Как снизить налоговую базу при продаже квартиры

Здравствуйте, Андрей!

1. Срок исчисляется с момента регистрации права собственности.

1. С какого момента исчесляется 3 года, по истечении которых НДФЛ не начисляется: с момента заключения договора на долевое участие, с момента оплаты, с момента сдачи дома или с момента оформления права собственности?
Андрей

с момента регистрации права собственности.

Здравствуйте, 1. срок исчисляется с момента государственной регистрации права собственности на квартиру.

2. Снизить можно за счет средств, потраченных на ее приобретение, или на сумму налогового вычета, установленного ст. 220 НК РФ

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:
2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Здравствуйте, Андрей!

1. С какого момента исчесляется 3 года, по истечении которых НДФЛ не начисляется: с момента заключения договора на долевое участие, с момента оплаты, с момента сдачи дома или с момента оформления права собственности?
Андрей

С момента регистрации права собственности.

УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
ПО Г. МОСКВЕ
ПИСЬМО
от 2 марта 2012 г. N 20-14/018514@
Доходы, полученные физическими лицами — резидентами Российской Федерации от реализации имущества, принадлежащего им на праве собственности, в соответствии со ст. ст. 208 и 209 гл. 23 НК РФ являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц с применением налоговой ставки 13%, установленной п. 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ.
В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ в редакции Федерального закона от 27.12.2009 N 368-ФЗ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
В соответствии со ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, в том числе на квартиру, осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Закон N 122-ФЗ).
В соответствии со ст. 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной указанным Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
Согласно п. 1 ст. 6 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Заместитель
руководителя Управления
советник государственной
гражданской службы РФ
1 класса
Ю.Ю.ШИЛОВА

2. Как можно снизить налогооблагаемую базу? Может быть купить на вырученные деньги другое жилье, может быть как-то их потратить, можно ли снизить включив в «исходную» стоимость ремонта?
Андрей

Вам лучше подождать, пока будете владеть квартирой 3 года, в этом случае будете вообще освобождены от уплаты налога.

1. С какого момента исчесляется 3 года, по истечении которых НДФЛ не начисляется: с момента заключения договора на долевое участие, с момента оплаты, с момента сдачи дома или с момента оформления права собственности?
Андрей

Здравствуйте! В данном случае срок владения исчисляется с момента государственной регистрации права в Росреестре.

2. Как можно снизить налогооблагаемую базу? Может быть купить на вырученные деньги другое жилье, может быть как-то их потратить, можно ли снизить включив в «исходную» стоимость ремонта?
Андрей

Во первых Вы уже ее можете снизить на фактически произведенные затраты, связанные с приобретением квартиры.

То есть, налоговая база будет рассчитываться так:

6 000 000 — 3 000 000 = 3 000 000 рублей (налогооблагаемый доход). Соответственно с него налог составит 390 000 рублей.

Если приобрести квартиру в этом же году, то есть возможность уменьшить доход еще на 2 000 000 рублей при условии, что Вы ни разу не пользовались имущественным налоговым вычетом на приобретение квартиры, дома.

В этом случае мы уменьшаем 3 000 000 — 2 000 000 = 1 000 000 (налогооблагаемый доход). Соответственно с него налог составит 130 000 рублей.

Кроме того, если Вы приобрели квартиру без отделки, то вправе уменьшить налогооблагаемый доход на расходы, связанные с ремонтом. Соответственно они должны быть документально подтверждены.

с момента сдачи дома или с момента оформления права собственност
Андрей

С момента регистрации права собственности на квартиру.

Как можно снизить налогооблагаемую базу? Может быть купить на вырученные деньги другое жилье, может быть как-то их потратить, можно ли снизить включив в «исходную» стоимость ремонта?
Андрей

Если квартира в долях, то как вариант снижения можно каждому собственнику продать свою долю по отдельному договору купли продажи.

Письмо МинФина России №03-04-05/27395 от 13 мая 2015 года
Департамент
налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу
получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы
физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса
Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
В
соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса (здесь и далее в
редакции, действующей в отношении правоотношений, возникших до 1 января
2014 года) при определении размера налоговой базы налогоплательщик
имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах,
полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в
частности, жилых домов, квартир, комнат и долей в указанном имуществе,
находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не
превышающих в целом 1 000 000 рублей.
Согласно абзацу третьему
подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при реализации имущества,
находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер
имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с
указанным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества
пропорционально их доле.
Таким образом, в случае если предметом
договора купли-продажи является квартира, находящаяся в общей долевой
собственности нескольких лиц, сумма имущественного налогового вычета,
установленного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, распределяется
между совладельцами этого имущества пропорционально их доле в праве
собственности на указанную квартиру. При этом, в случае если предметом
договора является продажа каждым из продавцов своей доли в праве
собственности на квартиру как самостоятельного объекта купли-продажи,
указанный имущественный налоговый вычет предоставляется каждому из
совладельцев в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.
Доход,
превышающий названную сумму, облагается налогом на доходы физических лиц
в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
Вопрос о том, что является предметом договора купли-продажи, может быть решен в судебном порядке.
Заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Р.А. Саакян

Либо в одном налоговом периоде можно получить два вычета, то есть вы продаете квартиру и сразу покупаете другую.

Добрый день!

1. С какого момента исчесляется 3 года, по истечении которых НДФЛ не начисляется: с момента заключения договора на долевое участие, с момента оплаты, с момента сдачи дома или с момента оформления права собственности?
Андрей

С момента регистрации Вашего права собственности в Росреестре. Дата укзана в Свидетельстве о гос. регистрации права.

2. Как можно снизить налогооблагаемую базу? Может быть купить на вырученные деньги другое жилье, может быть как-то их потратить, можно ли снизить включив в «исходную» стоимость ремонта?
Андрей

Если Вы сможете подтвердить стоимость ремонта документально, то можно заявить налоговый вычет на указанную Вами квартиру. Например — стоимость квартиры 3 млн. + 1 млн. стоимость ремонта = 4 млн. 4000000*13%=520000 рублей — сумма налогового вычета, которую Вы можете получить. Налог с продажи необходимо платить с суммы, превышающей 1 млн. рублей, соответственно в Вашем случае с 5 млн., что равно — 650000 рублей. 650000-520000=130000 рублей сумма Вашего налога.

Если будете покупать новую недвижимость, то можете также заявить вычет с её стоимости и уменьшить налоговую базу. С уважением, Урванцев Евгений.