрей

Во первых Вы уже ее можете снизить на фактически произведенные затраты, связанные с приобретением квартиры.

То есть, налоговая база будет рассчитываться так:

6 000 000 — 3 000 000 = 3 000 000 рублей (налогооблагаемый доход). Соответственно с него налог составит 390 000 рублей.

Если приобрести квартиру в этом же году, то есть возможность уменьшить доход еще на 2 000 000 рублей при условии, что Вы ни разу не пользовались имущественным налоговым вычетом на приобретение квартиры, дома.

В этом случае мы уменьшаем 3 000 000 — 2 000 000 = 1 000 000 (налогооблагаемый доход). Соответственно с него налог составит 130 000 рублей.

Кроме того, если Вы приобрели квартиру без отделки, то вправе уменьшить налогооблагаемый доход на расходы, связанные с ремонтом. Соответственно они должны быть документально подтверждены.

31 марта 2016, 06:23
4
0
4
0
Кадастровая стоимость 2.8 миллиона
Андрей

Кадастровая стоимость в данном случае не имеет ни какого значения.

31 марта 2016, 06:40
Можно ли сюда включить (документально подтвержденные) расходы на ремонт квартиры?
Андрей

Можно, если они документально подтверждены и квартира приобретена без отделки.

31 марта 2016, 06:42
Азизбек Юсупов
Азизбек Юсупов
Юрист, г. Москва
с момента сдачи дома или с момента оформления права собственност
Андрей

С момента регистрации права собственности на квартиру.

Как можно снизить налогооблагаемую базу? Может быть купить на вырученные деньги другое жилье, может быть как-то их потратить, можно ли снизить включив в «исходную» стоимость ремонта?
Андрей

Если квартира в долях, то как вариант снижения можно каждому собственнику продать свою долю по отдельному договору купли продажи.

Письмо МинФина России №03-04-05/27395 от 13 мая 2015 года
Департамент
налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу
получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы
физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса
Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
В
соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса (здесь и далее в
редакции, действующей в отношении правоотношений, возникших до 1 января
2014 года) при определении размера налоговой базы налогоплательщик
имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах,
полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в
частности, жилых домов, квартир, комнат и долей в указанном имуществе,
находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не
превышающих в целом 1 000 000 рублей.
Согласно абзацу третьему
подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при реализации имущества,
находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер
имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с
указанным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества
пропорционально их доле.
Таким образом, в случае если предметом
договора купли-продажи является квартира, находящаяся в общей долевой
собственности нескольких лиц, сумма имущественного налогового вычета,
установленного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, распределяется
между совладельцами этого имущества пропорционально их доле в праве
собственности на указанную квартиру. При этом, в случае если предметом
договора является продажа каждым из продавцов своей доли в праве
собственности на квартиру как самостоятельного объекта купли-продажи,
указанный имущественный налоговый вычет предоставляется каждому из
совладельцев в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.
Доход,
превышающий названную сумму, облагается налогом на доходы физических лиц
в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
Вопрос о том, что является предметом договора купли-продажи, может быть решен в судебном порядке.
Заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Р.А. Саакян

Либо в одном налоговом периоде можно получить два вычета, то есть вы продаете квартиру и сразу покупаете другую.

31 марта 2016, 06:25
0
0
0
0
Либо в одном налоговом периоде можно получить два вычета, то есть вы продаете квартиру и сразу покупаете другую.
Юсупов Азизбек
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 19 февраля 2013 г. N 03-04-05/9-115
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение
по вопросу получения имущественных налоговых вычетов по налогу на
доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса
Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Согласно пп. 2 п. 1 ст. 228 Кодекса у физических лиц, получивших доход
от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и
имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст.
217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, возникает
обязанность по исчислению и уплате налога на доходы физических лиц в
порядке, установленном ст. 228 Кодекса.
При этом в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса налогоплательщик
при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических
лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах,
полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в
частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и
долей в указанном имуществе, находившихся в собственности
налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000
руб.
Вместо использования права на получение имущественного налогового
вычета, предусмотренного указанным подпунктом, налогоплательщик вправе
уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически
произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с
получением этих доходов.
Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового
вычета, предусмотренного п. 1 ст. 220 Кодекса, подлежит налогообложению
налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке
13 процентов.
В то же время в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса при
определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на
получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им, в
частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры,
комнаты или доли (долей) в них, но не более 2 000 000 руб.
Согласно абз. 22 пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса для подтверждения права на
имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры налогоплательщик
представляет документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
Из вышеизложенного следует, что, если в одном налоговом периоде
налогоплательщик продал квартиру, а затем приобрел новую, он может
воспользоваться каждым из вышеупомянутых имущественных налоговых вычетов
при условии, что ранее имущественным налоговым вычетом, предусмотренным
пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса, не пользовался.
При этом следует иметь в виду, что согласно п. 3 ст. 210 Кодекса
имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику в виде
уменьшения дохода, подлежащего налогообложению, поэтому воспользоваться
своим правом на получение имущественного налогового вычета можно только в
случае наличия доходов, подлежащих налогообложению по ставке 13
процентов.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН
19.02.2013
31 марта 2016, 06:36
Можно ли сюда включить (документально подтвержденные) расходы на ремонт квартиры?
Андрей

Можно и так.

31 марта 2016, 06:43
Евгений Урванцев
Евгений Урванцев
Юрист, г. Кемерово

Добрый день!

1. С какого момента исчесляется 3 года, по истечении которых НДФЛ не начисляется: с момента заключения договора на долевое участие, с момента оплаты, с момента сдачи дома или с момента оформления права собственности?
Андрей

С момента регистрации Вашего права собственности в Росреестре. Дата укзана в Свидетельстве о гос. регистрации права.

2. Как можно снизить налогооблагаемую базу? Может быть купить на вырученные деньги другое жилье, может быть как-то их потратить, можно ли снизить включив в «исходную» стоимость ремонта?
Андрей

Если Вы сможете подтвердить стоимость ремонта документально, то можно заявить налоговый вычет на указанную Вами квартиру. Например — стоимость квартиры 3 млн. + 1 млн. стоимость ремонта = 4 млн. 4000000*13%=520000 рублей — сумма налогового вычета, которую Вы можете получить. Налог с продажи необходимо платить с суммы, превышающей 1 млн. рублей, соответственно в Вашем случае с 5 млн., что равно — 650000 рублей. 650000-520000=130000 рублей сумма Вашего налога.

Если будете покупать новую недвижимость, то можете также заявить вычет с её стоимости и уменьшить налоговую базу. С уважением, Урванцев Евгений.

31 марта 2016, 06:28
0
0
0
0
Вычетами я не пользовался, получается если: 6 миллионов — стоимость продажи 3 миллиона — стоимость покупки (2 года назад) 0.5 миллиона — стомость ремонта, подтверждено документами 2 миллиона — стоимость новой квартиры, которую я куплю в этом же году То база будет 6 — 3 — 2 — 0.5 = 0.5 налог будет 0.5x0.13 = 65 тыс рублей верно?
Андрей

Получается, что всё верно.

31 марта 2016, 07:00
Сейчас пришлю официальное разъяснение Минфина России.
Григорьев Руслан

Оно указано выше

31 марта 2016, 07:08
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
Налоговое право
Какой налог нужно будет заплатить в налоговой от продажи квартиры?
Получена квартира по наследству.Продаю её спустя 11месяцев.Кадастровая стоимость 1447000руб.,продаю за 1400000руб.Какой налог нужно будет заплатить в налоговой от продажи квартиры?В налогову не было никогда никаких отчислений,т.к.никогда не работала.Вычет в 1000000руб. тогда не применяется?
29 сентября 2020, 15:28, вопрос №2873352, алла, д. Красный Луч
2 ответа
Налоговое право
Как снизить налоговую базу при продаже квартиры в собственности менее 3 лет?
Я продавец своей квартиры, продал это имущество покупателю за 1900 тыс руб, который взял для этой цели кредит (право собственности покупателя зарегистрировано). У покупателя не было первоначального взноса для оформления ипотеки, и риэлтор покупателя предложила "завышение" цены продажи с оформлением фиктивной расписки (якобы деньги мы с покупателя получили, что приравнивается к начальному взносу). Сумма завышения составила 590 тыс руб, и ДКП прописана сумма 2490 тыс руб. Сейчас я выяснил, что это завышение считается моим доходом и облагается НДФЛ (риэлтор покупателя на это обстоятельство даже не намекнула). Хочу снизить налоговую базу на эту сумму и подать декларацию. Можно ли с покупателем составить соглашение о фактической уплате по ДКП и это предоставить в налоговую? Или требуется установление данного факта судом? - Тогда можно ли это осуществить, не дергая покупателя в инстанции? С покупателем составлена расписка о получении 498 тыс руб в качестве первоначального взноса за продаваемую квартиру и 92 тыс руб об излишне уплаченного за квартиру (эти 92000 покупатель брал на свои нужды - оплата услуг агентства). Таким образом покупатель 498 000 передал в руки, а 1 992 000 взял в кредит, что прописано в ДКП.
09 марта 2020, 05:45, вопрос №2708179, Александр, г. Новосибирск
1 ответ
Налоговое право
Почему налоговая база на квартиру с каждым годом становиться все больше и больше?
Объясните пжл, почему налоговая база на квартиру с каждым годом становиться все больше и больше, она у меня молодеет что ли или все таки стареет...
12 августа 2019, 18:28, вопрос №2469784, оксана, г. Екатеринбург
1 ответ
Налоговое право
Что я обязана предоставить в налоговую после продажи квартиры в 2017 году?
Добрый день. Подскажите пожалуйста, что я обязана предоставить в налоговую при продаже квартиры в марте 2017года. В собственности с ноября 2015 года. Покупка 960т.р. продажа 860т.р.
14 января 2018, 13:55, вопрос №1871437, Анжела, г. Казань
2 ответа
Налоговое право
Как снизить налог при продаже квартиры?
Доброе утро, хотел узнать, как снизить налог при продаже квартиры? Квартира в собственности 3 года, покупал ее на условиях договора долевого участия в 2012 г за 2,350 млн р,, свидетельство и праве собственности получил в 2014 г. Теперь хочу продать квартиру за 4,2 млн р. и передать деньги сыну, чтоб он купил 2 квартиры однокомнатных с использованием материнского капитала. Подскажите, какие есть варианты?
31 октября 2017, 00:46, вопрос №1796866, Вероника, г. Новосибирск
1 ответ
Дата обновления страницы 31.03.2016